나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경745 [1] 서울특별시 구로구 오류동 289-3 보네르캐슬 제101동 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오남중학교" 서측 인근에 위치하고, 인근에 다 세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주 위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 동측 인근에 지하철7호선"천왕역"이 위치하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 6층중 6층 601호로서, 외벽 : 치장벽돌 및 석재 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되 어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 왕복6차선 도로 및 북측과 서측으로 세로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 289-3 제2종일반주거지역(2014-06-05)(7층이하), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등)), 준보전산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트, 지정기간 : 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단 독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선 등 입 니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대미상입니다. 2) 기타 --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경745 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 289-3 보네르캐슬 제101동 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택

감정가: 254,000,000원

토지면적: 24.22㎡ (약 7.33평)

토지지분: 24.222㎡ (약 7.33평)

건물면적: 39.69㎡ (약 12.01평)

건물지분: 39.69㎡ (약 12.01평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 청산을위한형식적경매(부동산)

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적경매, 대항력있는임차인

주의사항:

특수물건정보: 형식적경매, 대항력있는임차인

건축물 정보:

건물명: 보네르캐슬

동/호: 101동 601호

사용승인일: 2019년 07월 05일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕

전용면적: 39.69㎡ (약 12.01평)

2. 입지조건

위치: 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오남중학교" 서측 인근

주위환경: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 각급 학교 등이 혼재하는 지역

교통: 지하철 7호선 천왕역 인근, 노선버스정류장 소재, 제반 차량 출입 용이

도로: 남동측 왕복 6차선 도로 및 북측, 서측 세로 접합

3. 권리분석

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매(부동산)

말소기준권리: 2021년 10월 15일 인천세무서장 압류 (갑4)

임차인 현황:

* 임차인: 구

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 02월 18일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 관련 정보 부족으로 추가 확인 필요

* 임차인: 김

보증금: 252,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 12월 24일

확정일자: 2019년 12월 24일

배당신고일자: 2026년 01월 08일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 252,000,000원을 신고하였습니다.

인수되는 권리:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 지상권 외 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부채권 총액: 248,367,590원 (단, 이는 말소될 권리들의 합계이며, 강제경매 채권액은 252,000,000원입니다.)

4. 상권분석

본 물건은 서울 구로구 오류동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하여 주거 환경이 양호합니다.

인근 지하철역(천왕역) 및 버스정류장 이용이 편리하여 교통 접근성이 좋습니다.

근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

교육 환경: "오남중학교" 등 각급 학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

편의시설: 근린생활시설이 가까이 있어 쇼핑, 식사 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교통: 지하철 7호선 천왕역 도보 거리 및 다수의 버스 노선 이용 가능으로 대중교통 이용이 편리합니다.

자연환경: 인근 공원으로 쾌적한 주거 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김애리 씨는 대항력이 있으며 보증금 2억 5,200만원을 보유하고 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

형식적 경매: 청산을 위한 형식적 경매의 특성상, 일반 경매와는 다른 법적 고려사항이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역, 7층 이하 제한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 아파트, 2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등) 등 다수의 제한 사항이 있습니다.

주변 혐오시설: 제공된 정보와 자체 검색 결과, 주변에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 오류동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권 입지, 양호한 생활 환경 및 교육 시설 접근성을 갖추고 있어 실수요자 및 투자자에게 매력적인 요소가 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제와 높은 감정가, 그리고 다양한 토지이용계획 상의 제한 사항은 투자 결정 시 신중한 검토를 요구합니다.

특히 대항력 있는 임차인 김애리 씨의 보증금 2억 5,200만원이 낙찰자에게 인수되는지 여부가 본 건의 가치를 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 7호선 천왕역 이용 편의성

생활 인프라: 학교, 공원, 근린생활시설 등 풍부한 생활 편의 시설

도시형생활주택: 소형 면적으로 실수요자층에게 어필 가능

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 2026년 7월 거래 사례에 따르면, 오류동 인근 다세대 주택의 시세는 전용면적 57.9㎡(약 17.5평) 기준 약 2억 1천만원(평당 약 1,200만원), 전용면적 74.43㎡(약 22.5평) 기준 약 2억 5천만원(평당 약 1,111만원)으로 형성되어 있습니다.

본건의 전용면적 39.69㎡(약 12.01평)에 평당 시세를 적용하면, 약 1억 3,200만원 ~ 1억 4,500만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 대비 분석:

본 건의 감정가는 2억 5,400만원으로, 추정되는 시장 가치(약 1억 3,200만원 ~ 1억 4,500만원)보다 약 1억 원 이상 높습니다.

임차인 관련 리스크 및 입찰가 산정:

본 건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 모두 회수될 것으로 예상됩니다. 따라서 입찰가 산정 시에는 보증금 인수 부담이 없는 것으로 가정합니다.

하지만 '대항력 있음'을 가진 김애리 씨의 보증금 2억 5,200만원은 법원 배당 절차를 거치며, 만약 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높으므로, 이는 투자 시 반드시 고려해야 할 중대한 리스크입니다.

시세 대비 높은 감정가를 고려하고, 해당 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 170,000,000원

*주의: 위 예상 입찰가는 임차인의 보증금 2억 5,200만원이 낙찰자에게 인수되지 않고 전액 배당으로 회수된다는 가정 하에 산정되었습니다. 실제 입찰 전, 임차인과의 관계, 보증금 인수 여부, 법원의 배당 결과 등에 대한 명확한 법적 확인이 필수적입니다. 관련 전문가와 상담 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.