나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13374 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 272 5동 2층 207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 "서울신학초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 2층 207호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감등. 창호: 섀시 창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽 공도에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-10-16)(방학신동아1단지아파트 재건축), 근린공원(저촉), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2025-10-16)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13374 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 방학동 272 5동 2층 207호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물명: 신동아아파트 (JSON 데이터 확인)

동/호수: 15동 2층 207호 (JSON 데이터 확인)

준공연도: 1987년 (JSON 데이터 확인)

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.32㎡ (약 9.17평)

토지 지분: 30.32295145321889㎡ (약 9.17평)

건물면적: 70.62㎡ (약 21.36평)

건물 지분: 70.62㎡ (약 21.36평)

본 물건의 전용면적은 70.62㎡(약 21.36평)입니다. 공급면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 감정가

총 감정가: 471,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 도봉구 방학동에 위치하며, '서울신학초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 지하철 1호선 방학역 및 우이신설선 북한산우이역이 인접해 있으나 도보권은 아닙니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 27번 근저당권 (중소기업은행, 2026.03.30 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

주택임차권 (을구 30번)으로 2026년 3월 30일 접수된 내용이 있습니다. 이 임차권은 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (우 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024년 3월 7일

* 확정일자: 2024년 2월 19일

* 대항력: 있음

해당 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 250,000,000원은 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 3,983,582,990원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 마트, 편의점, 시장 등이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 교육시설

* 서울신학초등학교: 도보 약 5분 거리에 위치 (서울신학초등학교, 306m).

* 기타 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 250,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

6.2. 재건축/정비 구역

본 물건이 속한 방학신동아1단지는 현재 재건축 및 정비구역으로 지정되어 사업이 추진 중입니다. 이는 향후 대단지로의 탈바꿈을 기대할 수 있는 긍정적 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 과정 및 완료 시점 등은 불확실성이 존재합니다. 최근 재건축 계획에 따르면 최고 47~49층, 4,000세대 이상의 대단지 건설이 예정되어 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 유동화물건: 본 건은 유동화물건으로, 채권 관련 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 정비구역: 재건축/정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 선순위 임차권: 대항력 있는 임차인 존재와 관련됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 재건축 및 정비구역으로 지정되어 미래 가치 상승이 기대되는 지역에 위치하고 있습니다. 서울신학초등학교와 인접한 교육 환경, 양호한 생활 편의시설 및 교통 접근성 등은 주거 가치를 높입니다. 다만, 2억 5천만원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있는 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 이에 대한 철저한 권리 분석 및 추가 비용 고려가 필수적입니다. 재건축 사업의 진행 상황 및 향후 변동 사항을 면밀히 주시해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 재건축/정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 서울신학초등학교 인접 등 우수한 교육 환경.

* 양호한 생활 편의시설 및 교통 여건.

* 향후 대단지 아파트로의 탈바꿈 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 471,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으므로, 이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 471,000,000원 (감정가) - 250,000,000원 (인수 예상 보증금) = 221,000,000원 수준을 기준으로, 시장 상황 및 재건축 사업의 구체적인 진행 단계, 예상되는 분담금 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 사업성 분석을 통해 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.