나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12915 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 417-28 미건스위트빌 제8동 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 지하철1호선 "개봉역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(개봉역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 박공,아스팔트슁글지붕 지상5층건내 제5층 제501호로서, 외 벽 : 사이딩 판넬 붙임 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 자루형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 4m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(2015-11-13) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12915 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

감정가: 296,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 417-28 미건스위트빌 제8동 제5층 제501호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 정보

토지면적: 32.38㎡ (약 9.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지분할: 본건은 미건스위트빌(8동) 전체 대지 259㎡ 중 32.375㎡ 지분.

1.4. 건물 정보

건물면적: 69.25㎡ (약 20.9평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축년도: 2001년

구조: 철근콘크리트조 박공, 아스팔트슁글지붕 5층 건물 내 제5층 제501호

전용면적: 69.25㎡ (약 20.9평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하며, 지하철 1호선 "개봉역" 동측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 지역의 특성을 띰.

2.2. 교통 상황

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(개봉역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

전반적인 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

말소기준권리: 2021년 10월 29일 접수된 변도석 외 1명의 근저당권 (을9).

총 등기부채권 금액: 930,000,000원.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(양민규)

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 9월 3일

확정일자: 2021년 7월 23일

대항력: 없음

비고: 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 말소 조건으로 매각이 진행됨. 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권을 포기하는 조건이 부과되어, 인수되는 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 말소 기준 권리

근저당권 (변도석 외 1명, 2021-10-29 접수)

3.4. 인수되지 않는 권리

매각으로 인해 말소되는 권리: 주택임차권(을11), 근저당권(을9, 을10), 압류(갑2-갑8), 강제경매개시결정(갑9).

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 정보 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 (주거, 상업, 편의시설)

본건이 위치한 개봉동 일대는 다세대주택, 아파트 등 주거시설과 근린생활시설이 밀집된 지역임.

개봉역 인근으로 상업시설 및 금융기관, 병원 등 다양한 편의시설 접근이 용이함.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. 다만, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 환경 관련 규제가 적용되고 있음을 알 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 개봉역을 중심으로 다양한 상업 시설 및 생활 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

단지 인근으로 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 분포되어 있을 것으로 예상되며, 통학이 가능한 거리에 위치할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환 청구권 포기 조건: 매수인은 임차인에게 보증금 반환을 청구할 수 없으며, 임차권등기 말소에 협조해야 함. 본 조건 불이행 시 매각 자체에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지이용 규제가 존재함.

6.2. 물리적 리스크

건축년도가 2001년으로 현재 약 25년 경과되었음. 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

6.3. 주변 환경 리스크

개봉역 인근 도심 지역의 특성상 소음, 교통 혼잡 등 일반적인 도시 환경 리스크가 존재할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 1호선 개봉역 초역세권의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2001년에 건축되어 노후화가 진행되었으나, 인근 지역의 개발 가능성과 교통의 편리성은 높은 투자 가치를 제공합니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인 보증금 반환 청구권 포기 조건 및 다수의 토지이용 규제는 입찰 전 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 서남권 핵심 지역, 개봉역 인근 초역세권 입지로 미래 가치 상승 기대.

* 다세대주택 밀집 지역으로 재건축 또는 신축 가능성이 존재.

* 인근 지역의 꾸준한 시세 상승 잠재력 보유.

* HUG 관련 특수 조건으로 인한 권리관계 명확화로 예측 가능성 증대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

입력된 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 7일 거래: 58.32㎡ (약 17.6평) - 210,000,000원 (약 11,931,818원/평)

* 2026년 7월 1일 거래: 51.48㎡ (약 15.6평) - 250,000,000원 (약 16,025,641원/평)

* 2026년 7월 1일 거래: 41.52㎡ (약 12.6평) - 139,500,000원 (약 11,071,428원/평)

본건의 전용면적은 69.25㎡(약 20.9평)으로, 비교 사례 중 면적이 가장 큰 편입니다. 최근 거래된 51.48㎡ 물건이 250,000,000원에 거래되었으며, 평당 가격도 가장 높았습니다. 본건의 면적을 고려하고 평당 시세 범위를 보수적으로 11,000,000원에서 15,000,000원으로 가정할 경우, 예상 시세는 약 229,900,000원 ~ 313,500,000원 범위로 추정됩니다. 감정가 296,000,000원은 이 시세 범위 내에 있어 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인이 임차인(양 )에게 보증금 반환 청구권을 행사할 수 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 270,000,000원은 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다.

감정가 296,000,000원, 예상 시세 범위 230,000,000원 ~ 315,000,000원, 그리고 HUG 관련 특수 조건을 종합적으로 고려할 때, 경쟁 물건 수 및 경매 특수성을 감안하여 다소 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 250,000,000원 ~ 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.