나이스옥션 법원경매 대구 2024타경127751 [1] 대구광역시 북구 노원동3가 704 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움 · 평가일 2024.12.10

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 대구광역시 북구 노원동3가 소재 "만평네거리" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 각종 중.소규모 공장들로 형성된 기존 공장지대임.

토지의 상황

1) 형상 및 이용상황 본건은 일단의 평탄한 사다리형 토지로서, 공장건물 부지로 이용중임. 2) 도로상태 및 교통상황 본건 북측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접하며, 대중교통 및 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통임. 3) 도시계획 및 기타 공법상의 관계 기호1): 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역(제3산업단지 재생사업지구), 소로1류( 폭 10m∼12m)(소로1-3산7(국))(접합), 중로2류(폭 15m∼20m)(중로2-512(집))(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반 산업단지(제3산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>. 기호2): 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역(제3산업단지 재생사업지구), 소로1류( 폭 10m∼12m)(소로1-3산7(국))(저촉), 중로2류(폭 15m∼20m)(중로2-512(집))(저촉), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반 산업단지(제3산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

건물의 구조 및 현상

기호 가): 철근콘크리트조 및 일반철골구조 슬래브 및 샌드위치판넬지붕 4층건 공장으로서. - 철근콘크리트조 슬래브지붕 부분 외벽 : 외장타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 페인팅 등 마감. 바닥 : 칼라하드너, 장판지 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시창. - 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 부분 주기둥 : H-Beam(400 × 200m/m) 구조. 벽체 : 판넬 마감. 바닥 : 테코타일 및 에폭시마감 등. 창호 : 샷시창임. - 부대설비 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 화물용승강기설비 등 되어 있음. - 이용상태 공장, 사무실, 창고 등으로 이용중임.

기계/기구의 현상

기계기구 1)은 소재불명으로 평가외 하였으며, 기계기구 2)의 저당목록내용은 2023.8.17 에 변경내역으로 기계기구 3)의 저당목록으로 등기됨. * 본건 건물 3,4층에는 소유자 '김태원'이 운영하는 플라스틱안경테칼라코팅업체에서 설치한 제시외 "기계기구 ㉠∼㉣" 소재하고 있음.

공작물의 현상

보통임.

기타참고사항

임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함. 조경수포함.
- 공장 및 광업재단저당법 제6조에 의한 각 기계기구 중 감정평가서상 기계기구(공작물) 감정평가명세표 표시 중 기호3은 매각에 포함하나, 기호1, 2는 소재불명 등(중복)으로 매각에서 제외함. 제시외 기기계기구 매각 제외.
- 목록2 건물 공부상 구조는 "일반철골구조 샌드위치판넬지붕 4층"이나 실제는 "철근콘크리트조 및 일반철골구조슬래브 및 샌드위치판넬지붕"임.
- 목록3 도시계획시설 도로 저촉(감정평가서 및 관계기관 확인 후 응찰 바람).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 대구지방법원 2024타경127751 (1)

구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

소재지: 대구광역시 북구 노원동3가 704번지

토지 면적: 794.70㎡ (약 240.41평)

건물 면적: 1961.59㎡ (약 593.41평)

용도: 공장

1.2. 감정가

총 감정가: 3,453,050,840원 (금 삼십사억 오천삼백오십만 팔백사십원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 북구 노원동3가 소재 "만평네거리" 북서측 인근에 위치합니다.

부근 일대는 각종 중.소규모 공장들로 형성된 기존 공장지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 북측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

대중교통 및 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 채권 총액은 약 33.94억원입니다.

말소기준권리: 2015년 3월 20일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을12)으로, 해당 권리보다 후순위의 근저당, 압류, 가압류 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 지상권

본 물건은 유동화 물건입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: FANGZUOLIANG

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 4,000,000원

대항력: 없음

임차인: 이

보증금: 18,000,000원

차임: 1,100,000원

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 전통적인 공장지대에 위치하여 산업 활동과 관련된 수요가 주를 이룹니다.

"만평네거리" 인근이라는 지리적 이점은 지역 내 물류 및 교통의 요충지로서의 역할을 기대하게 합니다.

인근 중소규모 공장들과의 시너지 효과도 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 공장지대에 위치하여 주거 편의시설보다는 산업 활동 관련 기반 시설에 더 초점을 맞추고 있습니다.

주변에 혐오시설이 있는지에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 공업지역의 특성상 주거 환경과는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 구조 상이: 공부상 "일반철골구조 샌드위치판넬지붕 4층"과 달리 실제는 "철근콘크리트조 및 일반철골구조슬래브 및 샌드위치판넬지붕"으로, 건축물대장 등과 현황이 상이하여 추후 문제 발생 가능성이 있습니다.

도시계획시설 도로 저촉: 기호2 토지 부분이 도시계획시설 도로에 저촉될 수 있습니다. 이는 향후 재산권 행사나 건축에 제약을 줄 수 있으므로, 반드시 감정평가서 및 관계기관을 통해 상세 내용을 확인해야 합니다.

제시외 물건 포함 여부: 제시외 건물 및 기계기구는 일부(기호3 기계기구) 포함되나, 기호1, 2 기계기구는 소재불명 등으로 제외됩니다. 포함되는 물건의 정확한 가치와 관리 상태를 확인해야 합니다.

유동화 물건: 통상적인 경매 물건보다 절차상 특이사항이 있을 수 있어 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 북구의 공장 밀집 지역에 위치한 대규모 공장용 부동산입니다.

상당한 면적의 토지와 건물을 보유하고 있으며, 감정가는 약 34.5억원입니다.

말소기준권리 하의 다수 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계는 비교적 명확하나, 지상권이 인수됩니다.

대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었으나, 철저한 현장 확인이 필요합니다.

가장 큰 리스크 요인은 도시계획시설 도로 저촉 가능성과 건물 구조상의 불일치이며, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

전통적인 공장지대 내의 입지 조건은 관련 산업 수요와 연결될 수 있습니다.

넓은 토지 면적(약 240평)과 연면적(약 593평)을 갖춘 규모 있는 공장입니다.

말소기준권리 이하의 권리들이 소멸되어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

도시계획시설 도로 저촉 문제가 명확히 해결되거나, 해당 저촉 범위 내에서 활용 방안을 모색할 경우 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 3,453,050,840원

현황: 유동화 물건, 건물 구조 상이, 도시계획시설 도로 저촉 가능성, 제시외 기계기구 일부 포함.

인수 보증금: 0원.

예상 입찰가는 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 도로 저촉 부분은 향후 활용에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 전문가와 상담하여 잠재적 손실 비용을 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 70% ~ 80% 선에서 시작하여 현장 조사 및 추가 분석 후 최종 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰 범위: 약 24억 1천 7백만원 ~ 27억 6천 2백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.