나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104044 [1] 서울특별시 동작구 노량진동 205-269 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 본동 소재 ‘영본초등학교’ 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 고시원, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철역(노량진역)이 소재하는 등 대중교통편의도은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 완경사지의 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임,

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 개발행위허가제한지역(2024-12-26)(지정기간 : 2024. 12. 26.~2025. 12. 26.),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조, 경량철골조 경사지붕 지하 1층/지상 4층 건물로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

고시원으로 이용 중이나 현황 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비된것으로 조사되었으나 단전, 단수 상태로 확인된바, 경매진행시 재 확인 바람.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본건 일반건축물대장 및 등기사항전부증명서상(건물) 옥탑층(7.29㎡)이 등재되어 있으나 현장조사시 소재불명하여 감정평가외 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104044 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 노량진동 205-269 (신주소: 서울특별시 동작구 만양로12가길 15)

용도: 단독주택 (건축물대장상: 다가구용 단독주택(4가구), 근린생활시설 / 현황: 고시원, 현재 공실)

감정가: 2,177,289,570원

토지 면적: 162.00㎡ (약 49.0평)

건물 면적: 252.12㎡ (약 76.3평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서울축산업협동조합 (경매 신청 채권자)

최초 건축 허가일: 1991년 3월 12일

최초 사용 승인일: 1993년 7월 30일

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 동작구 노량진동 소재 '영본초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 고시원, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위 환경은 보통임.

교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철역(노량진역)이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통임.

토지 현황

인접 도로 대비 대체로 완경사지의 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임. 본 건 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 개발행위허가제한지역(2024.12.26.~2025.12.26.)

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. - 외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 대상)

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. - 아파트 대상)

1.2. 권리분석

경매 신청 채권자: 서울축산업협동조합

총 등기부 채권액: 1,560,000,000원

* 하나은행 근저당 (2012.04.06. 접수): 360,000,000원 (말소기준권리)

* 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2023.06.29. 접수): 1,200,000,000원

* 서울축산업협동조합 임의경매 (2025.10.15. 접수): 1,032,979,451원 (경매 신청 채권액)

말소기준권리: 하나은행 근저당 (2012.04.06. 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* * 임차인에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 명도 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경

단독주택, 다세대주택, 고시원, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 노량진동 일대의 다세대주택 시세는 건물의 연식, 면적, 층수 등에 따라 다양하게 형성되어 있습니다. 1991년식 40.5평 다세대 주택이 2026년 4월 1억 9,500만원에 거래되었고, 2023년식 29.85평 다세대 주택은 2026년 4월 4억 8,000만원에 거래되었습니다. 1994년식 60.42평 다세대 주택은 2026년 7월 4억 2,800만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 다가구용 단독주택으로, 제공된 다세대/빌라 시세와 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 주거 부동산의 전반적인 가격 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

향후 전망

노량진역 역세권으로서 교통 편의성이 높고, 지속적인 도시 정비 및 개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 시세 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설

본 건 북서측 인근에 영본초등학교가 위치하고 있습니다.

교통 편의

지하철 1호선 노량진역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

편의 시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. (구체적인 대형 마트, 병원 등의 편의 시설은 추가 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

개발행위허가제한지역

2025년 12월 26일까지 개발행위에 대한 제한이 적용됩니다. 이 기간 만료 후에는 개발 관련 사항 검토가 가능해집니다.

토지거래계약허가구역

특정 대상(외국인, 아파트 등)의 토지 거래 시 허가가 필요하며, 이는 향후 거래 시 제약 요인이 될 수 있습니다. 허가 기간이 2025년 8월 말부터 시작되어 경매 종결 시점과 겹칠 수 있습니다.

건물 상태 및 공부 불일치

일반건축물대장 및 등기사항전부증명서 상 옥탑층(7.29㎡)이 현황 조사 시 소재 불명하여 감정평가에서 제외되었습니다. 이는 추후 등재 및 철거 등 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

건물 설비 상태

단전, 단수 상태로 위생, 급배수, 난방 설비 등의 정상 작동 여부 확인이 필요하며, 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

현황 공실

건물이 현재 공실 상태이므로, 즉각적인 임대 수익을 기대하기 어렵고 명도 및 원상 복구 과정이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 노량진동의 역세권에 위치한 단독주택(다가구용)으로, 우수한 대중교통 접근성을 자랑합니다. 2종일반주거지역으로 향후 도시계획 변화에 따른 가치 상승 잠재력이 있으나, 현재는 개발행위 및 토지거래 허가제한 지역으로 지정되어 있어 단기적인 개발이나 거래에는 제약이 따릅니다. 건물은 고시원으로 사용되었으나 현재 공실이며, 공부와의 차이(옥탑층 소재 불명) 및 단전/단수 상태는 인수 후 보수 및 관리 필요성을 시사합니다. 권리 관계는 말소기준권리인 하나은행 근저당 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다. 임차인 보증금 인수 사항은 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 노량진역 역세권의 입지적 장점으로, 향후 지역 개발 및 지하철 노선 관련 호재 시 시세 상승 기대.

* 2종일반주거지역으로서 용적률 상향 등 도시계획 변경 가능성에 따른 개발 이익 잠재력.

* 162.00㎡ (약 49.0평)의 토지 면적으로, 향후 신축 시 건축 가능성 확보.

* 등기부상 권리 관계가 명확하여 소유권 이전 및 명도 과정에서의 위험 부담이 적음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 2,177,289,570원

토지 면적: 162.00㎡ (약 49.0평)

건물 면적: 252.12㎡ (약 76.3평)

주변 지역의 다세대/빌라 매매 사례를 고려할 때, 평당 토지 가치는 약 2,000만원에서 4,000만원 이상으로 추정됩니다. 이를 단순 환산 시 토지 가치만 약 9.8억원에서 19.6억원에 이릅니다. 본 건은 다가구용 단독주택으로, 현재 건물 상태(고시원, 공실, 단전/단수, 공부상 옥탑층 불일치) 및 제한 구역(개발행위허가제한, 토지거래허가) 등을 고려할 때, 감정가(21.7억원)는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히, 개발행위허가제한 지역 지정 만료일(2025.12.26.)과 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26. 시작)을 고려하면, 경매 종결 후에도 바로 개발이나 거래가 용이하지 않을 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 15억 2천만원 ~ 17억 4천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 15억 2천만원 ~ 17억 4천만원 범위로 제시하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 명도 예상 비용, 수리 비용, 시장 동향 등을 면밀히 검토하여 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.