나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12931 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784-9 마곡오드카운티2차 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 쟈ㅜ감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 "양천향교역(지하철9호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 '양천향교역(9호선)'이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 10층건 내 5층 501호로서, 외 벽 : 석재타일 붙임 및 복합판넬 등 마감. 창 호 : 하이샷시창호 마감.

이용상태

업무시설(오피스텔) (후첨 : "호별배치도 및 내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 승강기설비, 개별난방설비, 소화전설비, 위생 및 급배수시설, 주차시설 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평지 가장형 토지로, 업무시설(오피스텔)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 약33미터 및 북서측으로 약12미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 등기사항전부증명서상 임차권설정 되어있음. 기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

신청채권자는 매수인에 대한 대항력포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12931 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 784-9, 마곡오드카운티2차 제5층 제501호

용도: 오피스텔

감정가: 127,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, 지하철 9호선 양천향교역 인근입니다. 주위에는 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 양천향교역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 10월 29일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정(을1)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2022년 07월 19일

확정일자: 2022년 05월 13일

대항력: 없음

3.3. 특이사항 및 인수/소멸 권리

등기사항전부증명서상 한국토지주택공사의 주택임차권(을1)이 설정되어 있으나, 해당 권리는 말소 예정입니다. 신청 채권자인 서울보증보험은 매수인에 대한 대항력 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 확약서를 제출하였으며, 이는 임차인이 대항력이 없어 매수인에게 보증금반환을 청구할 수 없고, 임차권 등기 역시 말소될 것임을 의미합니다. 따라서 본 건 매각으로 인해 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 마곡동 일대는 대규모 아파트 단지와 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 다양한 상업 시설과 업무 시설이 공존하고 있습니다. 이는 풍부한 유동 인구와 잠재적 배후 수요를 확보하고 있음을 시사합니다. 또한, 양천향교역을 중심으로 한 역세권 상권은 지속적인 발전 가능성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

단지 주변으로 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 양천향교역이 소재하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 상태가 존재합니다. 특히 공항 관련 구역 및 군사시설 보호법에 따른 제한 사항은 향후 건축 또는 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 주변 환경

검색 결과, 양천향교역 주변은 아파트 단지, 주택 단지, 문화 시설(양천향교, 겸재정선 미술관, 허준 박물관 등)이 자리하고 있어 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지는 않았습니다. 다만, 강서구의 일부 지역은 항공법에 따른 고도 제한으로 인해 개발이 제한되는 경우가 있으나, 본 물건 소재지 마곡동은 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡동의 더블 역세권(9호선 양천향교역 인근)에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없고, 신청 채권자의 적극적인 말소 동의로 인해 매수인이 인수해야 할 권리가 없어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다. 감정가는 127,000,000원이나, 최근 실거래가를 고려할 때 추가적인 시세 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 더블 역세권 입지 (9호선 양천향교역 인근)

* 안전한 권리관계 (인수되는 권리 없음)

* 마곡지구의 지속적인 개발 및 도시 인프라 확충

* 주변의 다양한 편의 및 문화시설

9. 예상 입찰가

최근 17.36㎡ 면적의 오피스텔 실거래가는 2025년 2월 11일 120,000,000원, 2025년 12월 9일 115,000,000원 수준입니다. 감정가는 127,000,000원으로, 최근 실거래가보다는 높은 편입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 시세 대비 적정 수준의 낙찰가를 산정하면 수익률을 높일 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 122,000,000원 내외로 판단됩니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12931 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 784-9, 마곡오드카운티2차 제5층 제501호

용도: 오피스텔

감정가: 127,000,000원

토지면적: 6.64㎡ (약 2.01평)

건물면적: 17.36㎡ (약 5.25평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, 지하철 9호선 양천향교역 인근입니다. 주위에는 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 양천향교역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 10월 29일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정(갑4)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2022년 07월 19일

확정일자: 2022년 05월 13일

대항력: 없음

3.3. 특이사항 및 인수/소멸 권리

등기사항전부증명서상 한국토지주택공사의 주택임차권(을1)이 설정되어 있으나, 해당 권리는 말소 예정입니다. 신청 채권자인 서울보증보험은 매수인에 대한 대항력 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 확약서를 제출하였으며, 이는 임차인이 대항력이 없어 매수인에게 보증금반환을 청구할 수 없고, 임차권 등기 역시 말소될 것임을 의미합니다. 따라서 본 건 매각으로 인해 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 마곡동 일대는 대규모 아파트 단지와 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 다양한 상업 시설과 업무 시설이 공존하고 있습니다. 이는 풍부한 유동 인구와 잠재적 배후 수요를 확보하고 있음을 시사합니다. 또한, 양천향교역을 중심으로 한 역세권 상권은 지속적인 발전 가능성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

단지 주변으로 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 양천향교역이 소재하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 상태가 존재합니다. 특히 공항 관련 구역 및 군사시설 보호법에 따른 제한 사항은 향후 건축 또는 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 주변 환경

검색 결과, 양천향교역 주변은 아파트 단지, 주택 단지, 문화 시설(양천향교, 겸재정선 미술관, 허준 박물관 등)이 자리하고 있어 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지는 않았습니다. 다만, 강서구의 일부 지역은 항공법에 따른 고도 제한으로 인해 개발이 제한되는 경우가 있으나, 본 물건 소재지 마곡동은 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡동의 더블 역세권(9호선 양천향교역 인근)에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없고, 신청 채권자의 적극적인 말소 동의로 인해 매수인이 인수해야 할 권리가 없어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다. 감정가는 127,000,000원이나, 최근 실거래가를 고려할 때 추가적인 시세 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 더블 역세권 입지 (9호선 양천향교역 인근)

* 안전한 권리관계 (인수되는 권리 없음)

* 마곡지구의 지속적인 개발 및 도시 인프라 확충

* 주변의 다양한 편의 및 문화시설

9. 예상 입찰가

최근 17.36㎡ 면적의 오피스텔 실거래가는 2025년 2월 11일 120,000,000원, 2025년 12월 9일 115,000,000원 수준입니다. 감정가는 127,000,000원으로, 최근 실거래가보다는 높은 편입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 시세 대비 적정 수준의 낙찰가를 산정하면 수익률을 높일 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 122,000,000원 내외로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.