나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12756 [1] 서울특별시 양천구 목동 713-9 에이앤캐슬 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '강서고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2019-06-21) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 스프링클러 설비, CCTV설비, 주차장 및 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 등촌로(왕복 6차선)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),건축선

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기되어 있음.(임차보증금 329,000,000원)

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12756 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 목동 713-9 에이앤캐슬 제4층 제403호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 385,000,000원

* 토지면적: 22.50㎡ (약 6.81평)

* 건물면적: 57.12㎡ (약 17.28평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

* 건축일자: 2019년 06월 21일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '강서고등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위로는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 본 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 본건 서측으로 왕복 6차선의 등촌로에 접하고 있어 교통 접근성이 우수합니다.

* 건물 구조 및 상태: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 8층 건물 내 제4층 제403호로, 2019년 06월 21일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샤시 창호 등으로 시공되었습니다.

* 주변 시설: 주변에 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본상 말소기준권리는 2020년 10월 28일 접수된 김창대의 가압류입니다.

* 현재 채권 총액: 등기부채권 총액은 약 5,339,000,000원입니다. 이는 현재 등재된 모든 채권액의 합산이며, 실제 경매에서 배당받는 금액과는 다를 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: C * (CHULUUNERDENENARANSOLONGO)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 07월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다.

* 임차인: M * (MUNGUNSHAGAISUNJIDMAA)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 06월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다.

* 임차인: N * (NARANBAATARCHINUJIN)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 06월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(조종훈)

* 보증금: 329,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 10월 04일

* 확정일자: 2019년 09월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 설정되어 있으나, HUG(주택도시보증공사) 보증 주택임차권으로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 (강한진 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전 (김석진)

* 주택임차권 (조종훈, 329,000,000원) - 말소 예정

* 가압류 (김창대, 500,000,000원) - 말소 기준 권리

* 가압류 (주택도시보증공사, 4,510,000,000원) - 말소 예정

* 압류 (서초세무서장) - 말소 예정

* 압류 (용산세무서장) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 329,000,000원) - 말소 예정 (본 경매 개시 결정)

* 압류 (강서세무서) - 말소 예정

모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었거나, 본 경매 절차에 의해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 목동 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다. 주변에 학교(강서고등학교)가 있어 배후 수요가 예상되며, 각종 편의시설 접근성이 좋아 주거 및 업무용으로 적합한 입지입니다.

* 잠재적 임대 수요: 오피스텔 및 업무시설 용도로 사용 중이므로, 관련 업종의 사업체나 직장인 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 주변에 유사 오피스텔 공급 현황에 따라 임대 경쟁은 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 내부 설비: 기본 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 스프링클러 설비, CCTV 설비, 주차장 및 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 생활 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설 이용이 가능하며, 교통 편리성을 바탕으로 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 특이사항 및 주의사항: 본 물건은 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'으로 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하지 않으며, HUG가 보증한 임차권도 매각으로 소멸됨을 의미합니다. 따라서 임차인 관련 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 여러 도시계획법규의 적용을 받습니다. 특히, '상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)'은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있으므로, 실제 계약 전 교육청을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

* 미확인 사항: 외부 환경 조사 시 특별한 혐오시설이나 안전에 심각한 영향을 미치는 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상의 제한사항은 추가적인 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 8천5백만 원이며, 건물 면적은 약 17.28평입니다. 권리관계는 복잡한 편이나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 매수인은 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득하게 됩니다. 특히 HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도 위험이 상대적으로 낮다는 점이 긍정적입니다. 다만, 토지이용계획상의 다양한 제한사항과 향후 임대 시장 상황을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 장점:

* 신축급 오피스텔로 건물 상태 양호

* 양호한 교통망 및 주변 생활 편의시설 접근성

* 모든 권리 매각으로 소멸, 인수 부담 없음

* HUG 인수조건 변경으로 임차인 보증금 인수 부담 없음 (명도 리스크 감소)

* 기회:

* 목동 지역의 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 가능성

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

* 산정 근거: 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(385,000,000원)를 기준으로 하되, 현재 시장 상황, 물건의 상태, 경매 절차의 특성(HUG 조건 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

* 추정 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 390,000,000원. 이 범위 내에서 입찰하고자 하는 수익률과 리스크 감수 수준에 따라 결정하는 것이 좋습니다. 입찰 전 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 추가로 조사하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.