나이스옥션 법원경매 부천 2024타경44592 [1] 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층 112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "김포교육지원청" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는
각종 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 지하주차장을 통한 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(김포골드라
인 "운양역")등의 대중교통시설이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 1층 112호로서
외벽: 석재붙임 등 마감
창호: 샤시창호

이용상태

집합건축물대장상 교습소로서 현황 미술교습소로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 공용승강기, 소화전, 화재탐지설비, 시스템에어컨 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 북측 및 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만), 제1종
지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2014-
11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장
애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(하늘빛중학교)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지
개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

본 물건은 경기도 김포시 운양동 1296-3, 더리버뷰 1층 112호에 위치한 근린상가입니다.

사건번호는 부천지원 2024타경44592 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 846,000,000원입니다.

토지 면적은 19.88㎡(약 6.01평)이며, 건물 면적은 40.95㎡(약 12.39평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 오OOOOOOO (오포농업협동조합)입니다.

본 물건은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 1층에 해당하며, 집합건축물대장상 주 용도는 업무시설이나 제1,2종 근린생활시설, 운동시설, 의료시설 등으로도 활용 가능합니다.

건축물대장상 건축일자는 2017년 7월 4일이며, 사용승인일자는 2018년 10월 18일입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재까지 등기된 총 채권액은 1,190,198,260원입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 현재 현황은 미술교습소로 이용 중입니다.

2. 입지조건

입지조건

본 물건은 경기도 김포시 운양동 소재 "김포교육지원청" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다양한 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 등이 밀집해 있어 상업 및 주거 활동이 활발한 지역입니다.

교통망으로는 본건 지하주차장을 통한 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 김포골드라인 "운양역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본건 토지는 북측 및 동측으로 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있어 체계적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

3. 권리분석

권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 7월 19일 접수된 오포농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본상 현재까지 접수된 각종 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 본 건 낙찰자는 인수할 권리 관계가 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황으로는 임차인 김 씨가 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

합계 인수 보증금은 0원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

상권분석

본 물건이 위치한 김포시 운양동은 김포한강신도시 내에서도 주요 상업 및 주거 기능이 집중된 지역입니다.

"김포교육지원청" 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하여 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

김포골드라인 "운양역" 역세권에 해당하여 유동인구 확보에 유리하며, 이는 상가 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 발전 가능성이 높습니다.

현재 미술교습소로 이용 중인 점은 해당 업종에 대한 수요가 있음을 보여주며, 소규모 상가로서 다양한 업종으로의 전환 또한 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

본 물건은 김포골드라인 "운양역"을 도보 또는 차량으로 이용 가능한 거리에 위치하여 서울 및 수도권으로의 출퇴근이 용이합니다.

주변에 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 외식, 쇼핑, 문화생활 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

"김포교육지원청" 및 하늘빛중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경 또한 우수합니다.

지역 내 택지개발이 진행 중이거나 완료된 지역이 많아, 지속적인 인구 유입과 함께 상권이 성장할 잠재력을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

본 물건은 공항고도제한구역, 장애물 제한 표면 구역, 진입 표면 구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 건축 규제에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치 제한 지역에 해당되는 점은 확인이 필요하며, 해당 시설의 유무 및 영향 범위를 사전에 면밀히 조사해야 합니다.

임차인이 있으나 대항력이 없고 보증금이 없어 법적 문제는 없을 것으로 보이나, 명도 진행 시 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 김포한강신도시 내에서도 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 우량 입지에 소재한 상가입니다.

깔끔한 권리 관계와 인수할 보증금이 없는 점은 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 유리한 조건입니다.

다만, 공항 관련 규제 및 잠재적인 환경 제한 지역에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

상대적으로 작은 면적(약 12.39평)으로 소규모 창업이나 투자에 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

- 김포한강신도시의 핵심 지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대

- 김포골드라인 운양역 역세권으로 탁월한 대중교통 접근성

- 풍부한 배후 수요와 배후 주거 단지와의 연계성

- 소멸되는 권리 관계 및 인수할 보증금 없음으로 인한 권리 안전성

- 제1종지구단위계획구역 지정으로 인한 체계적인 상권 발전 가능성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건의 감정가는 846,000,000원입니다.

권리 분석상 인수할 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성은 낮습니다.

현재 시장 상황, 주변 유사 물건의 거래 사례, 건물의 현재 이용 상태 및 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

투자자로서 본 물건의 미래 가치 상승 잠재력과 지역 상권의 활성화를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상을 상회하는 가격으로도 적극적인 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 잠재적 리스크 요인에 대한 충분한 검토 후, 본인의 투자 성향과 자금 계획에 맞춰 신중하게 입찰가를 산정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.