나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12959 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-31 프리메라 제에이동 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대 주택 등의 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통이 용 편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, - 사용승인일: 2014년 4월 21일 - 외벽: 벽돌쌓기 마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접 필지와 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서, 현재 다세대주택 (도시형생활주택)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 2필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구 (공항), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26 .~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 등 입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12959 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 369-31 프리메라 제에이동 제2층 제202호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2014년 4월 21일

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 261,000,000원

토지면적: 28.69㎡ (약 8.68평)

건물면적: 45.21㎡ (약 13.68평)

1.3. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 서측 인근에 위치하며, 다세대 주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 본건 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 편의는 보통인 편입니다.

2.3. 인접도로상태

본건 단지 북측 및 서측으로 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 청주지방법원 2023카단52670, 주식회사한성저축은행 가압류 (2023년 9월 22일 접수)

3.2. 임차인현황및인수여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 5월 20일

* 확정일자: 2022년 5월 4일

* 배당신고일자: 2024년 5월 28일

* 대항력: 없음

* 본 건 매각으로 인해 임차인 관련 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

3.3. 기타권리분석

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025타경12959) 권리 존재 (채권자).

* 서울특별시 강서구 압류, 광주시 압류 존재 (세금 체납 등).

* 모든 권리는 말소기준권리 이후 발생하였으며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 본건에는 해당사항 없음).

4. 상권및생활정보

4.1. 주변상권

근린생활시설이 밀집하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 건물이용상태및설비

본건은 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

4.3. 토지이용계획및제한

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면)

* 상대보호구역, 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25 및 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

5. 잠재적리스크

5.1. 임차인관련리스크

"주의사항"에 명시된 바와 같이, 매수인은 임차인 보증금 잔액 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 인수 부담은 없습니다. 단, HUG의 임차권 승계 및 말소 조건 이행 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

5.2. 토지이용제한

* 공항 관련 구역 지정으로 인한 건축 및 이용 제한 가능성이 존재합니다.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 허가 절차(외국인, 아파트, 연립, 다세대 용도)가 필요할 수 있습니다.

5.3. 혐오시설여부

본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 주변은 주거 밀집 지역입니다.

6. 시세분석및주변거래정보

6.1. 최근매매사례분석

본건과 유사한 면적(45.21㎡) 및 건축년도(2014년)의 직접적인 매매 사례는 확인되지 않았습니다.

주변 유사 물건 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일 거래: 전용면적 19.98㎡, 2019년 건축, 216,000,000원 (약 10,810,811원/㎡)

* 2026년 7월 2일 거래: 전용면적 37.44㎡, 1986년 건축, 150,000,000원 (약 4,006,410원/㎡)

* 2026년 7월 1일 거래: 전용면적 37.56㎡, 2002년 건축, 160,000,000원 (약 4,259,850원/㎡)

분석: 거래 사례 중 건물 연식이 오래되었거나 전용 면적이 작은 경우 가격 편차가 큽니다. 본건은 2014년식으로 비교적 신축에 속하나, 면적이 작은 최신 건축물(2019년식)과는 가격 차이가 있습니다. 연식이 비슷한 다른 매물 시세 및 감정가(261,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시세는 2억원 중후반대로 예상됩니다.

6.2. 현재시세기반예상가격

감정가: 261,000,000원 (45.21㎡ 기준 약 5,773,081원/㎡)

주변 유사 연식 및 면적 시세를 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 상회할 가능성이 있습니다.

7. 투자포인트

* 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 2014년에 건축된 비교적 신축 건물로, 주변 노후 건물 대비 경쟁력을 갖추고 있습니다.

* 도시형 생활주택으로 소형 주택 시장에서 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 강서구 화곡동 지역은 주거 수요가 안정적인 지역입니다.

8. 종합의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형 생활주택으로, 임차인 보증금 인수 부담이 없고 비교적 신축에 속하는 물건입니다. 권리관계가 명확하고 매각으로 소멸되는 권리가 많아 안전한 취득이 가능합니다. 다만, 토지거래계약 허가구역 지정 및 공항 관련 규제 사항을 유의해야 합니다. 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 적정 입찰가 산정이 필요합니다.

9. 예상입찰가

감정가: 261,000,000원

시세 분석 결과, 본건의 적정 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가를 기준으로 90%~110% 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

현 시점 예상 입찰가 범위: 235,000,000원 ~ 287,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.