나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12880 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 98-126 라인파크 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘지하철 5호선 화곡역’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철(5호선 화곡역)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 평지붕 지상6층 건 내 제2층 제201호로서 (사용승인일 : 2019.10.23) 외 벽 : 석재붙임마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 이대한의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12880 (1)

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 98-126 라인파크 제2층 제201호

용도: 다세대주택

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 19.81㎡ (약 6.0평)

건물면적: 27.60㎡ (약 8.3평)

감정가: 238,000,000원

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.5. 채권자 및 특이사항

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.6. 주의사항

임차인 이대한의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

물건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 교통 여건은 보통임.

2.3. 도로 및 토지 이용

인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 건물 등기부 요약

소유권보존: 2019.10.25 (구본희)

소유권이전: 2020.03.18 (이루다, 매매)

주택임차권: 2024.01.25 접수 (이대한, 금235,000,000원, 말소) - 전입일자 2020.12.24, 확정일자 2020.12.10

강제경매: 2025.10.28 접수 (주택도시보증공사, 금235,000,000원, 말소기준권리)

등기부채권 총액: 235,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이경훈)

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입/확정일자: 2024-08-23

배당신고일자: 2026-01-28

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이대한)

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2020-12-24 / 2020-12-10

배당신고일자: 2024-01-25

대항력: 없음

비고: HUG는 채권자로서 경매를 신청하였으며, 임차권 등기는 말소 예정임.

3.3. 권리 분석 종합

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2025.10.28) 이전의 권리들은 말소되거나 인수되지 않을 가능성이 높음. 이대한의 주택임차권(을5)은 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 임차인으로서의 대항력은 없는 것으로 판단됨. 따라서, 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 보임(인수 보증금 합계: 0원). 다만, 주의사항에 명시된 매각 조건(배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건)을 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주거지로서의 상권

대상 물건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택 및 도시형생활주택이 밀집한 전형적인 주거 밀집 지역임. 주변에 학교, 공원 등이 있어 주거 환경으로 적합함.

4.2. 주변 근린생활시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 주거 편의성이 양호한 편임.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 6층 건물이며, 본건은 해당 건물 내 제2층 제201호임. 사용승인일은 2019년 10월 23일로 비교적 신축에 해당함. 외벽은 석재붙임마감, 창호는 새시창호로 마감되어 있음.

5.2. 건물 설비 내역

통상의 급·배수 및 위생 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

물건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았음. 다만, 해당 지역은 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어 건축 관련 규제가 있을 수 있음. 또한, 서울시 강서구는 폐기물 처리 시설 이전에 대한 논의가 간헐적으로 이루어지는 지역으로, 광범위한 지역 단위의 환경 관련 이슈가 있을 수 있으나, 본 물건 자체에 직접적인 영향을 주는 혐오시설은 현재 파악되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 이 (이경훈)은 대항력이 있으며, 보증금 1천만원과 월세 80만원이 있음. 해당 임차인의 보증금 회수 여부 및 월세 지급 상황 등을 추가 확인 필요.

6.2. HUG 관련 복잡성

주택도시보증공사(HUG)는 채권자로서 경매를 신청하였으며, 임차권이 말소 예정임. 그러나 매각 조건에 따라 미배당 잔액에 대한 포기 및 말소 조건이 붙어 있어, HUG의 배당금 수령액에 따라 매수인이 간접적으로 영향을 받을 가능성을 배제할 수 없음.

6.3. 기타 제약사항

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 매수자는 허가를 받아야 할 수 있으며, 이는 거래 시 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편임. 권리 분석상 인수할 임차보증금이 없는 것으로 보이나, HUG 관련 매각 조건과 기존 임차인의 대항력 유무 등 복잡한 권리 관계를 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 신축급(2019년 준공) 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 지하철 5호선 화곡역 역세권으로 직주근접 및 교통 편리.

* 인근 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 매각으로 인한 부담(인수되는 보증금)이 없는 점.

9. 예상 입찰가

감정가 238,000,000원 대비, 최근 실거래가(2026.07.01, 19.98㎡, 216,000,000원) 및 건물의 신축 연도, 입지 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있음. 보수적으로 접근 시, 감정가 수준인 238,000,000원 내외로 고려 가능.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.