나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12772 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제10층 제1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천문화예술정보학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상15층 건물 내에 소재하는 제10층 제1004호로서, (사용승인일: 2020.02.28) 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: -, 창호: 샷시창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러 및 옥내소화전설비, 보안도어설비, 기계식주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 오피스텔·다세대주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 20미터 내외의 폭을 가진 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 962-42번지 : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임. 독산동 962-43번지 : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 962-42번지, 더뷰 오피스텔 제10층 제1004호에 소재한 부동산 강제경매 물건입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12772 (1)입니다.

본건의 용도는 오피스텔이며, 감정평가액은 274,000,000원입니다.

토지 면적은 11.35㎡ (약 3.43평)이고, 건물 전용 면적은 37.42㎡ (약 11.32평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 공동담보 및 HUG 인수조건 변경 등의 특이사항이 있습니다.

건물은 2020년 2월 28일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 지상 15층 건물 중 10층에 해당하며, 총 41세대로 구성되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 대상 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천문화예술정보학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능한 보통 수준의 교통 여건을 갖추고 있습니다.

동측으로는 약 20미터 내외의 폭을 가진 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 21일까지 및 2025년 10월 15일까지)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2021년 12월 7일자 금천구의 압류입니다.

등기부등본상의 권리 분석 결과, 을구의 주택임차권(김수지)은 말소 예정이며, 갑구의 압류, 가압류, 강제경매 등도 모두 말소 예정입니다.

따라서 매수인이 인수해야 할 권리(저당권, 전세권, 임차권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권 합계액은 1,343,000,000원입니다.

1.2. 1.임차인 현황

본 건에는 주택도시보증공사(임차인: 김수지)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 273,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2021년 3월 30일, 확정일자는 2021년 3월 15일이며, 배당신고일자는 2023년 8월 7일입니다.

주택도시보증공사는 본 건에 대해 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

또한, 특별 매각 조건으로 임차인 및 주택임차권 승계인에 대한 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건이 명시되어 매각으로 인해 임차인의 보증금 반환 채권 등은 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 독산동 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 지역으로, 주거 및 상업 기능이 공존하고 있습니다.

인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

다만, 상세한 상권 분석을 위해서는 주변 지역의 임대 시세 및 공실률, 유동인구 등의 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: "금천문화예술정보학교"가 인근에 위치합니다.

* 주거 환경: 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역에 속합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 및 상업 시설 외에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 대항력 포기 조건: 임차인 김수지(주택도시보증공사)는 대항력이 없으며, 매각 허가 조건으로 대항력 포기가 명시되어 있어 매수인이 인수할 임차 보증금은 없습니다. 다만, 관련 법적 절차 및 조건의 정확한 이행 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 다수의 도시계획 상 제한사항(가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등)이 존재하므로, 향후 재산권 행사 시 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다. 특히 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2025년 8월 21일까지 및 2025년 10월 15일까지) 내 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 지역 내에서 안정적인 주거 및 업무 환경을 제공할 것으로 기대됩니다.

경매 절차상 임차인의 대항력이 소멸되는 조건으로 진행되어 권리 관계가 명확하며, 매수인이 인수할 부담이 적다는 장점이 있습니다.

감정평가액과 최근 실거래가를 비교했을 때 시세와 큰 차이가 없어 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적습니다.

* 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력 포기 조건으로 권리 인수 부담이 없어 안정적인 취득이 가능합니다.

* 교통 및 생활 인프라: 주변 버스 노선 및 근린생활시설을 통한 생활 편의성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 274,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(더뷰 오피스텔, 독산동 962-42)의 37.42㎡ 면적, 8층 물건이 2024년 7월 23일에 270,900,000원(270.9백만원)에 직거래된 기록이 있습니다.

이는 감정가 수준과 유사한 시세를 형성하고 있음을 시사합니다.

본 건은 10층으로 8층보다 층수 이점이 있습니다.

임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인이 인수할 보증금이 없으므로, 낙찰가가 감정가 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

최근 실거래가와 층수 프리미엄을 고려하여, 예상 입찰가는 270,000,000원에서 280,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.