나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12802 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산근린공원' 동측 인근에 위치하는 구분건물(더숨153 제101동 제4층 제404호)으로서, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선(화곡역) 등이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건 내 제101동 제4층 제404호로서, [사용승인일 : 2021.07.15.] 외벽 : 대리석 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 노폭 약 6M 내외, 남측으로 약 4M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장조사시 폐문부재 등으로 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12802 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 4층404호

건물명: 더숨153

건물 동/호수: 제101동 4층 404호

신주소: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55 (화곡동)

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

건물 준공일: 2021년 7월 15일

감정가: 348,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.10㎡ (약 5.17평)

토지지분: 17.1㎡ (약 5.17평)

건물 전용면적: 20.19㎡ (약 6.11평)

건물 전유부 면적: 20.19㎡ (약 6.11평)

건물(101동) 연면적: 889.43㎡

전체 대지면적: 1821.6㎡ (약 551.05평)

1.3. 특이사항 및 조건

특이사항: HUG 인수조건 변경

특별매각조건: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

권리분석 요약: 본건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산근린공원' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 근거리에는 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 동측 및 서측으로는 노폭 약 6미터 내외, 남측으로는 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 5월 9일자 영등포세무서장의 압류 (등기부 갑6)

인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 모두 소멸됩니다.

총 등기부채권액: 1,308,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (박 )

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 11월 24일

확정일자: 2021년 11월 2일

배당신고일자: 2023년 11월 1일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 특별매각조건에 따라 매수인에게 대항력 포기 조건을 명시하여 보증금 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 전용면적 20.19㎡(약 6.11평)의 소형 유닛입니다.

주변 유사 건물들의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 2018년 준공된 'M펠리체'(830-5번지, 37.05㎡)가 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 26,785,000원 수준입니다.

2000년 준공된 '한양'(343-28번지, 53.84㎡)은 255,000,000원, 1995년 준공된 '기린아트빌라'(956-27번지, 41.32㎡)는 169,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 가장 신축 건물임에도 불구하고 면적이 매우 작아, 유사 면적대의 거래 사례가 있다면 더 정확한 시세 파악이 가능하나, 제공된 정보 기준으로는 M펠리체 사례를 참고할 때 평당 약 2500만원~2700만원 수준의 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 환경

본건은 '까치산근린공원' 인근에 위치하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

주변 주거 지역 내에는 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 인접하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설)

본건의 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)' 및 '수평표면구역(수평표면)'으로 지정되어 있어 김포공항과 인접해 있습니다. 이로 인해 항공기 소음이 발생할 수 있으나, 이는 해당 지역의 일반적인 특징으로, 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소형 면적

전용면적 20.19㎡(약 6.11평)으로 1인 가구나 소형 투자 목적에 적합하지만, 일반적인 가족 구성원이 거주하기에는 협소한 공간입니다.

6.2. HUG 인수조건 및 대항력 포기

임차인(HUG)의 대항력 포기 조건은 매수인의 보증금 부담을 없애주지만, 관련 조건의 법적 해석 및 이행 여부에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용 제한

본건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등 복합적인 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 공항 소음

김포공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음에 노출될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축 건물이라는 장점과 HUG의 대항력 포기 조건으로 인한 권리 관계의 명확성으로 인해 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다. 또한, 공원 인접 및 편리한 교통망은 주거 환경의 긍정적인 요소입니다.

하지만 전용면적이 6.11평으로 매우 작다는 점, 공항 소음 노출 가능성, 복합적인 토지이용 제한 등은 고려해야 할 사항입니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 소형 투자 목적이나 1인 가구의 실거주에 적합하며, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 상태의 건물입니다.

* 명확한 권리관계: 낙찰자가 인수하는 선순위 권리가 없습니다.

* 보증금 부담 없음: HUG 임차인의 대항력 포기 조건으로 매수인에게 보증금 반환 의무가 없습니다.

* 편리한 교통: 지하철 5호선 화곡역 및 버스 정류장 인접.

* 쾌적한 환경: '까치산근린공원' 인근 위치.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 348,000,000원입니다.

하지만 제공된 주변 시세 자료를 바탕으로 분석 시, 본건과 유사한 신축 건물(2018년식, 37.05㎡)의 거래가 300,000,000원임을 고려할 때, 본건(20.19㎡)의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

M펠리체(2018년식, 37.05㎡)의 거래가(300,000,000원)를 평당 약 26,785,000원으로 적용하여 본건의 면적(6.11평)에 대입할 경우, 약 163,600,000원 수준으로 추정됩니다.

주변 시세 및 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 적정 입찰가는 170,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

경매 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰가는 현장 방문 및 면밀한 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.