나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73406 [1] 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 856-18 (주)삼우재테크주택 1동 4층 402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정심감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 소재 "문혜초등학교" 남동측 인근에 위치하 는 (주)삼우재테크주택이며 주변지역은 주로 공동주택, 농경부락, 농경지 및 상업시설 등으 로 형성된 교외농촌역임.

교통상황

신철원중심지까지 승용차로 10분 정도이며 국도 및 지방도에 가까운 거리이므로 교통여건은 무난한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 및 평스라브지붕 5층 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 및 기타 외벽재 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 새시 유리 이중창. 사용승인일 : 2007.09.17

이용상태

연립주택(방 3, 주방, 욕실2, 거실, 발코니 등)으로 이용되고 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 자루형 토지로서 인접지와 등고 평탄한 지반을 이루고 있는 공동주택부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 12미터의 도로에 접하며 차량 출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2021-01-00)(전부제한구역_모든가축)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(2023-12-29)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제1종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격 장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제2종구역(2021-12- 29)(제2종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해 보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73406 (1)

소재지: 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 856-18 (주)삼우재테크주택 1동 4층 402호

구분: 연립주택

건물면적: 88.70㎡ (약 26.83평)

토지면적: 55.69㎡ (약 16.85평)

감정가: 112,000,000원

매각물건: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

건물 사용승인일: 2007년 09월 17일

건물 규모: 5층 중 4층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 소재 "문혜초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 주로 공동주택, 농경지, 농경부락 및 상업시설 등이 혼재된 교외 농촌 지역입니다.

* 교통상황: 신철원 중심지까지 차량으로 약 10분 거리이며, 국도 및 지방도에 가까운 거리에 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 인접 도로: 본건의 남서측으로 노폭 12미터의 도로에 접하여 차량 출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 군사격장 소음대책구역(1, 2, 3종), 배출시설설치제한구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 군사시설 관련 제한이 다수 존재합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 10월 27일 접수된 주식회사팜스코의 강제경매개시결정 (사건번호: 의정부지방법원 2025타경73406)입니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류 (춘천철원화천양구축산업협동조합, 2025년 12월 02일 접수) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (물건명세서상 특이사항 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김민숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 07월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 관계와 다르므로, 실제 보증금 또는 차임의 유무, 대항력의 효력 범위에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 감정평가서에 따르면 주변 지역에 상업시설이 형성되어 있습니다. 신철원 중심지까지의 접근성을 고려할 때 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

* 본건 건물 내 상가 정보: 본건은 연립주택으로, 건물 내 상가 정보는 없습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 문혜초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 신철원 중심지 및 주변 상업시설 이용이 가능합니다. (구체적인 마트, 은행 등 편의시설 정보는 추가 검색 필요)

* 녹지 및 휴식공간: 주변 농경지 및 지역 특성상 자연환경을 접할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (보증금/차임 0원): 임차인이 대항력을 가지고 있으나 보증금 및 차임이 0원이라는 특이한 상황입니다. 이로 인해 명도 진행 시 예상치 못한 법적 문제나 분쟁이 발생할 수 있으며, 실제 금전적 부담이 없더라도 명도 과정에서의 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 군사시설 규제: 본건 소재지는 군사보호구역, 군사격장 소음대책구역 등 군 관련 규제가 다수 존재합니다. 이는 토지 이용 및 건축에 제한을 줄 수 있으며, 향후 지역 개발에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 다만, 최근 일부 군사시설 보호구역 해제 움직임이 있으므로 관련 정책 변화를 주시할 필요가 있습니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등의 추가적인 제한사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2007년에 사용 승인된 연립주택으로, 비교적 신축에 속하며 전체 18세대로 구성된 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 입지적으로는 문혜초등학교 인근으로 학군이 양호하며, 신철원 중심지 접근성 또한 무난합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 다수의 군사시설 관련 규제는 본건의 잠재적 가치와 명도 절차에 있어 중요한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 임차인 관련 문제의 정확한 파악과 군사시설 규제 완화 추세를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 연립주택: 2007년 준공으로 비교적 신축 건물의 이점을 가집니다.

* 교육 환경: 문혜초등학교 인근으로 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 군사규제 완화 기대: 최근 철원군 내 군사시설 보호구역 해제 및 완화 움직임이 있어, 향후 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (검색 결과에 따르면, 일부 지역의 군사시설 보호구역이 해제되거나 완화되어 재산권 행사 및 개발에 긍정적인 영향을 줄 수 있다는 전망이 있습니다.)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 112,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보 분석 결과, 동일 단지(삼우재테크주택)의 2022년 12월 29일 3층 84.77㎡(약 25평) 물건이 85,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 88.70㎡(약 26.83평)으로 면적이 다소 크지만, 층수(4층) 및 감정 시점 차이 등을 고려해야 합니다.

제공된 '삼성맨션'의 JSON 데이터는 건축년도(1993년) 및 지번(1249-2)이 본건과 다르며, 거래 금액(800만원)이 본건 건물 면적 및 감정가와 비교 시 현저히 낮아 직접적인 비교 대상으로는 부적절합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원인 점, 그리고 다수의 군사 관련 규제 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 입찰 희망 가격은 감정가를 기준으로 하되, 이러한 리스크 요인들을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 보수적인 접근을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 89,600,000원 ~ 100,800,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 시세 및 향후 시장 상황, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

※ 본 분석은 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 최종 투자 결정을 내리시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.