나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12871 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 322-4 마이빌7 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2025.11.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개웅초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 각급 학교, 아파트, 빌라, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하고, 북동측 근거리에 지하철 1호선 "개봉역"이 소재하며, 본 건 인근에 마을버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건 내 제2층 제202호로서, 외 벽: 석재 붙임 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지 내 2필 일단의 세장형 토지로서, 주거용(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12871 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 322-4 마이빌7 제2층 제202호

건물명: 마이빌7

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

건축년도: 2018년

감정가: 294,000,000원

토지면적: 25.53㎡ (약 7.72평)

건물면적: 40.82㎡ (약 12.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, "서울개웅초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 각급 학교, 아파트, 빌라, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 북동측으로는 지하철 1호선 "개봉역"이 근거리에 위치합니다. 또한, 본건 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자의 통행이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑3 압류 (광명세무서장, 2021-12-06)

3.2. 소멸되는 권리

등기부등본상 확인되는 대부분의 권리(갑2, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8 등)는 말소될 예정으로, 매수인이 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 주택도시보증공사 (강 )

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-10-08

* 확정일자: 2019-09-26

* 배당신고일자: 2023-10-25

* 대항력: 없음

* 특이사항: 본건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건입니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 해당 임차보증금 관련 잔액에 대한 책임을 지지 않는다는 것을 의미합니다.

4. 상권분석

본 물건은 도시형생활주택으로 주거용으로 이용되고 있으며, 주변에 학교, 아파트, 빌라, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다. 지역 내 병원, 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울개웅초등학교가 북동측 인근에 위치하여 자녀들의 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 1호선 개봉역과 마을버스 정류장이 가까워 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 소재하여 생활이 편리합니다.

* 공원: 개봉동 지역은 서울 평균보다 공원이 많아 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인 조건이 매각의 주요 변수입니다. 매각 조건에 따라 매수인은 임차보증금 반환 청구권을 포기받고 임차권 등기 말소를 조건으로 하므로, 임차보증금으로 인한 직접적인 금전적 위험은 낮으나, 관련 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본건 소재지는 특정 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.10.20.~2026.12.31. 대상: 아파트, 2025.8.26.~2026.8.25. 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대). 향후 매매 시점에 따라 거래 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 기타 제한사항: 본건은 장애물제한표면구역(진입표면) 및 대공방어협조구역에 해당합니다. 이외에도 과밀억제권역에 속합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 도시형생활주택으로, 개봉역과 서울개웅초등학교를 비롯한 주거 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다. 특히, HUG 인수조건 변경으로 인해 임차보증금 관련 리스크가 상당 부분 해소될 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등 향후 거래 시 고려해야 할 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 서울 서남권의 생활 인프라를 갖춘 주거 지역에 위치하여 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* HUG 관련 위험 완화: 매각 조건을 통해 임차보증금 관련 부담이 크게 줄어들어 투자 위험을 낮추었습니다.

* 향후 개발 가능성: 주변 지역 개발 동향에 따라 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 유사 면적의 다세대주택 거래가는 약 13,950만원에서 25,000만원 수준입니다. 이는 제곱미터당 약 360만 원에서 485만 원의 시세에 해당합니다. 본건의 건물 연식이 2018년으로 비교적 최신이며, 감정가는 294,000,000원입니다. 제공된 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 240,000,000원에서 270,000,000원 사이로 제시합니다. 이는 시장 시세와 감정가를 반영한 전략적 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.