나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64575 [1] 경기도 파주시 동패동 2021-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드 · 평가일 2025.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 '동패고등학교' 남서측 인근에 소재하며, 주변은 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 주상용건물, 아파트, 공원등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 주정차 및 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 현황 '다가구주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 로폭 약8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(파주운정지구) (접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)).

제시목록 외의 물건

본건 지상에 소재하는 조경수등은 평가목적 및 거래관행등을 고려 토지에 화체되는 부분으로 토지평가에 포함하였으니 경매참여시 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(기호'1')은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택 건물로서, 외벽은 치창벽돌쌓기등 마감, 내벽은 벽지도배등 마감, 창호는 샷시창호임.

이용상태

단독주택(다가구주택-1층: 1가구, 2층: 2가구, 3층: 2가구)으로 이용중임. (상세이용내역은 '건물개황 및 임대상황' 참조)

설비내역

기본적인 급·배수설비, 전기설비, 위생설비, 난방설비등을 갖춘것으로 탐문됨.

부합물 및 종물

본건 옥탑에 소재하는 연면적에 포함되지 않은 다락(135.82㎡)은 평가목적등을 고려하여 제시외건물(부합물 및 종물)로 평가하였으니 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64575 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 동패동 2021-1

* 용도: 단독주택 (현황: 다가구주택)

* 감정가: 1,331,429,800원

* 토지 면적: 264.00㎡ (약 79.86평)

* 건물 면적: 344.37㎡ (약 104.18평)

* 제시외 건물 면적: 135.82㎡ (옥탑 다락)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 건축물 현황:

* 준공일: 2018년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지상 3층

* 이용 현황: 1층 1가구, 2층 2가구, 3층 2가구 (총 5가구)

1.1. 입지조건

* 본 건은 경기도 파주시 동패동 소재 '동패고등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 주상용건물, 아파트, 공원 등으로 형성되어 있습니다.

* 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 본 건 북측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~26.8.25)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 3번 임차권등기 (장현주): 보증금 230,000,000원

* 을구 4번 임차권등기 (최영현): 보증금 280,000,000원

* 을구 5번 임차권등기 (이정석): 보증금 160,000,000원

* 대항력 있는 임차인 (보증금 인수 예상):

* 박 (박두용): 보증금 140,000,000원, 전입 2018-11-15, 확정 2018-10-30

* 오 (오상훈): 보증금 150,000,000원, 전입 2018-11-12, 확정 2018-11-12

* 이 (이정석): 보증금 160,000,000원, 전입 2019-03-07, 확정 2019-02-01

* 장 (장현주, 주택도시보증공사): 보증금 230,000,000원, 전입 2021-04-16, 확정 2021-03-29

* 최 (최영현, 시보증공사): 보증금 280,000,000원, 전입 2021-08-18, 확정 2021-08-02

* 총 인수 예상 보증금 합계: 약 960,000,000원 (140,000,000 + 150,000,000 + 160,000,000 + 230,000,000 + 280,000,000)

* 말소기준권리: 토지 등기부 갑5 (가압류, 2024-04-01), 건물 등기부 갑5 (압류, 2023-01-12). (경매개시결정등기 2025-10-28이 말소기준권리가 될 가능성이 높습니다.)

* 주의: 임차인 중 대항력은 있으나 배당 신고일자가 늦은 박 , 오 의 경우, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 파주시 동패동 택지지구 내 주거 밀집 지역에 위치하여, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변은 단독주택, 다가구주택, 아파트, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 동패고등학교가 있으며, 공원 등이 인접해 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건축물은 2018년 준공된 신축급 다가구주택으로, 총 5세대가 거주하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 약 9.6억원에 달하는 다수의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담입니다. 이는 감정가의 약 72%에 해당하는 금액으로, 낙찰 후 실제 투입 자금 대비 수익률에 큰 영향을 미칩니다.

* 제시외 건물(옥탑 다락 135.82㎡)이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 토지거래계약 허가구역에 해당하여, 특정 기간(2025.8.26~26.8.25) 동안 외국인 또는 비거주자가 단독/다가구 주택 등을 취득할 경우 허가가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 파주시 동패동에 위치한 3층 규모의 다가구주택으로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되며, 주변 주거 환경이 양호합니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인 5명의 총 보증금 약 9.6억원을 매수인이 인수해야 한다는 점이 매우 큰 부담으로 작용합니다.

* 이러한 권리 관계의 복잡성으로 인해, 본 물건은 단순 투자 목적보다는 명도 및 임대차 관련 전문적인 지식과 경험을 갖춘 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 신중한 권리 분석과 함께, 실질적인 투자 금액 대비 수익성 확보 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연식 (2018년 준공)으로 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다.

* 동패고등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 다수의 임차인 보증금을 인수하더라도, 총 투자 금액 대비 건물 및 토지 가치 상승 잠재력을 고려한 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 1,331,429,800원입니다.

* 인수해야 할 총 임차인 보증금은 약 960,000,000원으로 추정됩니다.

* 이에 따라, 매수인의 실질적인 초기 투입 금액은 낙찰가에서 인수 보증금을 제외한 금액이 됩니다.

* 주변 다세대 주택의 최근 매매 사례(2026년 5~6월, 1.83억~2.08억)를 참고할 때, 본 건과 같은 다가구 주택의 시세를 직접적으로 비교하기는 어려우나, 지역 내 주택 시세 동향을 파악하는 데 활용할 수 있습니다.

* 본 건의 건물 규모(연면적 344.37㎡)와 토지 면적(264㎡)을 고려했을 때, 건물 자체의 가치는 최소 10억원 이상으로 추정 가능합니다.

* 인수 보증금이 9.6억원임을 감안하면, 매수인이 실질적으로 부담하는 초기 자금은 매우 적은 수준입니다.

* 따라서, 10억원 ~ 11억원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이 가격대에서는 초기 투자 비용이 약 4천만원 ~ 1.4억원 수준으로, 104평 건물과 80평 토지를 확보하게 되는 셈입니다.

* 이 예상 입찰가는 보수적인 관점에서 산정된 것이며, 실제 투자 결정 전 반드시 해당 지역의 정확한 시세 조사, 임차인과의 협상 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 금액을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.