나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12867 [1] 서울특별시 구로구 구로동 317-165 제이펠리체 제102동 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "고려대학교 구로병원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 전통시장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 "남구로역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건 내 제2층 제204호로서, (사용승인일 : 2021.01.15.) 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2014-12-11)(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 민간임대주택 등록과 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금340,000,000원 / 임대차계약일자 2022년02월14일 / 확정일자 2022년02월14일

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12867 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 317-165 제이펠리체 제102동 제2층 제204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 325,000,000원

토지면적: 20.79㎡ (약 6.30평)

토지지분: 20.79㎡ (약 6.30평)

건물면적: 29.66㎡ (약 8.97평)

건물지분: 29.66㎡ (약 8.97평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (본 경매는 주택도시보증공사에 의해 신청되었습니다.)

1.2. 건축물 정보

건물명: 제이펠리체 (102동 204호)

준공일: 2021년 01월 15일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지상 5층 건물 중 제2층 제204호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, "고려대학교 구로병원" 동측 인근 지역에 소재합니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 전통시장, 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 다수의 노선버스가 운행 중이며, 지하철 7호선 "남구로역"이 도보 가능한 거리에 위치하여 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2023년 04월 06일 접수된 강서세무서장의 압류(체납징세)입니다. 이 외 주택도시보증공사의 가압류, 보령세무서장의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등 다수의 권리 사항이 존재합니다. 해당 경매로 인해 말소기준권리 이후의 모든 권리(갑4, 갑5, 갑6) 및 임차권(을1)은 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

등기사항전부증명서 상 민간임대주택 등록과 임차권 등기사항이 확인됩니다.

임차인: 주택도시보증공사(최 )

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 03월 11일

확정일자: 2022년 02월 14일

배당신고일자: 2023년 08월 01일

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인(주택도시보증공사)의 매수인에 대한 대항력 포기조건부 매각 조건이 적용됩니다. 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 340,000,000원에 대한 인수 금액은 0원입니다.

3.3. 권리분석 요약

인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 시장 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적(약 30㎡)의 도시형생활주택(다세대)이 2023년 준공된 신축 건물에서 2026년 7월 기준으로 28,200만원에 거래되었습니다. 본건 물건(2021년 준공, 약 30㎡)은 이와 유사한 시장 가치를 형성하고 있을 것으로 판단됩니다. 2012년 준공된 21.75㎡ 면적의 다세대주택이 29,990만원에 거래된 사례도 있어, 신축 및 소형 평형의 수요가 있음을 시사합니다.

4.2. 주변 개발 계획

구로동 일대는 지속적인 도시 정비 및 주거 환경 개선 사업이 이루어지고 있어 향후 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 전통시장, 대형 병원(고려대학교 구로병원), 근린생활시설 등이 밀집해 있어 쇼핑, 의료, 문화 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

인근에 다수의 학교 및 학원가가 소재하고 있어 자녀 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용적률 및 층수 제한이 있습니다. 또한, 공항 관련 규제, 군사시설 보호 구역, 과밀억제권역 등 법적 제한 사항이 존재하여 향후 재건축 또는 증축 시 고려해야 할 사항입니다. 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 취득 절차 시 주의가 필요합니다.

6.2. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로, 최신 건축 기준을 충족하며 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 남구로역 역세권이라는 교통 이점과 주변 생활 편의시설의 접근성이 우수하여 실거주 및 투자 가치를 동시에 갖춘 물건입니다. 임차인의 대항력 없는 조건 및 HUG 인수조건 변경으로 인해 권리 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 일부 법적 제한사항은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)으로 즉시 입주 또는 임대 가능.

* 서울 지하철 7호선 남구로역 역세권으로 우수한 교통 환경.

* 다양한 편의시설 및 병원 인접으로 높은 주거 만족도 기대.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (대항력 없음, HUG 조건에 따른 소멸).

* 인근 지역의 개발 가능성 및 지속적인 수요로 인한 시세 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(29.84㎡)의 신축(2023년 준공) 다세대주택이 2026년 7월 1억 9,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 3억 2,500만원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 가장 유사한 조건의 최근 거래 사례(29.84㎡, 2023년 준공)가 2억 8,200만원에 거래되었음을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 2억 9,500만원 수준에서 전략적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 경매 참여 시에는 물건의 상태, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.