나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12905 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 286-1 삼원아이빌비 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2021.08.20) 외벽: 치장타일붙임, 석재붙임 등 마감, 내벽: -, 창호: 샤시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 면적(240㎡)과 집합건축물대장(표제부)의 대지면적(235.1㎡)은 건축선 후퇴면적(4.9㎡) 만큼 차이가 있으니 참고하시길 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 다락(내부계단으로 연결)이 소재하는데, 집합건축물대장(전유부, 갑)에 해당 다락과 관련하여 등재되어 있는 내용이 없으며, 건축물현황도(다락이 도시되어 있는 옥탑층 평면도)를 기준으로 개략적으로 산정한 바닥면적은 약 24㎡ 정도이고, 외관상 경사지붕이니 참고하시고 경매진행시 확인바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12905 (1)

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 286-1 삼원아이빌B 제5층 제502호

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제502호

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

사용승인일: 2021년 08월 20일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 400,000,000원

토지면적: 28.86㎡ (약 8.73평)

토지지분: 28.86㎡ (약 8.73평)

건물면적: 36.64㎡ (약 11.08평)

건물지분: 36.64㎡ (약 11.08평)

1.4. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. "개웅중학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (결과에 따른 현재 시각 정보는 제공되지 않으나, 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.)

2.3. 접근성

대상 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당합니다. 또한, 교육환경보호구역(남부교육청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인, 지목 도로 한정 등) 및 기간(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 2025년 10월 20일~2026년 12월 31일, 2025년 8월 26일~2026년 8월 25일)에 따라 허가 또는 확인이 필요할 수 있습니다. (외부 검색 결과에 따르면 교육환경보호구역은 학생의 보건, 위생, 안전, 학습 환경 보호를 위해 학교 경계로부터 직선거리 200미터 범위 내 지역을 의미하며, 절대보호구역과 상대보호구역으로 나뉩니다. 금지 행위 및 시설에 대한 자세한 내용은 관련 법규 확인이 필요합니다.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 1월 18일 인천세무서장의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 특별매각조건에 따라 매각으로 소멸됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 별도의 보증금 또는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이호근)

보증금: 399,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 05월 10일

확정일자: 2022년 03월 29일

배당신고일자: 2024년 05월 20일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보. 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

3.4. 등기부 요약

소유권 보존(서건호, 2021-08-26), 소유권 이전(김거인, 2022-05-19), 주택임차권(이호근, 399,000,000원, 2022-05-10 전입, 2022-03-29 확정, 말소 예정), 압류(인천세무서장, 2024-01-18, 말소기준권리), 강제경매(주택도시보증공사, 399,000,000원, 2025-10-28) 순으로 기재되어 있습니다. 등기부채권 총액은 399,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 JSON 데이터에 따르면, 최근(2026년 7월) 개봉동 일대 다세대/연립주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 한신빌라(330-8, 2002년 준공): 전용면적 51.48㎡, 250,000,000원

- 파크빌라(342-1, 1993년 준공, 광명시 소재): 전용면적 41.52㎡, 139,500,000원

- 미림빌라(108-5, 1982년 준공): 전용면적 61.19㎡, 250,000,000원

4.2. 최근 거래 사례 분석

본 물건은 2021년 준공된 신축 건물(건물면적 36.64㎡)임을 감안할 때, 상기 거래 사례 중 오래된 건물 및 더 넓은 면적의 물건들과는 시세 차이가 있을 수 있습니다. 신축이라는 점을 고려하면, 면적 대비 높은 가격대를 형성할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건 인근에 근린생활시설이 혼재하고 있으며, 버스정류장이 소재하여 생활 편의성이 보통 수준입니다. (외부 검색을 통해 주변 편의시설 및 코스트코, 아이파크몰 등과의 인접성을 추가적으로 확인할 수 있습니다.)

5.2. 교육시설

"개웅중학교" 동측 인근에 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다. (개웅중학교는 2024년 급식실 신설 및 리모델링 등 시설 개선이 있었으나, 학교 부지가 산을 깎아 조성되어 경사가 있고 운동장이 좁다는 점이 특징입니다.)

5.3. 기타

건물 내부에 내부 계단으로 연결되는 다락(바닥면적 약 24㎡ 추정)이 존재하나, 건축물대장상에는 등재되어 있지 않습니다. 이는 추후 건축물 현황 조사 시 확인이 필요합니다. (외부 검색 결과은 개봉동 지역 내 다른 빌라 또는 아파트의 생활 편의성, 교통, 인근 시설 등에 대한 정보를 제공하며, 이는 본 물건의 입지 분석에 참고가 될 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역 지정(외국인, 지목 도로 한정 등) 및 관련 제한 기간을 확인하고 준수해야 합니다. 또한, 건축물대장상 등재되지 않은 다락은 불법 건축물로 간주될 경우 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

6.2. 건축적 리스크

건축물대장에 등재되지 않은 약 24㎡ 규모의 다락이 존재하며, 이는 추후 건축물 관련 행정 처리에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 시장 리스크

HUG 인수조건 변경에 따라 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각에 포함되어 있어, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. 이는 매수인에게 유리한 조건입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 도시형생활주택으로 비교적 신축이며, 서울 구로구 개봉동 일대에 위치합니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 없고, 임차인 HUG와의 조건으로 매각이 진행되어 매수인의 권리가 보호됩니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 학교와의 인접성도 좋습니다. 다만, 건축물대장에 미등재된 다락이 존재하는 점은 잠재적인 확인 및 관리 포인트입니다.

8. 투자 포인트

- 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

- 임차인 HUG 관련 권리 인수 부담이 없어 명확합니다.

- 도시형생활주택으로서 소형 주택 시장의 수요를 기대할 수 있습니다.

- 개봉동 일대에서 신축 건물로서의 희소성을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 400,000,000원

최근 주변 시세 분석 결과, 인근 지역의 오래된 다세대/연립주택(전용면적 51.48㎡~61.19㎡)이 250,000,000원 수준에서 거래되었습니다. 본 물건은 면적(36.64㎡)은 작으나 준공 연도가 2021년으로 훨씬 최신 건물입니다. 이에 따라 신축 프리미엄을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 근접한 금액에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 채권액(399,000,000원)이 감정가와 유사한 점 또한 시세를 뒷받침합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 95% 수준인 320,000,000원 ~ 380,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 및 시장 상황을 고려하여 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.