나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12991 [1] 서울특별시 금천구 독산동 164-17 마인드빌 제비동 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재"문성초등학교"남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2019.11.05.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 다세대주택으로 이용 중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 완경사지대 내 가장형 토지로서, 다세대주택, 제1종근린생활시설의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 4M 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12991 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 164-17 마인드빌 제비동 제3층 제301호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제301호

사용승인일: 2019년 11월 05일

감정가: 231,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.98㎡ (약 5.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.85㎡ (약 8.73평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류(양천세무서장, 2023년 12월 26일 접수)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

본건 등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 늦거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존 (정성우)

* 소유권이전 (박현숙)

* 주택임차권 (김성미) - 보증금 246,000,000원, 전입 2020-10-27, 확정 2020-09-23. 배당신고 2023-11-14. 등기부상 말소 예정이나, 아래 대항력 관련 특이사항 참조.

* 강제경매 (주택도시보증공사) - 채권액 246,000,000원

* 압류 (양천세무서장) - 말소기준권리

* 압류 (금천구)

* 압류 (강서세무서장)

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김성미)

보증금: 246,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 10월 27일

확정일자: 2020년 09월 23일

배당신고일자: 2023년 11월 14일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인은 임차 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

3.4. 총 등기부채권액

246,000,000원

3.5. 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 거래된 주변 다세대주택 및 연립주택의 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2023년 완공된 29.87㎡ (약 9.04평) 다세대주택(로얄팰리스5)이 2026년 5월 325,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 3,595만원)

* 2017년 완공된 53.72㎡ (약 16.25평) 다세대주택(더하우스비동)이 2026년 5월 440,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,677만원)

* 2012년 완공된 21.99㎡ (약 6.65평) 연립주택(엘리체)이 2026년 5월 140,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,105만원)

4.2. 본건과의 비교 분석

본건은 2019년 준공된 28.85㎡ (약 8.73평) 다세대주택으로, 면적 및 건축 연도 면에서 '로얄팰리스5'와 유사합니다. '로얄팰리스5'의 평당 거래 가격(약 3,595만원)을 기준으로 본건의 현 시세는 약 313,705,000원 (28.85㎡ * 1087.7만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 교육시설: 문성초등학교 인근에 위치합니다.

* 근린생활시설: 주변에 근린생활시설이 소재합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

* 대중교통: 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 도로 접근성: 차량 진출입이 용이합니다.

* 주차: 건물 내 관련 정보는 부족하나, 다세대주택의 일반적인 주차 환경을 예상할 수 있습니다. (주차 관련 정보는 별도 확인 필요)

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 조건

HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건으로, HUG(주택도시보증공사) 관련 세부 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 임차인 대항력 포기 조건으로 인해 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등 토지 이용 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 주변 시설 분석 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 독산동 주거지역 내에 위치하며 학교와 근린생활시설 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리분석상 인수할 권리 및 임차인 보증금이 없어 권리관계가 명확합니다. 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 경쟁력이 있는 물건으로 판단됩니다. HUG 관련 특수 조건이 있으나, 매각 조건으로 정리될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 2019년식 다세대주택.

* 독산동 문성초등학교 인근의 주거 입지.

* 권리관계가 깔끔하여 명확한 인수 부담 없음.

* 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래가가 감정가보다 높게 형성됨.

* HUG 관련 특수 조건으로 인한 잠재적 협상 또는 취득 기회.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 231,000,000원이며, 최근 유사 면적 다세대주택의 시세는 약 313,705,000원으로 추정됩니다. 이러한 시세와 감정가의 차이를 고려하고, HUG 관련 특수 조건의 잠재적 불확실성을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 300,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 입찰 시에는 경매 정보 업데이트 및 현장 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.