나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12951 [1] 서울특별시 구로구 오류동 4-75 금반석씨티빌41차 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 "오류동역" 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2019.01.16) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)임.(자세한 내용은 별첨'내부구조도'참조.)

설비내역

위생 및 급.배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 제2종근린생활(사무소) 및 도시형생활주택(다세대주택-10세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m내외 포장도로에 접함.(지적도상 존재하는 북측 인접도로는 현황"도로"로 이용되지 않고 있으며, 동측에 접한 도로는 출입이 불가능함.)

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 건축허가·착공제한지역((최초)제한공고일로부터 2년(단, 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정·고시가 있는 경우 고시일까지))<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.4.4. ~ 2026.4.3.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12951 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 4-75 금반석씨티빌41차 제5층 제502호

건물용도: 도시형생활주택

감정가: 250,000,000원

토지 면적: 26.94㎡ (약 8.15평)

건물 면적: 46.07㎡ (약 13.93평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

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1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고, 근거리에는 지하철 1호선 "오류동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 종합적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

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1.2. 권리분석

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* 권리 요약

본 경매 물건은 말소기준권리인 근저당권(을1) 이하 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매수인은 별도의 인수 부담 없이 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

* 주요 권리 내역

- 소유권 보존: 2019-01-29 (주식회사금반석건설)

- 소유권 이전: 2020-06-01 (김순례), 2022-07-15 (배성철)

- 근저당: 2023-02-13 (주식회사와이엠파이낸스대부, 165,000,000원) - 말소기준권리

- 가압류: 2023-12-12 (서울보증보험주식회사, 114,102,531원) - 말소

- 주택임차권: 2024-07-11 (김효준, 255,000,000원) - 말소, 대항력 없음

- 강제경매: 2025-10-29 (주택도시보증공사, 255,000,000원) - 말소

- 압류: 2026-01-27 (서울특별시), 2026-03-11 (춘천지방검찰청영월지청) - 말소

총 등기부채권액: 534,102,531원

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김효준)

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-30

* 확정일자: 2022-05-23

* 대항력: 없음

* 비고: 본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 매수인은 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

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1.3. 상권분석

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* 건물 정보

본 물건은 "금반석씨티빌41차"라는 명칭의 집합건물로, 서울특별시 구로구 오류동 4-75번지에 위치합니다. 2019년 1월 16일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 총 10세대의 도시형생활주택과 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 본건은 이 건물 5층에 위치한 제502호입니다.

* 주변 시세 분석

최근(2026년 7월) 주변 지역의 연립 및 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 건축 연도 및 면적에 따라 시세가 상이하게 나타났습니다.

- 2002년 건축된 57.9㎡ 다세대주택은 210,000,000원 (약 3.62백만원/㎡)에 거래되었습니다.

- 2004년 건축된 74.43㎡ 다세대주택은 250,000,000원 (약 3.36백만원/㎡)에 거래되었습니다.

본 건은 2019년에 준공되어 건축 연도가 최신이며, 면적은 46.07㎡입니다. 유사 연도의 건물이나 더 최신 건물임을 고려할 때, 주변 시세보다 높은 면적당 가치가 형성될 수 있습니다. 제시된 감정가 250,000,000원은 이러한 최신 건축 연도를 반영한 것으로 판단됩니다.

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1.4. 생활정보

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* 주변 환경

오류초등학교 서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등 일반적인 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통

단지까지 차량 진입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철 1호선 오류동역을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 기타

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 건축허가·착공제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(예: 2025.10.20.~2026.12.31.)이 있어, 해당 기간 내 거래 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

* 감정가 대비 시세 편차 가능성

최근 거래된 연립/다세대 주택들의 면적당 가격을 단순 비교 시, 본건의 감정가액이 다소 높게 느껴질 수 있습니다. 그러나 본건은 2019년에 준공된 신축 건물이라는 점을 감안하면, 이는 합리적인 수준일 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 정보

제공된 정보 및 주변 환경에 대한 설명상으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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1.6. 종합 의견

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본 물건은 2019년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 상태와 최신 건축 기술을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 경매 절차에서 매수인이 인수해야 할 임차보증금이나 기타 채무 부담이 전혀 없다는 점은 매우 큰 강점입니다. 오류동역 인근의 주거 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호하며, 지역 내에서의 주거 가치가 기대됩니다. 토지거래허가구역 지정 등 일부 행위 제한 사항이 존재하나, 이는 일반적인 서울 시내 주택 거래 시 고려될 수 있는 사항입니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 신축 건물(2019년 준공)로서 노후화에 따른 수리비 부담이 적습니다.

* 임차인 보증금 및 기타 채무 인수 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 지하철 1호선 오류동역 역세권에 위치하여 주거 편의성 및 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 감정평가액 250,000,000원을 기준으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

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본 건의 감정평가액은 250,000,000원입니다. 최근 주변 시세 분석 결과, 유사한 시기에 건축된 건물의 경우 본 건의 감정가액 수준 또는 그 이상의 가치를 형성할 수 있을 것으로 판단됩니다. 특히 2019년에 준공된 신축 건물이라는 점과 매수인이 인수할 보증금 등 추가 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가액 수준에서의 경쟁이 예상됩니다. 잠재적 리스크와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 240,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.