나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52117 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 38-11 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "서울역촌초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "(통칭)대림빌라" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 4층건(사용승인일: 1994.09.22.)중 제2층 제201호로서 외 벽 : 벽돌쌓기 및 석재붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 장방형에 가까운 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "(통칭)대림빌라" 북측 및 동측으로 진흥로1가길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10. 20.~2026.12. 31.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면 및 외부관찰 등에 의하였는 바 발코니 확장 등 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52117 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 38-11 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 280,000,000 원

토지면적: 27.28㎡ (8.25 평)

토지지분: 27.28㎡ (8.25 평)

건물면적: 56.75㎡ (17.17 평)

건물지분: 56.75㎡ (17.17 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO

특이사항: 토지거래허가구역

주의사항:

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "서울역촌초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

본건이 속한 "(통칭)대림빌라" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

본건이 속한 "(통칭)대림빌라" 북측 및 동측으로 진흥로1가길 소재함.

1.3. 권리분석

채권자: 중소기업은행 (추정)

말소기준권리: 2009년 10월 30일자 중소기업은행 근저당권 (설정액: 57,600,000원)

주요 권리 내역:

* 2009-10-30: 근저당권 (중소기업은행) - 57,600,000원 (말소기준권리)

* 2019-05-08: 근저당권 (중소기업은행) - 56,400,000원

* 2025-05-16: 가압류 (경기신용보증재단) - 30,000,000원

* 2025-10-13: 가압류 (서울보증보험주식회사) - 12,951,485원

* 2025-10-28: 임의경매 (중소기업은행) - 34,797,195원 (본건 사건번호)

총 등기부채권액: 156,951,485 원

인수되는 권리: 없음 (말소기준권리보다 선순위 권리 없음)

임차인 현황:

* 총 인수 보증금: 0 원

* 임대차 관계는 미상임.

※ 임대차 계약 관계가 확인되지 않아, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이 경우 보증금 외에 추가적인 부담이 발생할 수 있음. (주의 필요)

1.4. 상권분석

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재의 주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 서울역촌초등학교가 있어 주거 환경이 형성되어 있음.

주변에 상업 시설이 밀집된 번화가 형태는 아니며, 지역 주민들을 위한 생활 편의 시설 및 소규모 상가들이 분포되어 있을 것으로 예상됨.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 서울역촌초등학교 동측 인근 위치

* 교통: 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 소재

* 편의시설: 주택가 내 일반적인 생활 편의 시설 이용 가능

* 건물 정보: 1994년 9월 22일 사용승인된 철근콘크리트조 및 벽돌조 4층 건물 중 2층 201호

* 건물 면적: 56.75㎡ (17.17 평)

* 부대시설: 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등

1.6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 후 일정 기간 내에 관할 구청의 거래 허가를 받아야 함. 외국인, 법인 또는 특정 용도의 건축물 취득 시 허가 절차가 필수적임. 허가 취득 실패 시 소유권 이전 등기 등에 문제가 발생할 수 있음.

미확인 임대차: 임대차 현황이 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있는 리스크가 있음. (금액 미상이라도 주의 필요)

건물 노후화: 1994년 준공된 건물로, 연식에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 있을 수 있음.

내부구조 상이 가능성: 집합건축물대장상의 도면과 실제 내부구조(발코니 확장 등)가 다를 수 있어, 현장 조사를 통해 정확한 상태 확인이 필요함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 다세대주택으로, 지역 내 주거 환경을 갖춘 곳입니다. 1994년 건축되어 연식이 있으나, 토지/건물 일괄 매각 대상이며 권리 분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

가장 중요한 고려 사항은 토지거래허가구역 지정 및 미확인 임대차 현황입니다. 특히 임대차 현황은 명확한 확인 없이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

감정가 2억 8천만원 대비 주변 시세는 다소 높게 형성된 것으로 파악되나, 연식 및 허가구역 지정 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

비교적 합리적인 감정가: 최근 매매 사례와 비교 시 감정가가 낮은 편으로, 시세차익 가능성 보유.

역촌동 주거 지역 내 입지: 안정적인 주거 수요 예상.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 신축 연도의 건물은 제곱미터당 600만원 이상으로 거래되고 있습니다.

본 건은 1994년 건축 연식으로 인해 신축 건물보다 가격이 낮게 형성될 수 있습니다. 그러나 감정가는 2억 8천만원으로, 최근 매매가 대비 낮은 편으로 분석됩니다.

예를 들어, 유사 연식의 A매물(29.52㎡)이 1억 4천 9백만원에 거래된 점을 감안하면, 본 건(56.75㎡)의 시장 가치는 감정가 수준이거나 그 이상일 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 임대차 미상 등의 리스크 요인을 고려하여 신중한 입찰이 필요합니다.

종합적인 시장 상황, 본건의 리스크 요인, 경쟁 입찰자 등을 고려하여, 감정가 2억 8천만원을 기준으로 약 5~10% 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

현 시세 및 입찰 경쟁률을 감안할 때, 예상 입찰가는 2억 9천 5백만원 ~ 3억 8백만원 범위 내에서 결정될 수 있습니다.

보수적인 접근으로는 감정가 수준에서 시작하여 점진적으로 상향하는 전략이 유효할 수 있습니다.

본 보고서상의 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 개인의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 약 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서 설정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.