나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12799 [1] 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제3층 제314호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재‘영림중학교’동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 도보 약 10분 거리에 지하철 2호선 "대림역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하4층, 지상20층 건물 내 제3층 제314호로서, (사용승인일: 2015.12.04.) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔),도시형생활주택(원룸형아파트),제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광대로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.∼2026.8.25.), 건축선.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12799 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제3층 제314호

용도: 오피스텔

감정가: 107,000,000원

토지면적: 2.97㎡ (약 0.90평)

건물면적: 19.02㎡ (약 5.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 구로동 소재 ‘영림중학교’ 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 도보 약 10분 거리에 지하철 2호선 ‘대림역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물구조: 본 건물은 철근콘크리트구조로, 지하 4층, 지상 20층이며, 2015년 12월 4일에 사용승인을 받았습니다. 본 건은 해당 건물 내 제3층 제314호입니다.

* 도로: 본건 북동측으로 광대로변에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 토지거래계약허가구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

* 권리현황: 본 건은 서울보증보험 주식회사의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다. 등기부등본상 다수의 권리가 설정되었으나, 대부분 말소 예정인 것으로 파악됩니다.

* 말소기준권리: 등기부 요약상 갑구 4번의 압류(구로세무서장)가 말소기준권리로 표기되어 있으나, 실제 말소기준권리는 현재 경매를 신청한 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정(갑7)으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이혜원

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-15

* 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 134,900,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-05

* 확정일자: 2022-06-16

* 배당신고일자: 2024-07-18

* 대항력: 없음 (배당신고 완료)

* 인수되는 권리: 본 경매는 특별매각조건으로, 서울보증보험 주식회사의 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인과 관련된 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 751,141,204원입니다.

1.3. 상권분석

* 부동산 유형: 본 물건은 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택, 제1종근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다.

* 주변 상권: 오피스텔 밀집 지역이며, 인근에 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 수요층이 존재합니다.

* 최근 거래 사례:

* 2025년 11월: 80,000,000원 (3층)

* 2026년 4월: 82,000,000원 (5층)

* 2026년 4월: 105,000,000원 (5층)

* 시세 분석: 감정가 107,000,000원에 대해 최근 실거래가는 80,000,000원에서 105,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 2026년 4월 5층 매물이 105,000,000원에 거래된 사례가 있어 감정가 수준의 거래도 가능함을 시사하나, 본건은 3층이므로 층수 차이를 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 건물 내 및 인근 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 2호선 대림역과의 접근성이 양호하며, 다수의 노선버스가 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 업무시설이 복합된 지역으로, 1인 가구 또는 소규모 사업자에게 적합한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특별매각조건: 서울보증보험의 채권 포기 및 임차권 말소 조건부 매각으로 인해 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 매각 후 등기부 말소 및 관련 서류 처리를 철저히 확인해야 합니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가가 최근 실거래가 최고가와 유사하게 책정되었으나, 3층이라는 점과 소형 면적(19.02㎡)을 고려할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

* 소형 면적 제한: 전용면적 19.02㎡는 1인 가구 또는 협소한 공간 활용에 적합하나, 잠재적 수요층이 제한적일 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 구로구 구로동 소재 대림역포스큐 오피스텔 경매 물건으로, 지하철 2호선 대림역을 이용하기 편리한 역세권에 위치합니다. 소형 면적의 오피스텔로서 1인 가구의 실거주 또는 소규모 투자 목적에 적합할 것으로 보입니다. 서울보증보험의 강제경매로 진행되며, 특별매각조건에 따라 임차인 관련 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다. 다만, 감정가가 최근 거래 시세보다 높게 책정된 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 교통: 대림역(2호선) 도보 이용 가능한 역세권으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 편의성: 주변 상업 및 주거 시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

* 간편한 권리관계: 임차인 관련 인수 부담이 없는 조건부 매각으로, 낙찰 후 권리 인수에 따른 복잡성이 최소화됩니다.

* 수익성: 소형 오피스텔로서 임대 수익 창출이 가능하며, 1인 가구 수요층을 타겟으로 한 투자가치 보유.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 107,000,000원입니다. 최근 실거래 사례 중 2026년 4월 5층 매물이 105,000,000원에 거래되었으며, 3층 매물은 2025년 11월 80,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 3층에 위치하므로, 5층의 최고가보다는 낮게, 3층의 과거 거래가보다는 높게 형성될 가능성을 고려해야 합니다. 감정가와 최근 시세를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 90,000,000원에서 100,000,000원 범위 내에서, 현장 방문을 통해 물건의 실제 상태 및 주변 시세 변동 추이를 면밀히 파악한 후 보수적으로 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.