나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4988 [1] 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 14층1401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 덕계동 소재 '양주덕산초등학교' 북서측 근거리에 위치하고, 주위는 아파트단지, 연립주택, 상업용건물 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대이며, 동측 인근에 회천택지개발지구 소재하는 바, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건으로 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층, 지상14층 건물 중 14층 1401호로서, 외벽: 인조석마감, 모르타르위페인팅마감 등 창호: 하이새시 창호.

이용상태

도시형생활주택(원룸형주택)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 화재경보장치, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 평탄한 부정형 토지로서 상업용, 업무용(오피스텔), 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 학교(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(회천시가지)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상. 기타: 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부구조는 집합건축물대장상 '건축물현황도'를 기준하여 도시하였으니 이해관계인은 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경4988 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 14층1401호

건물 용도: 도시형생활주택 (원룸형주택)

감정가: 304,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지 면적: 10.62㎡ (약 3.21평)

토지 지분: 10.6232㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 49.99㎡ (약 15.12평)

건물 지분: 49.9947㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 양주시 덕계동 소재 '양주덕산초등학교' 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 연립주택, 상업용 건물 등이 형성된 주택 및 상가 혼용지대이며, 동측 인근에 회천택지개발지구가 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건으로 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트 구조로 지하 2층, 지상 14층 건물 중 14층 1401호입니다. 외벽은 인조석 마감 및 모르타르 위 페인팅 마감이며, 창호는 하이새시 창호로 되어 있습니다. 토지는 인접 토지와 대체로 평탄한 부정형 토지로서 상업용, 업무용(오피스텔), 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 물건은 일반상업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)에 접해 있습니다. 또한 학교(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역(회천시가지) 등의 제한 사항이 있습니다.

2.5. 주변 교육 시설

양주덕산초등학교가 약 99m 거리에 위치하며, 덕계중학교가 약 363m 거리에 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (신한은행, 2023-06-16 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 말소되는 권리

경매 절차를 통해 아래 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 갑4: 주식회사이레종합건설 (소유권이전 3번 신탁등기 말소)

* 을3: 신한은행 (근저당권)

* 을4: 주식회사이레종합건설 (근저당권 공동담보목록)

* 갑6: 신한은행 (임의경매 개시 결정)

3.3. 인수되는 권리

제공된 자료상으로는 매각으로 소멸되지 않는 별도의 등기된 권리(예: 지상권 등)는 명확히 확인되지 않으나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 문구가 있어 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 309,800,000원입니다. (신한은행 근저당 272,800,000원 + 주식회사이레종합건설 공동담보 37,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

대상 물건이 위치한 경기도 양주시 덕계동은 아파트 단지, 연립주택, 상업용 건물 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 또한 인근에 회천택지개발지구가 있어 지역 발전 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 특징

'이레하이니스'는 공동주택(도시형생활주택: 원룸형), 업무시설(오피스텔), 제1종 근린생활시설(소매점)이 복합된 건물로 파악됩니다. 이는 건물 내에서 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 시사합니다.

4.3. 최근 시세 동향 (이레하이니스 기준)

최근(2025년 5월) '이레하이니스' 건물 내 유사 면적(전용 49㎡)의 매매가는 약 285,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 확인되었습니다. 이는 본 건의 감정가 304,000,000원과 유사한 수준으로, 현재 시장 가격이 감정가와 근접함을 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 내부 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 14층에 위치한 1401호는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있습니다. 기본적인 위생 설비, 화재경보장치, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 인근 편의시설

양주덕산초등학교 및 덕계중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변 상업지역의 편의시설 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 현황 미상

현장 조사 시 폐문부재로 내부 구조 파악이 어려웠으며, 임대 관계가 미상으로 조사되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인이 존재할 경우 대항력 및 보증금 관련 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

* 학교(저촉): 학교와의 경계가 저촉될 가능성이 있어 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역: 교육청에 문의하여 정확한 보호 범위를 확인해야 합니다.

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등 다수의 법적 규제가 존재합니다.

6.3. 공부와의 차이

제공된 정보에 따르면 공부와의 차이는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 '이레하이니스' 건물의 도시형생활주택(원룸형)으로, 입지, 교통, 교육 환경이 양호한 편입니다. 특히 양주덕산초등학교, 덕계중학교와 근접하며, 회천택지개발지구 인근이라는 점은 향후 발전 가능성을 높입니다. 건물 자체도 최신식 설비를 갖추고 있으며, 감정가 또한 최근 실거래가와 유사한 수준으로 시장에서 형성되어 있습니다. 다만, 임차인 현황 미상 및 학교 저촉 등 일부 법규 제한 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 양주덕산초등학교, 덕계중학교 등 학군이 양호하여 실거주 또는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 발전 가능성: 회천택지개발지구 인근에 위치하여 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 실용적인 면적: 49.99㎡의 전용면적은 1인 가구 또는 소형 사업장으로 활용하기에 적합합니다.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가가 감정가와 유사하게 형성되어 있어, 급격한 시세 하락보다는 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리 하위의 권리들은 대부분 소멸될 예정으로, 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 304,000,000원은 최근 '이레하이니스' 건물 내 유사 면적(49㎡)의 실거래가(285,000,000원 ~ 300,000,000원)와 유사한 수준입니다. 이는 현재 시장에서 해당 물건의 가치가 감정가 수준으로 인정받고 있음을 시사합니다. 또한, 말소기준권리 상의 총 채권액(약 309,800,000원)을 고려할 때, 감정가 이하로 입찰 시 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

따라서, 본 건의 취득을 위해서는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 예상 입찰가는 약 295,000,000원 ~ 305,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 결정은 추가적인 현장 조사 및 최근 시장 동향 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.