나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104219 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1660-17 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서울교육대학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 학교, 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하고 본건 북서측 인근으로 ‘지하철 2호선과 3호선의 환승역인 교대역’이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성한 가장형의 토지이고 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(저촉), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물로서 (1996.10.15 사용승인) 외벽: 적벽돌 쌓기 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

1층: 공부상 다가구주택4가구 및 내부미상임. 2층: 공부상 다가구주택4가구 및 내부미상임. 3층: 공부상 다가구주택1가구 및 내부미상임. 4층: 공부상 제2종근린생활시설 및 내부미상임. 지하층: 공부상 다가구주택4가구 및 내부미상임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104219 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1660-17

용도: 근린주택

감정가: 7,060,055,200원

토지면적: 200.00㎡ (약 60.5평)

건물면적: 310.24㎡ (약 93.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 건물 상세

건축구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 (1996년 10월 15일 사용승인)

층별 이용현황:

- 지하1층: 다가구주택 4가구 (내부 미상)

- 1층: 다가구주택 4가구 (내부 미상)

- 2층: 다가구주택 4가구 (내부 미상)

- 3층: 다가구주택 1가구 (내부 미상)

- 4층: 제2종근린생활시설 (내부 미상)

설비내역: 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서울교육대학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 학교, 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있습니다. 본건 북서측 인근에 지하철 2호선과 3호선의 환승역인 교대역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건은 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

- 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역

- 기타 법적 제한: 도로(저촉), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 / 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역 (건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지 / 지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 채권 분석

등기부상 채권 총액: 7,080,000,000원

주요 권리 내역:

- 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (4,920,000,000원, 2023-09-08 접수): 말소기준권리

- 김정섭외 2명 근저당 (2,160,000,000원, 2023-09-25 접수): 말소 예정

- 동작신용협동조합 임의경매 (4,170,991,780원, 2025-10-28 접수): 본 경매 사건

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임주현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-29

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음 (본 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.)

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 정보 없음)

3.4. 권리 분석 요약

말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당을 포함한 을구의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 갑구의 신탁등기 말소 내역은 소유권 이전 과정과 관련된 것으로 현재 권리관계에 직접적인 영향을 미치지 않습니다. 임차인 임주현은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (JSON 분석 기반)

제공된 최근 매매 정보는 주로 서초동 내 다세대 및 연립 주택으로, 본건(근린주택)과는 용도 및 규모 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다.

- 엘린하우스(다세대, 2018년식) 29.19㎡: 2026년 7월 14일 41,000만원 거래 (약 464만원/평)

- 청광아트빌라(연립, 1985년식) 115.68㎡: 2026년 7월 6일 151,500만원 거래 (약 433만원/평)

본건의 감정가(70.6억원)는 해당 주변 다세대/연립 주택의 실거래가 대비 높은 편으로, 토지 가치 및 근린주택으로서의 잠재적 수익성을 반영한 것으로 판단됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

본건 소재지(서초동 1660-17) 인근에는 서울교육대학교, 서울중앙지방법원, 서울중앙지방검찰청 등 공공기관 및 교육시설이 위치해 있습니다. 이러한 시설들은 일반적으로 혐오시설로 분류되지 않으며, 오히려 지역의 편의 및 공공 서비스 시설로 간주됩니다. 현재까지 확인된 정보에 따르면, 본건 주변에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 3호선 교대역 인접, 다수의 버스노선 운행

* 교육: 서울교육대학교, 서초초등학교, 서울고등학교 등 인접

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1996년 건축물로, 향후 리모델링 또는 재건축 시 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 지하층 및 일부 층의 임대 관계가 미상으로, 실제 임대수익 확인 필요. (다만, 현재 임차인 임주현은 대항력 없음)

* 토지이용계획상 저촉 및 허가구역: 도로 저촉, 토지거래계약 허가구역 등으로 인한 개발 또는 거래 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 내부 미확인: 다가구 주택 및 근린생활시설의 내부 상태 및 이용 현황이 명확하지 않아 현장 확인 필수.

7. 종합 의견

본건은 서울 서초구의 중심부에 위치한 근린주택으로, 우수한 교통 여건과 교육 환경을 갖추고 있습니다. 특히 서울교육대학교, 법원, 검찰청 등 주요 기관이 인접해 있어 안정적인 지역 가치 상승이 기대됩니다. 지하 1층부터 지상 4층까지 다양한 용도로 활용 가능한 건물 구조를 가지고 있으며, 토지 면적 또한 200㎡로 상당한 규모입니다. 다만, 1996년 준공된 건물의 노후화, 내부 상태 미확인, 일부 토지이용 제한 사항 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 서초구, 교대역 초역세권, 교육 및 행정기관 밀집 지역.

* 토지 가치: 200㎡의 준수한 대지 면적은 향후 개발 또는 재건축 시 높은 잠재력을 가집니다.

* 안정적인 임대 수익 가능성: 다가구주택 및 근린생활시설로 구성되어 있어, 정상적인 임대 운영 시 꾸준한 수익 창출이 가능합니다. (현 임대 관계 미상)

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수 부담이 없어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로, 본건의 감정가는 7,060,055,200원입니다. 현재 주변 부동산 시장 상황, 물건의 개별적 특성(건축 연도, 상태), 잠재적 수익성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

인수 보증금이 없어 별도의 인수 금액은 없습니다.

향후 리모델링 또는 재건축 비용, 공실 위험, 시장 변동성 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향을 고려해 볼 수 있으며, 개인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 결정해야 합니다.

본건의 경우, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점과 건물 상태 등을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 낙찰 가능성을 염두에 두고 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 6,500,000,000원 ~ 7,200,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.