나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104186 [1] 서울특별시 관악구 신림동 598-50 우진사랑채 101동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '난우초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

2015.07.01일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕5층 건물 내 제5층 제503호로서, 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 내벽 : 벽지 및 일부타일마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비 및 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 세장형토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 북측으로 약 3~4m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-정확한 임대관계는 미상임. -본건 건물의 내부구조는 이해관계인의 부재로 인해 외부관측 및 탐문조사 등을 통해 도시하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-09-28 07:35:00

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104186 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 598-50 우진사랑채 101동 5층503호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

사용 승인일: 2015년 07월 01일

감정가: 243,000,000원

면적:

토지면적: 22.55㎡ (약 6.82평)

건물면적 (전용면적): 27.98㎡ (약 8.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '난우초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.2. 3. 도로상태

본건은 동측 및 북측으로 약 3~4m 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 4. 교육환경

인근에 난우초등학교가 위치하고 있습니다. 본건은 교육환경보호구역에 해당하나, 최종적인 사항은 동작교육청을 통해 확인이 필요합니다.

1.2. 5. 주변 시설

인근에 난우초등학교가 위치하고 있으며, 도보 및 대중교통으로 신림역(지하철 2호선) 접근이 가능합니다. 다수의 버스 노선이 운행되고 있으며, 주변에 소규모 상점, 마트, 병원 등 근린생활시설 이용이 가능합니다. 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 6. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (해당 기간 동안 외국인 등 대상 토지거래 허가구역으로도 지정되어 있습니다.)

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

2021년 11월 19일 김천세무서장의 압류 등기가 말소기준권리가 됩니다.

1.3. 2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 주택임차권(을3)은 말소 예정이며, 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

1.3. 3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (전 임차인: 이 )

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 03월 25일

확정일자: 2021년 03월 02일

배당신고일자: 2023년 04월 21일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출로 대항력 없음. (낙찰자 인수 부담 없음)

1.3. 4. 집합건물 등기부 요약

소유권 이전 (갑3, 갑4, 갑5)

주택임차권 (을3, 이영석): 2023년 04월 21일 접수, 권리금액 270,000,000원, 말소 예정.

각종 압류 및 강제경매개시결정 (갑6~갑13): 김천세무서장, 관악구, 서대구세무서장, 수성세무서장, 국민건강보험공단, 경산세무서장, 이천시 등의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기.

등기부채권 총액: 270,000,000원

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 일반적인 주택지대입니다. 일부 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.4. 2. 상권 특성

배후 주거 단지 수요를 중심으로 형성된 상권으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 주를 이룹니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교통

신림역(지하철 2호선)까지 도보 및 대중교통 이용이 편리하며, 단지 인근 버스정류장을 통해 다양한 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 2. 편의시설

주변에 소규모 상점, 마트, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 3. 교육시설

단지에서 가까운 거리에 난우초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자의 임차보증금 인수 부담은 법적으로 없습니다. 그러나 관련 서류의 정확한 내용 확인 및 절차에 대한 이해가 필요합니다.

1.6. 2. 미상 임대 관계

정확한 임대 관계는 미상으로 파악되었으나, 권리분석 상 낙찰자가 인수할 임대차 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.6. 3. 내부 구조 상이 가능성

이해관계인의 부재로 인해 외부 관측 및 탐문 조사에 의존한 내부 구조 정보는 실제와 다소 상이할 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

1.6. 4. 토지거래 허가구역

본건 소재지가 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 허가 절차 이행이 필요합니다. (지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 2015년 준공의 신축급 다세대주택입니다. '난우초등학교' 인근의 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. HUG 관련 특이사항은 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 법적 인수 부담이 해소되었으며, 이는 권리관계가 비교적 명확함을 의미합니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등 행정 절차상의 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 2015년 준공된 신축급 건물로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기로 인해 법적으로 인수해야 할 보증금 부담이 없습니다.

* 신림동 지역은 지속적인 주거 수요가 유지되는 곳으로, 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 243,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2015년 준공된 유사 건물('드림하우스', 전용 29.56㎡)이 2026년 7월 320,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,080만원 수준입니다.

2018년 준공된 다른 다세대주택('어반팰리스', 전용 45.37㎡)은 2026년 7월 390,000,000원에 거래되었으며, 3.3㎡당 약 860만원 수준입니다.

본건(전용 27.98㎡)의 감정가는 243,000,000원으로, 3.3㎡당 약 870만원 수준입니다. 이는 '어반팰리스'와 유사한 가격대이며, '드림하우스'보다는 낮은 수준입니다.

본건은 '드림하우스'와 준공 연도가 동일하고 전용면적이 유사하나, 5층(최상층)이라는 점, 그리고 '드림하우스' 거래 시점(2026년 7월)의 시장 상황을 고려할 때, 시세는 3.3㎡당 900만원대 후반에서 1,000만원대 초반까지 형성될 가능성이 있습니다.

예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

본건의 권리관계가 명확하고, 비교적 최신 건물이며, 인근 유사 물건의 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 감정가보다 높은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 낙찰 가능성을 높일 수 있습니다. 270,000,000원에서 290,000,000원 범위 내에서 전략적으로 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰 시점의 시장 상황 및 본건의 세부적인 상태를 재확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.