나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12832 [1] 서울특별시 금천구 독산동 894-11 소원베스트빌1차 제1동 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울영남초등학교" 북서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2020.07.15.) 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2개필지 일단에 소재한 유사사다리형의 토지로서 공부상 "다세대주택 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 894-11 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 장애물제한 표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망), 상대보호구역 (서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+ 건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 독산동 894-28 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 장애물제한 표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조 구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12832 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 894-11 소원베스트빌1차 제1동 제2층 제201호

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 제2층 제201호

* 사용승인일: 2020년 7월 15일

* 건물 면적:

* 전용면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

* 토지 지분: 22.75㎡ (약 6.88평)

* 총 면적 (토지+건물): 52.57㎡

* 감정가: 257,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 서울영남초등학교 북서측에 위치합니다.

* 주변에는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 일반적인 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타 규제사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일).

* 교육환경보호구역 및 상대보호구역 관련 세부 규정은 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2023년 7월 28일)

* 주요 권리: 김홍근 씨 명의의 대항력 있는 주택임차권 (을6)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 259,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 19일

* 확정일자: 2020년 9월 23일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023년 10월 25일

* 등기부상 권리: 주택임차권 (을6), 말소: 인수

* 물건명세서상 특이사항: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권은 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 아니함.

* 인수 보증금 합계 (자료상): 0원 (단, 등기부상 '인수' 표기로 인해 최종 인수 여부 확인이 매우 중요합니다.)

3.3. 기타 권리사항

* 등기부상 소유권이전, 신탁등기 말소, 다수의 압류 및 가압류 등이 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

* 김홍근 씨 명의의 강제경매 개시 결정 (2025년 10월 28일)이 등기되어 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 확인되지 않아, 상대적으로 조용한 주거 환경을 유지하고 있을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 교육: 서울영남초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리할 수 있습니다. (단, 관련 보호구역 규제 확인 필요)

* 교통: 노선버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스 이용이 가능합니다.

* 주거 형태: 전용면적 약 9평대의 다세대주택으로, 1~2인 가구 또는 소규모 가족이 거주하기에 적합합니다.

* 건물 상태: 2020년 신축 건물로, 내부 및 외부 상태가 비교적 양호할 것으로 추정됩니다.

* 설비: 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어진 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 김홍근 임차인은 대항력이 있으며, 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있어, 경매 과정에서 보증금 259,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크입니다.

* 토지 거래 허가 구역 지정: 본건 토지는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격이나 용도에 따라 별도의 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 교육환경보호구역 및 상대보호구역: 관련 법규에 따른 건축 또는 사용 제한이 있을 수 있으므로, 반드시 교육지원청을 통해 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 제공된 정보에 따르면 임대 관계가 미상으로 되어 있으나, 임차인 현황에 김홍근 씨가 명확히 기재되어 있어 이 부분은 비교적 명확합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2020년에 사용 승인된 신축에 가까운 다세대주택으로, 금천구 독산동에 위치합니다.

* 감정가는 2억 5천 7백만원 수준으로, 최근 매매 시세(약 3억 2천 5백만원 이상) 대비 낮은 편입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인 김홍근 씨의 보증금 2억 5천 9백만원을 인수해야 할 가능성이 높아, 이 부분이 낙찰 후 매수인이 부담해야 할 실질적인 금액을 결정하는 데 가장 중요한 요소가 됩니다.

* 등기부상 '인수' 표기와 물건명세서의 '전액 변제되지 않으면 말소되지 않음'이라는 문구는 보증금 인수 가능성을 강력히 시사합니다.

* 토지 거래 허가 구역 지정 등 추가적인 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)이라는 장점이 있습니다.

* 전용면적 약 9평대의 소형 주거 공간으로, 소액 투자 목적에 부합할 수 있습니다.

* 감정가가 최근 매매 시세보다 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건 물건의 전용면적(29.82㎡)과 유사한 최근 매매 사례(29.87㎡, 2023년 준공)가 3억 2천 5백만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본 건의 시세는 평당 약 3,595만원 수준으로 추정됩니다.

* 본 건의 감정가는 2억 5천 7백만원으로, 평당 약 2,849만원 수준입니다.

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 한다는 원칙에 따라, 본건의 순수 부동산 가치(약 3억 2천 5백만원 이상)를 기준으로 산정합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 5천 9백만원 인수 가능성이 매우 높으므로, 이를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서, 권리 분석상 인수 여부에 대한 최종 확인 결과와 매수인의 위험 부담 수준을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

* 만약 임차인의 보증금 2억 5천 9백만원을 실질적으로 인수해야 한다면, 해당 금액 이하로 입찰하는 것이 유리할 수 있으나, 이는 순수 부동산 가치 평가와는 별개의 문제입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.