나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104078 [1] 서울특별시 관악구 신림동 760-40 엘하우스 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '미성중학교’북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 제4층 제401호로서 (사용승인일: 2011.06.17.) 외벽: 석재 붙임 마감 등. 창호: 샤시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

전기·위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 1층 주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10. 20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 이해관계인의 폐문부재로 관련공부, 외부관찰 및 일반적·표준적 상황을 기준으로 본건내용 표시하였으니, 경매진행 및 참여시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104078 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 760-40 엘하우스 4층401호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 제4층 제401호 (사용승인일: 2011.06.17.)

용도: 다세대주택 (공부상)

건물면적: 42.09㎡ (약 12.73평)

토지면적: 26.30㎡ (약 7.96평)

토지지분: 26.3033㎡ (약 7.96평)

감정가: 283,000,000원

1.3. 집합건물 등기부 요약

소유권보존: 2011-06-24 (이종현)

말소기준권리: 서울특별시 압류 (2022-05-03)

기타 권리: 관악세무서장 압류 (2023-01-19, 말소)

임차권: 김채현 주택임차권 (2025-06-10, 175,000,000원, 인수)

경매개시결정: 김채현 강제경매 (2025-10-16, 175,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 175,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '미성중학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)에 해당합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김채현

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-30

확정일자: 2021-12-27

대항력: 있음 (임차인 김채현은 2021년 12월 30일에 전입하여 말소기준권리인 서울특별시의 압류 결정일(2022년 5월 3일)보다 선순위에 해당하여 대항력이 있습니다.)

3.2. 권리 인수 여부

본건은 매각으로 인해 권리가 소멸되지 않는 임차권이 존재합니다.

특히, 을구 10번 임차권등기(임대차보증금 175,000,000원, 전입일자 2021.12.30, 확정일자 2021.12.27)는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

따라서, 임대차보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있으므로 특별한 주의가 필요합니다. (물건명세서 참고사항)

3.3. 기타 권리 사항

감정평가서에 의하면 본건 현관 출입문에 ‘유치권 행사 중’이라는 표지가 부착되어 있었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 신림동 일대 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

- 제일빌라(1991년식, 30.92㎡): 18,500만원 (약 60만원/㎡)

- 드림하우스(2015년식, 29.56㎡): 32,000만원 (약 108만원/㎡)

- 어반팰리스(2018년식, 45.37㎡): 39,000만원 (약 86만원/㎡)

본건(엘하우스, 2011년식, 42.09㎡)은 비교적 신축 연차에 해당하므로, 최근 신축 건물들의 시세를 참고할 때 시장 가치는 감정가(약 67만원/㎡)보다 높을 수 있습니다. 특히 2015년식 드림하우스의 경우 100만원/㎡ 이상의 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

4.2. 지역 특징

신림동 지역은 서울의 주요 주거 지역 중 하나로, 지하철 2호선 신림역을 중심으로 상권이 발달해 있으며, 다세대 및 다가구 주택 밀집 지역이 많습니다. 본건 인근은 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요층을 확보할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 북동측 인근에 미성중학교가 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

5.2. 편의 시설

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 편의시설 이용은 양호할 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설 정보는 현장 확인이 필요합니다.

5.3. 기타

남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 차량 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김채현의 보증금 175,000,000원입니다. 배당 과정에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 이는 총 매수 금액에 대한 부담을 가중시킬 수 있습니다.

6.2. 유치권 성립 여부 불확실

현장 조사 시 '유치권 행사 중'이라는 표지가 부착되어 있었으나, 성립 여부가 불분명하여 추후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

본건 소재지가 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 시 거래 절차에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 건물 노후화 가능성

2011년 건축된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 역세권은 아니지만 주거 편의성이 양호한 지역에 자리하고 있습니다. 2011년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 감정가는 283,000,000원입니다.

가장 중요한 고려사항은 선순위 대항력 있는 임차인 김채현의 보증금 175,000,000원으로, 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 이로 인해 실제 총 부담액이 높아질 수 있으므로, 철저한 권리분석과 함께 낙찰 후 임차인과의 협의 또는 보증금 회수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 유치권 신고 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 내 안정적인 주거 지역에 위치.

* 최근 신축 건물의 높은 시세를 고려할 때, 시세차익 잠재력 보유.

* 건물 연차가 비교적 젊어 즉각적인 대규모 수선 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 283,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원이 인수될 가능성이 가장 큰 변수입니다. 만약 임차인의 보증금 전액이 매수인의 부담으로 작용한다고 가정할 경우, 실제 매수인이 부담할 수 있는 입찰 가격은 시장 가치에서 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 합니다.

최근 유사 면적의 다세대주택 거래 사례 및 본건의 시장 가치를 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 300,000,000원 ~ 350,000,000원 수준으로 추정됩니다.

만약 시장 가치를 350,000,000원으로 가정하고, 임차인 보증금 175,000,000원을 인수해야 한다면, 최대 입찰가는 175,000,000원이 됩니다.

또한, 임차인이 채권자로서 경매를 신청한 점을 감안하면, 경매가에서 보증금 전액(175,000,000원)이 회수될 가능성도 있습니다. 이 경우 매수인은 보증금을 인수하지 않게 됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 175,000,000원에서 220,000,000원 사이로 제안합니다.

이 가격대는 임차인 보증금 인수 리스크를 반영하면서도, 시장 상황 및 경매 진행 결과에 따라 합리적인 수익을 기대할 수 있는 수준입니다.

* 추정 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 220,000,000원

* 핵심 고려사항: 임차인 보증금 인수 여부 및 유치권 성립 여부 철저히 확인.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.