나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12973 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 789-6 리브가 제803호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 「한울중학교」 서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 서측 인근에 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상8층 지하1층건 내 제8층 제803호로서 (사용승인일: 2021.09.23) - 외벽: 석재붙임 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 거실, 주방, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비. 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시, 인접도로 대비 완경사 지대에 있는 사다리형 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8~10m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역(2003-09-02),제1종지구단위계획구역([정심생활권]자세한사항별도확인:도시계획과),도로(2003-09-02)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육환경보호구역(2016-05-11)(서울시남부교육지원청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12973 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 789-6 리브가 제803호

용도: 다세대주택

감정가: 266,000,000원

토지면적: 12.22㎡ (약 3.70평)

건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2021년 (사용승인일: 2021.09.23)

1.2. 건물 상세 정보

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 지상 8층, 지하 1층 건물 중 제8층 제803호로서, 전용면적 29.89㎡(약 9.04평) 규모의 다세대주택입니다. 건물 내부 구조는 방 2개, 욕실, 거실, 주방, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 개별난방(도시가스), 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 교통

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, 「한울중학교」 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대 및 연립주택이 밀집한 전형적인 주거지대입니다. 차량 접근이 가능하며, 서측 인근에 간선 및 지선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 토지 및 건물 상태

토지는 인접 도로 대비 완경사 지대에 있는 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로는 노폭 약 8~10m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다. 건물은 2021년 9월 23일 사용승인된 신축 건물에 해당합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 부산지방법원 2023카단105644 가압류(채권액 1,020,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 을구에 등기된 주택임차권(김은주, 보증금 279,000,000원)과 갑구의 가압류, 강제경매 등이 포함됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 특별 매각조건에 따라 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 조건이 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 279,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-29

* 확정일자: 2021-10-26

* 배당신고일자: 2023-07-31

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다.

3.5. 등기부 요약

* 소유권보존: 이수정 외 1명 (2021-09-27)

* 공유자전원지분전부이전: 손재현 (2021-11-29, 매매)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-09-19, 1,020,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-30, 279,000,000원) - 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12973

* 주택임차권: 김은주 (279,000,000원) - 말소

3.6. 총 등기부채권액: 1,299,000,000원 (가압류 + 강제경매)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보는 연립주택으로, 본건(신축 다세대주택)과는 건물 연식 및 유형에서 차이가 있습니다. 다만, 시흥동 일대의 주거용 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 2026년 5월 거래(연립): 62.31㎡, 5,900만원 (약 94.7만원/㎡)

* 2026년 5월 거래(연립): 39.48㎡, 4,400만원 (약 111.5만원/㎡)

* 2026년 5월 거래(연립): 55.19㎡, 2,800만원 (약 50.7만원/㎡)

본건의 감정가는 29.89㎡에 대해 266,000,000원(약 889.9만원/㎡)으로, 이는 주변 연립주택의 면적당 단가보다 상당히 높은 수준입니다. 이는 본건이 2021년에 신축된 건물임을 반영한 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

본건 소재지는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 주변이 주거지대로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 유지할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 한울중학교 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설은 반경 내에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경

주변에 다세대, 연립주택 등이 밀집한 주거 지역이므로 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 보증금 및 대항력 포기 조건

본건의 가장 큰 리스크는 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건입니다. 임차인(김 )의 보증금(279,000,000원)이 감정가(266,000,000원)보다 높으며, HUG가 매수인에게 대항력 포기를 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대해 매수인에게 청구권을 포기하는 조건이며, 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우 보증금 반환 문제가 발생할 수 있습니다. 입찰 전 HUG와의 협의 및 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한 사항

* 교육환경보호구역: 서울시 남부교육지원청 확인 필요.

* 장애물제한표면구역: 항공기 안전과 관련될 수 있습니다.

* 대공방어협조구역: 군사시설 보호와 관련된 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 대한 규제가 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 아파트 관련하여 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 지정되어 있으므로, 현재 시점(2026년 7월)에서 취득 시 관련 규정 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 입지에 있습니다. 하지만 높은 채권 총액과 HUG 관련 복잡한 조건으로 인해 권리분석에 각별한 주의가 요구됩니다. 특히 HUG의 대항력 포기 조건이 명확히 이행될 수 있는지 여부가 가장 중요하며, 이 부분이 확실히 해결된다면 신축 건물로서의 가치를 고려한 투자가 가능할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 비교적 최신 설비와 상태를 유지하고 있습니다.

* 안정적인 주거 입지: 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 안정적인 임대 수익 및 시세 상승 가능성이 있습니다.

* HUG 조건 해소 시: HUG의 대항력 포기 조건이 명확히 이행될 경우, 잠재적 리스크 해소 후 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 266,000,000원입니다. 해당 물건은 신축 건물이라는 장점이 있으나, HUG 보증금 관련 복잡한 권리관계 및 채권 총액이 높다는 점에서 신중한 접근이 필요합니다.

HUG의 대항력 포기 조건이 명확히 확인되고 이행될 수 있다는 전제하에, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. HUG의 보증금(279,000,000원)은 감정가보다 높으므로, HUG의 잔여 보증금 청구 리스크를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, HUG 대항력 포기 조건 이행 확인을 전제로, 감정가의 약 95% 수준인 250,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 HUG 조건 이행 여부에 대한 최종 확인 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.