나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12956 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1102-5 미성하르딘 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북서측 인근(화곡동 1102-5)에 위치 하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 (철근)콘트리트지붕, 지상 6층(사용승인 2018년 01월 16일) 내 제3층 제302호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 세장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12956 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1102-5 미성하르딘 제3층 제302호

건물용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

사용승인일: 2018년 01월 16일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 6층 건물 중 제3층 제302호

감정평가액: 230,000,000원

1.2. 거래 정보

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.31㎡ (약 5.84평)

건물면적: 29.79㎡ (약 9.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "강서구청" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

본 건의 말소기준권리는 2023년 01월 13일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (김은숙)

* 갑4: 소유권이전 (황용순)

* 을1: 주택임차권 (우 ), 금액: 231,000,000원. 전입일자 2022-03-14, 확정일자 2022-02-21. 말소 예정.

* 갑5: 가압류 (주택도시보증공사), 금액: 596,000,000원. 말소기준권리.

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사), 금액: 231,000,000원. 본건 경매 개시.

총 채권액은 827,000,000원입니다.

3.2. 채권자 및 경매 정보

본 경매는 채권자 주택도시보증공사의 신청에 의한 부동산강제경매입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인으로 주택도시보증공사(우지이)가 보증금 231,000,000원, 차임 0원으로 등기되어 있습니다. 전입일자는 2022년 3월 14일, 확정일자는 2022년 2월 21일이며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

매각으로 인하여 위 임차권(을1)은 말소될 예정입니다.

특별 매각조건으로 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 강서구 화곡동 일대는 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 공존하는 주거 밀집 지역입니다. 강서구청이 인근에 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

4.2. 토지 이용계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역(수평표면)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 강서구청이 있으며, 다양한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능합니다. 지도 검색 결과, 주변에 대형마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 분포하고 있으며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 주택 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 위험

말소기준권리 하위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 본 경매의 채권자인 주택도시보증공사가 가압류(갑5)를 포함한 다수의 권리를 보유하고 있어, 낙찰 후 잔여 채무에 대한 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다. 그러나 특별매각조건으로 임차인 보증금에 대한 매수인의 인수 부담은 없습니다.

6.2. 이용 제한 사항

본 건 토지는 공항 관련 보호지구 및 군사시설 보호구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연도가 비교적 짧고(2018년 준공), 입지 조건 및 교통 여건이 양호한 도시형생활주택입니다. 특히, 주택도시보증공사의 조건부 매각으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다. 최근 실거래가 데이터를 분석했을 때, 감정평가액 대비 시장 가치가 높을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2018년)로 관리 상태 양호 예상.

* 강서구청 인근으로 행정 및 생활 편의시설 접근성 우수.

* 대중교통 이용 편리.

* 임차인 보증금 인수 부담 제로(특별매각조건).

* 최근 실거래가 분석 시, 감정가 대비 시세 상승 여력 높음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 230,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 자료에 따르면, 유사한 조건의 2019년식 19.98㎡ 빌라가 2026년 7월 216,000,000원(약 1081만원/㎡)에 거래되었습니다. 본 물건의 면적(29.79㎡)에 동일한 단가를 적용 시, 약 32,200,000,000원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다. 이는 감정평가액보다 높은 수준입니다.

따라서, 임차보증금 인수 부담이 없고 최근 시세 상승세를 감안할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가 이상으로 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.