나이스옥션 법원경매 부천 2024타경3782 [1] 경기도 김포시 장기동 2077-6 라베니체마치에비뉴6 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2024.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

김포시 장기동 소재 "김포경찰서" 서측인근에 위치하는 근린생활시설 "라베니체마치에비뉴6" 제1층 제119호로서 인근은 한강신도시 김포장기지역 내 "금빛수로"변 근린상가지대임.

교통상황

대규모 택지개발지역 내 위치하고 강화도지역을 연결하는 국도48호선이 북측인근에 위치하며 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하1층 지상2층 규모 제2종근린생활시설 내 제1층 제119호로서

외벽 : 복합패널 및 단열재 등 마감
창호 : 알미늄창호임.

이용상태

공부상 용도 일반음식점이나 의류매장으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 공동위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형토지로서 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 아스콘포장 중로에 2층부분이 접하며 본건으로의 차량진입은 금빛수로변 보도브럭 포장로를 이용 진입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 장애물제한표면구역(공항시설법) 진입표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 성장관리권역(수도권정비계획법), 택지개발지구(김포신도시택지개발)(택지개발촉진법), 하수처리구역(하수도법) 내 토지임.

공부와의 차이

공부상 건축물의 용도 일반음식점이나 의류매장으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미정임.

물건 비고

공부상 용도는 '일반음식점'이나 '의류매장'으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경3782 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2077-6, 라베니체마치에비비뉴6 1층 119호 (신주소: 경기도 김포시 태장로 810)

용도: 근린상가 (공부상: 일반음식점, 현황: 의류매장)

감정가: 587,000,000원

토지면적: 53.45㎡ (약 16.17평)

건물면적: 49.50㎡ (약 15.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (실질 경매 신청 채권자는 국민은행)

2. 입지조건

해당 물건은 경기도 김포시 장기동에 위치하며, "김포경찰서" 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 한강신도시 김포장기지역 내 "금빛수로"변에 위치한 수변 상가 지역으로, 이탈리아 베네치아를 모티브로 한 이국적인 건축 디자인과 수변 공간이 특징입니다. 강화도 지역을 연결하는 국도 48호선이 북측 인근에 위치하며, 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 김포도시철도 장기역(가칭) 역세권에 해당하여 향후 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다. 대규모 택지개발지역 내에 위치하고 있으며, 차량 진입은 금빛수로변 보도브럭 포장로를 이용합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2018년 2월 20일 접수된 국민은행의 근저당권(을1)이며, 이에 따라 해당 권리 이후의 모든 가압류, 압류, 근저당 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

현재 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있고 대항력도 없는 것으로 확인됩니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '임대차관계 미정임'으로 기재되어 있어, 보증금 및 차임이 0원이라 할지라도 실질적인 점유 관계 및 계약 내용을 추가 확인하여 보증금 미반환 등 인수 여부를 최종 판단해야 합니다.

* 등기부 요약:

등기부상으로는 소유권이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 앞서 언급한 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 예정입니다.

주요 등기 권리자로는 국민은행, 경기신용보증재단, 신용보증기금, 김포세무서장 등이 있습니다.

등기부채권 총액은 약 631,546,713원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

현재까지 확인된 정보상으로는 "지상권"이 매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있으나, 구체적인 내용 파악이 어려운 상태입니다.

4. 상권분석

라베니체 마치에비뉴 상가는 김포 한강신도시에 조성된 수변 스트리트형 상가로, 이탈리아 베네치아를 모티브로 한 독특한 컨셉과 금빛수로변의 아름다운 경관을 갖추고 있습니다. 이러한 특징으로 '한국의 베니스'라 불리며 방송 등 다양한 매체에 소개되면서 관광객 유치에 힘쓰고 있습니다. 김포한강신도시는 30~40대 소비 성향이 강한 젊은 인구 비중이 높아 잠재적인 배후 수요를 가지고 있습니다. 또한, 한강신도시 내 상업시설 비율이 1.8%로 낮은 편으로, 희소성 있는 상업 시설로 인식되기도 합니다.

그러나 최근 '라베니체 마치에비뉴' 상권은 높은 공실률, 특히 2층 상가 공실률이 높다는 문제점이 지적되고 있으며, 임대료 또한 하락세를 보이고 있습니다. 한국경제 기사에 따르면 1층 13평 상가의 보증금이 1,000만원에 월세 100만원 수준으로, 과거 300만원 이상이던 월세에 비해 크게 하락했음에도 문의가 적다고 합니다. 상권 관계자들은 겨울철 유동인구 감소와 높은 초기 임대료로 인한 이미지 고착화 등을 어려움의 원인으로 분석하고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 김포한강신도시는 대규모 택지개발이 완료되면서 신도시의 편의시설 및 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다. 장기도서관이 인접해 있고, 중앙공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 금빛수로변에는 산책로, 음악분수, 피크닉 광장 등 시민들을 위한 다양한 문화 및 편의시설이 마련되어 있어 여가 활동을 즐기기 좋습니다. 대중교통으로는 김포도시철도 장기역을 이용할 수 있으며, 국도 48호선 접근성도 양호합니다. 다만, 일부 이용객들은 대중교통이 다소 불편하다는 의견을 제시하기도 합니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 공부상 용도와 현황 용도 불일치입니다. 공부상 용도는 '일반음식점'이나 현재 '의류매장'으로 이용 중이어서, 향후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다. 따라서 입찰 전 관련 법규 및 조례 확인이 필수적입니다.

또한, 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

앞서 상권분석에서 언급되었듯이, '라베니체 마치에비뉴' 상권은 높은 공실률과 임대료 하락이라는 현실적인 어려움을 겪고 있습니다. 이는 향후 임대 수익률 및 부동산 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

임대차 관계가 미정으로 확인되어, 명도 과정이나 향후 점유 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 건은 김포한강신도시의 중심 상권인 금빛수로변에 위치한 유럽풍 테마 상가로, 지역의 랜드마크로서 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 이국적인 경관과 다양한 편의시설은 유동인구 흡수에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

그러나 최근 보도된 바와 같이, 상권 내 높은 공실률과 임대료 하락세는 간과할 수 없는 주요 리스크 요인입니다. 또한, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치는 추가적인 부담을 야기할 수 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하여 인수할 채무 부담은 없으나, 현황 조사를 통해 용도 불일치 및 임대차 관계에 대한 철저한 확인이 반드시 선행되어야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

금빛수로변에 위치한 희소성 있는 수변 상가로서, 이탈리아 베네치아를 연상시키는 독특한 테마와 경관은 상권 활성화 시 큰 장점으로 작용할 수 있습니다..

한강신도시 개발에 따른 장기적인 배후 수요 증가 기대감을 고려할 수 있습니다.

상업시설 비율이 낮은 신도시 내 위치하여, 향후 상권이 안정화될 경우 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1층 점포로서 접근성이 상대적으로 양호하며, 의류매장으로 현재 이용 중이라는 점은 업종 전환 시 수요층 확보 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 임차인의 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다.

따라서 감정가 587,000,000원을 기준으로, 현재의 상권 침체 상황, 높은 공실률, 용도 불일치로 인한 리스크, 그리고 향후 예상되는 명도 및 개발 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 상권의 어려움을 반영하여, 감정가의 70~80% 수준인 약 4억 1천만원 ~ 4억 7천만원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 현재 시점의 정보에 기반한 추정치이며, 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.