나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101641 [1] 서울특별시 종로구 숭인동 1368 숭인한성아펠시티주건축물제1동 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 신설동 소재 '신설동역오거리' 남측 인근에 위치하는 '숭인한성아펠시티' 제8층 제806호로서 주위는 업무시설, 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재함.

교통상황

본건은 동측 및 남측으로 포장도로와 접하여 차량의 주정차가 용이하고 인근에 지하철역 신설동역(1,2,호선, 우이신설선) 및 버스정류장이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 17층 건물 내 8층 제 806호(사용승인:2021.08.30.)로서,

외벽: 석재붙임 등 마감
창호: 샷시창호 등 마감임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 기계식주차설비, 소화전 및 화재탐지, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단으로 이용중인 부정형 토지로 인접토지와 등고 평탄한 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 광대로(난계로)와 접하고 남측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

숭인동 1369: 일반상업지역, 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m), 과밀억제권역임.
숭인동 1368: 일반상업지역, 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획), 도로(접함), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m), 과밀억제권역, 건축선(2022-03-18)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.
등기사항전부증명서상 주택임차권 등기되어있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101641 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 숭인동 1368 숭인한성아펠시티 주건축물제1동 8층 806호

용도: 오피스텔

감정가: 282,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.70㎡ (약 1.12평)

토지지분: 3.7㎡ (약 1.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

건물지분: 21.45㎡ (약 6.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

준공일자: 2021년 8월 30일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 17층 건물 내 8층

전유부분 건물 번호: 806호

총 층수: 17층 (지하 2층 포함)

세대수: 158호

1.4. 감정평가 요약

감정평가서 요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인

주의사항: (별도 기재 없음)

특수물건정보: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 숭인동 소재 '숭인한성아펠시티' 제8층 제806호로서, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재하는 지역입니다. '신설동역오거리' 남측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통상황

본건 건물은 동측으로 광대로(난계로) 및 남측으로 소로와 접하여 차량의 진출입이 용이합니다. 인근에 지하철 1, 2호선 및 우이신설선 환승역인 신설동역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 2필지로 이루어져 있으며, 대부분 일반상업지역 및 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건은 동측으로 광대로(난계로)와 접하고 남측으로 소로와 접하여 도로 접근성이 양호합니다.

2.5. 주변 환경 분석

인근에는 상업시설, 업무시설, 주거시설이 혼재하며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대중교통 접근성이 뛰어나 서울 도심 및 주요 업무지구로의 이동이 편리합니다. 주변 지역은 지속적인 개발 및 재개발이 이루어지고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

주변에 특별히 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 중화학 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 1월 22일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(사건번호 2025타경101641)입니다 [cite: data from original input].

3.2. 인수되는 권리

을구 1번 순위의 주택임차권 등기(권리자: 박지연, 권리금액: 260,000,000원, 전입일자 2022.03.07, 확정일자 2022.03.07)는 말소되지 않는 권리로, 매각으로 소멸되지 않아 매수인에게 인수됩니다. 임대차보증금 260,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박지연)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-07

확정일자: 2022-03-07

배당신고일자: 2024-03-06

대항력: 있음

비고: 인수되는 임차권

3.4. 권리분석 요약

본건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 주택임차권이 존재합니다. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되므로, 임대차보증금 260,000,000원의 부담을 안고 입찰에 참여해야 합니다. 다만, 본건 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수함을 의미합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 숭인동 및 인근 신설동 지역은 전통시장(서울풍물시장), 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 분포하는 상권입니다. 신설동역을 중심으로 역세권 상권이 발달하여 유동인구가 많고, 다양한 업종의 상가들이 영업 중입니다. 젊은 층을 위한 카페, 식당 및 직장인을 위한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 2호선, 우이신설선 신설동역 트리플 역세권으로 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 인근에 대형 마트(이마트 청계천점 도보 가능), 전통 시장(서울풍물시장), 병원, 관공서(신설동 주민센터) 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육: 인근 학교로는 대광고등학교 등이 있으며, 대학가는 지하철로 이동이 용이합니다.

* 문화/여가: 동대문 디자인 플라자(DDP), 청계천 등 문화시설 및 여가 공간 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 본건의 가장 큰 리스크 요인은 선순위 임차인의 보증금 260,000,000원입니다. 해당 금액이 경매 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하므로 총 투자 비용이 상승하게 됩니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계에 대한 상세 정보가 미상으로, 계약 내용 및 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

* 건물 노후도: 2021년 준공된 비교적 신축 건물이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 트리플 역세권에 위치한 신축 오피스텔로 입지 조건이 우수하며, 주변 상권 및 교통 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 하지만 선순위 임차인의 대항력 있는 임차권이 존재하여 2억 6천만원의 임차보증금을 인수해야 하는 상당한 부담이 있습니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지할 것으로 예상되며, 해당 보증금 회수에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 신축이라는 장점과 뛰어난 입지에도 불구하고, 인수되는 보증금으로 인해 투자 수익률에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 트리플 역세권 입지: 신설동역을 도보로 이용 가능한 탁월한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 신축 오피스텔: 2021년 준공된 건물로 비교적 최신식 시설을 이용할 수 있습니다.

* 풍부한 임차 수요: 대학가 및 서울 주요 업무지구 접근성이 좋아 직장인 및 대학생 등 임차 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 지역 개발 호재: 주변 지역의 재개발 및 교통망 확충 계획 등 잠재적 가치 상승 요인이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔 실거래가는 250,000,000원에서 295,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가는 282,000,000원입니다.

본건은 매수인에게 인수되는 260,000,000원의 임차보증금이 존재하므로, 이를 감안한 실질적인 투자 비용을 산출해야 합니다.

총 예상 취득 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 (260,000,000원)

만약 입찰가를 감정가 수준인 282,000,000원으로 가정하면, 총 취득 비용은 542,000,000원이 됩니다. 이는 최근 실거래가 범위를 크게 상회하므로, 투자 가치가 낮아집니다.

따라서, 투자자 입장에서는 인수되는 임차 보증금을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 입찰가를 고려해야 합니다.

최근 시세와 감정가를 고려할 때, 본건의 실질적인 부동산 가치는 약 270,000,000원에서 280,000,000원 수준으로 판단됩니다.

여기서 인수 보증금 260,000,000원을 제외한 순수 부동산의 에퀴티 가치는 약 10,000,000원에서 20,000,000원입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 20,000,000원으로 산정할 수 있습니다.

이를 통해 총 취득 비용은 20,000,000원(입찰가) + 260,000,000원(인수 보증금) = 280,000,000원이 되어, 감정가 및 시장 가격 수준에서 매입하는 것이 가능합니다.

예상 입찰가: 20,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.