나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12797 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제5층 제506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 화곡역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 평슬라브지붕 11층 건내 제5층 제506호로서 외벽: 외장석재 붙임 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약 6m 내외, 남동측으로 로폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20. ~ 2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12797 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제5층 제506호

용도: 오피스텔

감정가: 338,000,000원

토지면적: 6.90㎡ (약 2.09평)

건물면적: 29.28㎡ (약 8.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축일자: 2021년 08월 17일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 5호선 화곡역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

1.1. 3. 건물 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제5층 제506호로서, 외벽은 외장석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

1.1. 4. 건물 이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

1.1. 5. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

1.1. 6. 토지 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 오피스텔의 부지로 이용 중입니다.

1.1. 7. 인접 도로상태

북서측으로 로폭 약 6m 내외, 남동측으로 로폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.1. 8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2023년 05월 18일 접수된 영등포세무서장의 압류(갑3)입니다. 본 경매 개시 결정 등기(갑5)는 2025년 10월 23일 주택도시보증공사 명의로 접수되었습니다.

낙찰 시 다음과 같은 권리는 말소될 예정입니다.

* 주택임차권 (을3, 진문희, 319,000,000원)

* 가압류 (갑4, 주택도시보증공사, 1,023,000,000원)

* 강제경매 (갑5, 주택도시보증공사, 319,000,000원)

* 압류 (갑3, 영등포세무서장)

등기부채권 총액은 1,342,000,000원입니다.

특별매각조건에 따라 임차인 및 주택임차권 승계인의 대항력 포기 조건이 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다. (단, 이는 매각으로 소멸되는 권리가 아님을 의미합니다. 매각 시 조건 충족 시 소멸될 수 있습니다.)

1.2. 2. 임차인 현황

* 주택임차권: 주택도시보증공사 (진 )

* 보증금: 319,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-25

* 확정일자: 2022-02-21

* 배당신고일자: 2023-11-30

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 보증 임차인으로, 매각 조건에 따라 대항력 포기 조건부 매각. 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 서울특별시 강서구 화곡동은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 지하철 5호선 화곡역을 이용한 대중교통 접근성이 양호합니다. 강서구청이 인근에 있어 행정 편의성이 있으며, 다양한 근린생활시설이 발달하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 5호선 화곡역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 강서구청, 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 주변에 서울우장초등학교(도보 약 4분), 덕원중학교(도보 약 10분) 등 교육시설이 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특별매각조건: 본건은 '임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사(HUG)에 대한 대항력 포기 조건 매각'으로 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 대항력을 인수하지 않기 위한 조건으로, 임차인이 HUG 및 매수인의 요구에 따라 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것이 전제됩니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우 매각 절차에 문제가 발생할 수 있으며, 매수인이 임차인의 보증금 반환 채권을 인수해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* HUG 인수조건 변경: 물건 정보에 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, HUG 관련 채권 및 보증 조건에 변동사항이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 진행될 가능성이 있으며, 이는 경매 절차 및 배당 순위에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항 관련 보호구역, 최고높이 제한 지역 등 건축 및 이용에 관한 제한 사항이 존재하므로, 향후 건물 이용 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 권리관계: 복잡한 채권 관계가 존재했으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다. 그러나 예상치 못한 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 철저한 권리 분석이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축(2021년 준공)이며 접근성이 양호하고 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 투자 가치가 있습니다. 권리 분석상 대항력 없는 임차인의 보증금은 인수되지 않아 권리관계는 명확해 보입니다. 다만, '대항력 포기 조건 매각'이라는 특별 매각조건, HUG 관련 조건 변경, 공동담보 등 복잡한 특수 물건 정보가 존재하므로, 이러한 위험 요소를 철저히 검토하고 법률 및 부동산 전문가와 상담 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용할 수 있어 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 안정적인 배후 수요: 강서구청 인근에 위치하며, 주변에 다양한 편의시설과 주거 지역이 밀집해 있어 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인의 대항력이 없어 낙찰 시 인수해야 할 보증금이 없습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 338,000,000원

본건의 건물 면적은 29.28㎡ (약 8.86평)이며, 2021년 준공된 신축 오피스텔입니다. 주변 시세 분석 결과, 화곡동 및 화곡역 인근의 유사 면적 오피스텔 시세는 대략 2억 5천만 원에서 3억 5천만 원 수준으로 파악됩니다. 특히, 29㎡~30㎡ 면적대의 오피스텔 거래가는 2억 5천만 원에서 2억 9천만 원 사이에서 형성되는 것으로 보입니다.

하지만 본 건은 '임차인 대항력 포기 조건부 매각'이라는 특별 매각조건과 HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 복잡한 특수 물건 정보를 포함하고 있습니다. 이러한 리스크 요소를 감안하여, 시세보다 약간 낮은 수준에서 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 감정가(338,000,000원)를 기준으로 하되, 현재 파악된 시장 시세 범위와 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 320,000,000원 ~ 340,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 본 금액은 시세 및 법률 전문가의 추가적인 조언을 바탕으로 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.