나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13513 [1] 서울특별시 강북구 수유동 441-31 혜성루첸리 2동 4층 403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남일 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "한신대학교" 북서측 인근에 위치하는 혜성루첸리 2동 4층 403호(전유면적 52.93㎡)로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 각급학교, 근린공원, 관공서 및 공공시설 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장, 근거리에 우이신설선 경전철 "화계역"이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 4층 403호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기마감 내벽 : 벽지도배 및 주방일부 타일마감 바닥 : 플로링보드마감 창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

도시형생활주택:(건축물현황도면 기준: 방3, 거실1, 주방1, 욕실겸화장실1, 다용도실1)임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방시설이고, 위생.급배수 및 급탕설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 1층 및 지하 주차장시설 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 인접토지와 등고평탄하며 건부지(공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13513 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 441-31 혜성루첸리 2동 4층 403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 258,000,000원

토지면적: 38.04㎡ (약 11.51평)

토지지분: 38.04㎡ (약 11.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.93㎡ (전유면적, 약 16.01평)

건물지분: 52.93㎡ (약 16.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보: 혜성루첸리 2동 4층 403호, 철근콘크리트구조, 2015년 사용승인, 도시형생활주택(방3, 거실1, 주방1, 욕실1, 다용도실1)

1.1. 입지조건

최고의 입지: 본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, "한신대학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 중소규모 점포, 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원, 관공서 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 근거리에는 우이신설선 경전철 "화계역"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 내에 위치합니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래 허가 구역으로 지정된 바 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류(2023-11-15)가 말소기준권리가 됩니다.

* 임차인 현황:

* 이소연: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-16. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(조준희): 보증금 267,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-30, 확정일자 2022-06-10. 대항력 없음.

* 등기부 현황:

* 을구 6번으로 등기된 주택임차권(조준희, 267,000,000원)은 말소 예정입니다.

* 국민건강보험공단, 강북구, 삼성카드, 인천지방검찰청검사 등의 압류 및 가압류는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상입니다.

* 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2025타경13513)이 등기되어 있으며, 이는 본 경매의 근거가 됩니다.

* 총 등기부채권액: 약 273,585,643원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등 특이사항 없음)

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항: 주택도시보증공사는 본건 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하는 확약서를 제출하였습니다. 이는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환을 청구하지 않겠다는 내용이며, 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역: 중소규모 점포 및 근린생활시설, 학교, 공원, 관공서 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 최근 실거래가 분석:

* 2025년 7월, 인근 상아주택(2009년식, 60.88㎡)이 2억 6,650만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,448만원)

* 2025년 7월, 인근 북한산드림빌(2015년식, 44.5㎡)이 2억 2,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,481만원)

* 2025년 7월, 인근 세윤하이츠(1993년식, 41㎡)가 1억 5,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,210만원)

* 본건(52.93㎡)의 경우, 유사 연식 및 면적의 주변 물건 시세가 평당 약 1,450만원 ~ 1,480만원 수준임을 감안할 때, 약 2억 3천만원 ~ 2억 4천만원 내외의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 5층 건물 중 4층에 위치합니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 바닥은 플로링, 창호는 하이샷시 이중창호입니다.

* 내부 설비: 도시가스보일러 난방, 위생/급배수/급탕 설비, 화재탐지기, 승강기, 1층 및 지하 주차장 시설이 구비되어 있습니다.

* 주변 시설: 학교, 공원, 관공서, 병원, 상업시설 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 현황 조사상 대항력 있는 임차인은 없으나, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. (단, HUG의 확약서로 인해 임차보증금 관련 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

* 주차 공간: 해당 건물(혜성루첸리 2동)의 총 주차 대수는 18대로, 세대 수 대비 다소 부족할 수 있습니다. (건축물대장 총괄표제부상 전체 주택 수는 23호)

* 토지 이용 제한: 고도지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정으로 인해 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* "선순위 임차권" 표기: 권리분석상 HUG의 임차권은 말소 예정이며 HUG의 대항력 포기 확약서가 있으나, 최초 정보 표기 시 혼란을 야기할 수 있는 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권에 가까워 교통이 편리하며 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 비교적 최근 연식(2015년)의 건물이며, 내부 구조 또한 실거주에 적합합니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금 관련 권리를 포기하고 말소에 동의함으로써, 낙찰자는 별도의 임차보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 매우 명확하다는 장점이 있습니다. 주변 시세 대비 합리적인 감정가와 함께, 명확한 권리 관계는 본 물건의 매력도를 높입니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 보증금 관련 리스크 해소: HUG의 대항력 및 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 확약으로 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 명확한 권리 관계: 모든 권리(압류, 가압류, 임차권 등)가 매각으로 소멸되어 깨끗한 등기 상태를 취득할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 우이신설선 화계역 인근으로 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 주거 수요: 도시형생활주택으로서 1인 가구 및 소형 가구의 꾸준한 수요가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 258,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주변 시세 분석 결과, 본건(52.93㎡)의 적정 시세는 약 232,000,000원 ~ 237,000,000원으로 판단됩니다.

* 감정가는 시세보다 다소 높으나, 권리관계가 명확하고 HUG의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 시세 상단 또는 감정가 대비 약간 할인된 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 권장 예상 입찰가: 245,000,000원

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 경매 진행 과정 및 현장 확인 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 추가적인 권리 변동 여부를 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.