나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101641 [1] 서울특별시 종로구 숭인동 1368 숭인한성아펠시티주건축물제1동 8층806호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101641 [1] 서울특별시 종로구 숭인동 1368 숭인한성아펠시티주건축물제1동 8층806호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매12계 2025타경101641 | 소재지: 서울특별시 종로구 난계로 257, 8층806호 (숭인동,숭인한성아펠시티주건축물제1동) | 감정가: 282,000,000원 | 최저가: 225,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 정보 및 소재지

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101641 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 숭인동 1368 숭인한성아펠시티주건축물제1동 8층806호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자/채권자: 소유자 김OO / 채무자 미상 / 채권자 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가 정보

토지면적 (지분): 3.70㎡ (약 1.12평)

건물면적 (전용): 21.45㎡ (약 6.49평)

감정가: 282,000,000원

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 교통 여건

본건은 지하철 신설동역(1호선, 2호선, 우이신설선) 역세권 인근에 위치하며, 도보로 이용 가능함. 동측으로는 광대로(난계로)에 접하고 남측으로 소로에 접하여 차량 접근성이 매우 양호함. 인근에 버스정류장도 소재하여 대중교통 이용이 편리한 트리플 역세권 입지를 갖추고 있음.

2.2. 주위 환경 및 건물 현황

본건은 서울 동대문구 신설동 소재 '신설동역오거리' 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재하는 일반상업지역 내 주거 및 상업 복합 지역임. 본 건물 '숭인한성아펠시티'는 2021년 8월 30일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 17층 건물 중 8층에 위치하며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 기계식 주차설비 등이 완비되어 있음.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 숭인동 1368, 1369 2필지 일단으로 이용 중이며, 일반상업지역 및 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획) 내에 위치함. 이는 상업 시설의 밀집도가 높고 유동 인구가 많은 지역 특성을 반영하며, 건물의 용적률 활용 측면에서 장점을 가짐.

3. 생활 정보 및 상권 분석

3.1. 상권 환경

본건은 신설동역오거리 인근의 일반상업지역에 위치하여 오피스텔 수요의 기반이 되는 업무 시설과 다양한 근린생활시설이 밀집된 핵심 상권에 속함. 대학가(고려대, 한양대 등), 동대문 상권, 청계천 등과의 접근성이 뛰어나 임차 수요가 풍부할 것으로 예상됨.

3.2. 생활 편의

트리플 역세권의 뛰어난 교통 환경과 더불어 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설(병원, 은행, 식당 등) 이용이 용이함. 오피스텔 밀집 지역으로 1~2인 가구의 생활 환경이 잘 갖추어져 있음.

4. 권리 분석

4.1. 매각 물건의 형태

토지와 건물 일괄 매각건으로, 집합건물의 일반적인 경매 방식이므로 토지 관련 추가 위험은 없음.

4.2. 특이사항 및 유의사항

등기사항전부증명서상 '주택임차권 등기'가 되어있음. 이는 임차인이 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해 등기한 것일 수 있으므로, 매각 이후 해당 임차인의 권리 관계(배당 여부, 대항력 여부) 및 보증금 규모에 대한 철저한 분석이 필수적임.

4.3. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 현장 조사를 통한 점유 관계 확인이 필요함. 주택임차권 등기와 관련하여 점유자 및 임대차 관계에 대한 심층적인 확인이 요구됨.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크 (주택임차권)

상술한 '주택임차권 등기'는 입찰 전 반드시 확인해야 할 가장 큰 잠재적 리스크임. 권리 관계의 복잡성을 야기할 수 있으며, 자칫 잘못된 권리 분석은 인수 금액 발생으로 이어질 수 있으므로 주의해야 함.

5.2. 도시 환경적 리스크

본건은 광대로(난계로)와 접한 일반상업지역 내에 위치하여 유동 인구 및 차량 통행이 매우 많은 지역임. 이에 따라 소음 및 교통 혼잡 등 도시 환경에서 발생하는 생활 소음 관련 리스크가 존재할 수 있음. 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변의 상업 시설 밀집도를 고려한 환경적 요소를 감안해야 함.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 서울시 종로구의 핵심 상업/교통 요지인 신설동역 트리플 역세권에 위치하며, 준공 4년차 이내의 비교적 신축급 건물임. 감정가 2억 8,200만원은 현재의 시장 상황과 입지 조건을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 등기부상 주택임차권 등기로 인해 명도 및 권리관계의 복잡성이 증가할 수 있음.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 트리플 역세권(1, 2호선, 우이신설선) 및 광역 도로망과의 접근성이 뛰어나 공실률이 낮을 것으로 예상됨.

신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 향후 몇 년간 큰 수선 비용 지출 가능성이 낮음.

풍부한 임차 수요: 일반상업지역 내에 위치하여 직장인, 학생 등 1~2인 가구의 임차 수요가 매우 풍부함.

6.3. 결론

성공적인 투자를 위해서는 입찰 전 '주택임차권 등기'에 대한 권리 분석 및 명도 전략 수립이 최우선되어야 함. 권리 분석의 정확성이 확보된다면, 역세권 소형 오피스텔로서 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대할 수 있는 우량 물건으로 판단됨.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계