나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64507 [1] 경기도 고양시 덕양구 화정동 851 달빛마을라이프아파트 220동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 "화수고등학교" 북측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 각급학교, 공원 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조평스라브지붕 15층 내 제2층 제207호로서, (사용승인일 : 1996.09.10.) 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임(내부구조도 참조).

설비내역

위생·급배수 및 소화전설비, 난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(고양화수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(유경유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화수고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화수중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(유경유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화수고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화수중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(2024.03.21 임차권등기명령(2024카임5239), 임차권자 : 박정란, 임차보증금 : 220,000,000원) 설정되어 있으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64507 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 화정동 851 달빛마을라이프아파트 220동 2층207호

용도: 아파트

감정가: 264,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOO

건물 정보

* 면적: 전용면적 49.95㎡ (약 15.11평)

* 층수: 2층 (15층 건물 중)

* 사용승인일: 1996년 9월 10일

토지 정보

* 면적: 35.12㎡ (약 10.63평)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 "화수고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 각급 학교, 공원 등이 소재하는 주거지대입니다.

교통상황

* 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

주변도로

* 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 화정능곡택지개발

* 도로: 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(고양화수초등학교, 유경유치원, 화수고등학교, 화수중학교), 절대보호구역(유경유치원, 화수고등학교, 화수중학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 대상 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지)

3. 권리분석

경매 유형: 부동산강제경매

말소기준권리: 2024년 1월 10일자 파주세무서장의 압류 (등기부상 갑5)

주요 권리관계

* 소유권 이전: 윤창현 외 1명 (1999-09-09), 김동수 (2021-01-12, 매매)

* 주택임차권: 박정란 (2024-03-27 접수, 금액 220,000,000원, 인수 조건)

* 압류: 파주세무서장 (2024-01-10, 말소기준권리)

* 가압류: 서울보증보험(2건), 파주연천축협, 토스뱅크 (모두 말소 예정)

* 강제경매: 서울보증보험 (2025-10-27 신청)

인수 권리

* 본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 박정란(전입일자 2022-03-11, 확정일자 2022-03-11, 보증금 220,000,000원)의 임차권은 인수될 수 있습니다.

* 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부채권 총액: 407,147,342원

4. 상권분석

주거 단지 내 위치: 본건은 아파트 밀집 지역 내에 위치합니다.

주변 편의시설 및 공공시설

* 인근에 학교(화수고등학교, 화수초등학교, 화수중학교, 유경유치원) 및 공원이 소재합니다.

* 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설로는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 있습니다.

혐오시설 유무

* 주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 학교와의 상대/절대보호구역 설정으로 교육 환경 보호는 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

아파트 단지 개요

* 아파트명: 달빛마을라이프아파트 2단지 (851번지)

* 준공년월: 1996년 7월 20일 (건축물대장상 사용승인일: 1996년 9월 10일)

* 총세대수: 1391세대

* 최고층: 20층 (본건은 2층)

단지 편의시설

* 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 있습니다.

주변 교육 시설

* 화수고등학교, 화수초등학교, 화수중학교, 유경유치원이 인근에 위치합니다.

주차 정보

* 총 주차 대수: 600대 (제공된 아파트 정보 기준)

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성

* 박정란 임차인의 보증금 220,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 배당표 확인이 필수적입니다.

건축 노후화

* 1996년 준공된 아파트로, 건축된 지 약 30년이 경과하여 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

권리관계 복잡성

* 다수의 압류 및 가압류가 있었으나 대부분 말소 예정입니다. 다만, 선순위 임차권이 인수 조건으로 남아있습니다.

토지이용계획상 제한

* 학교보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 화정동에 소재한 아파트 경매 물건입니다. 대항력 있는 임차인 박정란 씨의 보증금 220,000,000원 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소입니다. 1996년에 건축되어 노후화가 진행된 아파트이지만, 주변 학군 및 생활 편의시설은 양호한 편입니다. 투자 시에는 인수되는 보증금을 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 관련 서류 및 현장 조사를 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 고양시 화정동의 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

* 학군: 주변에 학교들이 다수 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 시세 대비 투자 기회: 임차인 인수 금액을 고려하더라도, 시세 대비 저평가된 경우 추가적인 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 임차인 조건에 따른 인수 리스크 감안)

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석

* 최근 매매 사례 (2026년 7월)에 따르면, 동일 면적(49.95㎡)의 아파트 실거래가는 1층 275,000,000원, 16층 267,000,000원, 17층 210,000,000원 등으로 나타났습니다. 17층 거래가 낮은 편이며, 1층 및 중간층 거래가를 참고할 때, 본건(2층)의 시세는 약 260,000,000원 ~ 275,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가는 264,000,000원입니다.

종합 의견 및 입찰가 산정

* 본 물건은 대항력 있는 임차인 보증금 220,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 금액일 수 있습니다.

* 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점은 배당 순위에 따라 임차인 보증금이 전액 변제될 가능성도 있음을 시사합니다. 그럼에도 불구하고 물건명세서상 인수 가능성이 명확히 명시되어 있어, 인수되는 금액이 있다고 가정하고 보수적으로 접근하는 것이 안전합니다.

* 규칙 6에 따라 '인수 보증금'을 제외한 물건 자체의 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

제시 입찰가

* 보수적 입찰가: 264,000,000원 (감정가 수준)

* 적정 입찰가: 267,000,000원 ~ 270,000,000원 (최근 실거래가 및 시세 반영)

* ※ 본 입찰가는 물건의 순수 가치에 대한 추정이며, 임차인 인수 금액은 별도로 고려해야 합니다. 투자 결정 시에는 반드시 현장 확인 및 면밀한 권리 분석을 다시 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.