나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12911 [1] 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 천왕동 소재 "서울천왕초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 중대형 아파트단지, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 7호선 '천왕역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 2층, 지상 9층 건 내 제7층 제701호로서 (사용승인일: 2020.01.20), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: PVC 창호 등.

이용상태

오피스텔(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설(일반 음식점) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 32m 내외, 북동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2005-12-29)(접합), 도로(접합), 교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구 역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계 약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 이훈석의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12911 (1)

물건종별: 오피스텔

소재지: 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제7층 제701호

토지면적: 7.51㎡ (약 2.27평)

건물면적: 22.09㎡ (약 6.68평), 전용면적 21.61㎡ (약 6.54평)

감정가: 239,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 정보

건물명: 더메종277

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

준공일자: 2020년 1월 20일

용도: 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설

층수: 지하 2층, 지상 9층 중 제7층 제701호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 천왕동에 위치하며, "서울천왕초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 중대형 아파트단지, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

인근에 노선 버스정류장이 소재하며, 지하철 7호선 '천왕역'이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다.

또한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. (지정 기간 확인 필요: 2025.10.20.~2026.12.31. 등)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2025년 10월 28일자 주택도시보증공사(강제경매) 개시결정 등기.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부상 을구의 주택임차권(이훈석) 등은 말소 대상이나, 물건명세서상의 조건에 따라 처리됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 임차인 분석

임차인: 이용건

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 정확한 보증금 및 차임은 미상이며, 이에 대한 주의가 필요합니다.

임차인: 이훈석 (승계인: 주택도시보증공사)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-30

* 확정일자: 2021-05-07

* 대항력: 없음 (제공된 임차인 현황 표기 기준)

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)는 본건 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 물건명세서 특이사항

임차인 이훈석의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 이루어집니다. 이 조건의 이행 여부가 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 본건 건물 상권

본건 건물은 업무시설(오피스텔)과 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 이용 중인 집합건물입니다.

주변에는 오피스텔 외에도 주거 시설 및 근린생활시설이 혼재하여 상권 형성에 긍정적 요인으로 작용합니다.

4.2. 주변 상권 동향

천왕역 역세권에 위치하며, 배후 주거 단지 및 서울천왕초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 꾸준한 수요가 예상됩니다.

오피스텔 밀집 지역은 아니지만, 소형 오피스텔의 희소성을 고려할 때 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육 시설: 서울천왕초등학교, 천왕중학교, 금천고등학교 등 인접

* 교통: 지하철 7호선 천왕역, 다수의 버스 노선

* 상업 시설: 건물 내 근린생활시설 및 인근 상업 시설 이용 가능

* 공원/녹지: 천왕공원, 푸른수목원 등 인접

5.2. 기타

본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 반환 관련 리스크

주택도시보증공사(이훈석)의 임차권 관련 조건(보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소)이 매수인에게 부담으로 작용할 수 있습니다. 만약 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 추가적인 보증금 반환 의무를 부담하거나 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (이용건)

임차인 이용건은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임 액수가 미상입니다. 잔금 납부 후 해당 임차인과의 명도 협의 또는 법적 절차 진행 시 불확실성이 존재합니다.

6.3. 토지 이용 계획 상 제한

토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래에 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 준공)된 소형 오피스텔로, 천왕역 역세권에 위치하여 입지 조건은 양호합니다.

다만, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 임차권 및 경매 채권 관계, 그리고 대항력 있는 임차인(이용건)의 존재는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히, HUG의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 원활하게 이행되는지가 본건의 핵심 판단 요소가 될 것입니다.

따라서, 해당 조건의 이행 가능성 및 명도 가능성을 면밀히 검토한 후 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소형 오피스텔 희소성

전용면적 약 6.5평의 소형 오피스텔은 1인 가구 및 투자용으로 수요가 꾸준하며, 본건 지역에서 희소성이 있습니다.

8.2. 역세권 입지

지하철 7호선 천왕역 도보권에 위치하여 직장인 등 실수요자에게 매력적인 투자 포인트입니다.

8.3. 신축 건물

2020년 준공된 신축 건물로, 내부 상태 및 관리 측면에서 장점을 가집니다.

8.4. 시세 대비 저가 매수 기회

감정가(23,900만원)가 최근 매매 사례(22,291만원)보다 높아, 권리 분석 및 리스크 해소 여부에 따라 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례: 본건 건물 내 전용면적 21.61㎡(약 6.54평) 오피스텔이 2025년 6월 26일 22,291만원(약 103.15만원/㎡)에 직거래되었습니다.

인근 유사 오피스텔 시세: 동일 건물 및 인근 지역의 유사 면적 오피스텔은 최근 20,000만원 ~ 23,000만원 범위에서 거래가 이루어졌습니다.

임대 시세: 전용면적 기준, 보증금 1,000만원~2,000만원에 월세 40만원~60만원 수준의 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

감정가: 239,000,000원

최근 매매가: 222,910,000원

본건은 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권 조건, 대항력 있는 임차인(이용건)의 존재 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, HUG의 임차권 관련 조건이 원활히 이행되지 않을 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

최근 매매가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 215,000,000원

(참고: HUG의 임차권 관련 조건이 명확히 해결되지 않은 상태에서의 입찰은 매우 신중해야 합니다. 조건 이행 여부 확인 후 최종 입찰가 결정 필요.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.