나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12913 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-76 비엔더포레 제8층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 지하철1,7호선 "가산디지털단지역" 남동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1,7호선 "가산디지털단지역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건 내 제8층 제802호로서, (사용승인일 : 2021-12-30) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차장 설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08- 21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20. ~2026.12.31.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금273,000,000원 임대차계약일자 : 2022년3월2일 임차권자 : 이혜림

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물정보

본건은서울특별시 금천구 가산동 140-76 비엔더포레 제8층 제802호에 소재하는 오피스텔입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제8층 제802호이며, 사용승인일은 2021년 12월 30일입니다.

1.2. 면적및감정가

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적(전용면적): 27.49㎡ (약 8.31평)

본건은 오피스텔로, 전용면적은 27.49㎡(약 8.31평)이며, 제공된 정보상 구체적인 분양면적은 확인되지 않습니다.

감정평가액: 240,000,000원

1.3. 경매정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12913 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1, 7호선 "가산디지털단지역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

또한, 지하철 1, 7호선 "가산디지털단지역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

본건에는 임차인 이혜림 씨가 보증금 273,000,000원, 차임 0원으로 임차하여 거주 중인 것으로 파악됩니다.

임차인의 전입일자는 2022년 4월 1일, 확정일자는 2022년 3월 3일이며, 배당신고일자는 2023년 11월 21일입니다.

임차인 현황 상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

다만, 물건명세서상 임차인 이혜림 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부요약

집합건물 등기부상으로 소유권보존, 소유권이전(신탁등기말소, 매매), 주택임차권(이혜림, 273,000,000원), 강제경매(주택도시보증공사, 273,000,000원) 등의 권리 내역이 있습니다.

가장 먼저 말소되는 권리인 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매(갑5)입니다.

따라서, 매각으로 인해 을구의 주택임차권(을1)을 포함한 그 이전의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 판단됩니다.

임차인과의 보증금 인수 부담은 없는 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시설

본건이 위치한 가산동 일대는 가산디지털단지를 중심으로 IT 산업체, 중소기업, 쇼핑몰, 오피스 등이 밀집한 상업 및 업무지구입니다.

인근에 대규모 아울렛(마리오아울렛, W몰, 현대시티아울렛 등)과 백화점이 위치하여 쇼핑 편의성이 높습니다.

또한, 다양한 금융기관, 병원, 음식점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 혐오시설여부

해당 소재지(서울특별시 금천구 가산동 140-76) 주변에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 업무지구 특성상 소음이나 교통량 등 환경적 요인은 존재할 수 있으므로, 현장 방문을 통한 최종 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 마리오아울렛, W몰, 현대시티아울렛 등 다수의 대형 쇼핑몰이 인접해 있습니다.

* 의료: 주변에 종합병원 및 다양한 전문 의원들이 있어 의료 이용이 편리합니다.

* 금융: 다수의 은행 지점들이 밀집해 있어 금융 업무를 쉽게 처리할 수 있습니다.

5.2. 주거환경

주거보다는 상업 및 업무 기능이 강화된 지역으로, 젊은 직장인 수요가 높은 편입니다.

오피스텔이 밀집해 있어 유사한 형태의 주거 환경을 가지고 있습니다.

6. 잠재적리스크

* 임차인 관련 정보의 혼선: '특이사항' 및 '특수물건정보'에는 '대항력 있는 임차인', '선순위 임차권' 등의 문구가 기재되어 있으나, '임차인 현황'에는 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 또한, '물건명세서 참고사항'에 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점을 명확히 하고 있습니다. 이러한 정보의 불일치 또는 복합적인 권리 관계는 경매 진행 시 예상치 못한 변수로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법원 집행관의 물건명세서 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 신축 건물의 하자 가능성: 2021년 준공된 비교적 신축 건물이나, 향후 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 소형 오피스텔의 공실 위험: 본 건은 전용면적 약 8.31평의 소형 오피스텔로, 시장 경기 변동이나 지역 내 공급량 증가 시 공실 발생 위험이 존재할 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 인근에 위치한 역세권 신축 오피스텔로서, 교통 및 생활 편의시설이 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

최근 매매 사례가 감정가보다 낮은 수준에서 형성되었으나, 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 조건으로 매각이 진행되는 점은 긍정적인 요소입니다.

다만, 등기부 및 관련 서류상 임차인 권리 분석에 다소 혼선이 있는 부분은 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다. 종합적으로 볼 때, 신축 역세권 오피스텔의 가치와 시세 등을 고려한 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 가산디지털단지역 초역세권에 위치하며, 2021년 준공된 신축 건물이므로 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 풍부한 배후 수요: 가산디지털단지는 다수의 기업체와 직장인이 상주하는 지역으로, 오피스텔에 대한 꾸준한 수요가 존재합니다.

* 인수 부담 없음: 매각 조건에 따라 임차인 관련 보증금 등 인수해야 할 채무가 없어, 투자 위험이 낮습니다.

* 합리적 감정가: 신축 건물의 가치와 입지 대비 감정가 및 최근 시세 등을 고려할 때, 투자 기회가 존재할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

최근 매매 사례: 200,000,000원 (2025년 2월 5일, 전용면적 27.48㎡ 기준)

감정가: 240,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 최근 거래 사례와 감정가, 그리고 인수되는 권리 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

최근 실거래가인 200,000,000원을 기준으로 하되, 신축 건물의 가치 및 향후 시세 상승 가능성을 감안하여, 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 전략적으로 접근하는 것을 제안합니다.

좀 더 보수적인 접근으로는 최근 실거래가 수준인 200,000,000원 이하, 적극적인 투자 시에는 감정가 수준까지도 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본 물건에 대한 추가적인 현장 조사, 상권 분석, 그리고 법원 자료에 대한 심층적인 검토 결과를 반영하여 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.