나이스옥션 법원경매 부천 2024타경50832 [1] 경기도 김포시 풍무동 916 재인구겐하임 10층 1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2024.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "풍무초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 김포골드라인 "풍무역" 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상13층 건물 내 제10층 제1001호로서,
(사용승인일:2019.07.04.)

외벽 : 석재붙임 마감 및 몰탈 위 페인트마감 등
내벽 : -
창호 : 새시 이중창호 등 입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, "업무시설 및 제1종근린생활시설" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 25미터, 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(2014-08-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(풍무2) , 대로2류(폭 30m-35m)(접합) , 소로1류(폭 10m-12m)(2014-08-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 이해관계인 부재 및 폐문으로 인하여 미상입니다.
기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨(2024. 10. 17.자 김포시 사실조회 회신서에 토지(8.7300㎡ )가 포함된 부동산거래계약신고필증이 제출됨).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부천지원 2024타경50832 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 916 재인구겐하임 10층 1001호

용도: 오피스텔

감정가: 293,000,000원 (2억 9천 3백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상13층

사용승인일: 2019년 7월 4일

건물면적: 45.56㎡ (약 13.8평)

토지면적: 495.90㎡ (약 150평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 경기도 김포시 풍무동에 위치하며, 인근에 풍무초등학교가 있습니다. 주위는 아파트, 주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 김포골드라인 풍무역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 서측으로는 약 25미터, 동측으로는 약 5미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

2.2. 토지이용계획

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 대로2류, 소로1류에 접하며, 성장관리권역에 속해 있습니다. 기타 상세 토지이용계획은 하단 내용을 참고하시기 바랍니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리 내역

말소기준권리는 2024년 10월 8일 접수된 김형철 채권자의 강제경매개시결정(2024타경50832)입니다. 이 경매개시결정보다 앞선 권리 중 말소되지 않는 권리가 있어 주의가 필요합니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본 건에는 김형철이라는 임차인이 있으며, 보증금 252,000,000원, 차임은 0원입니다. 전입일자는 2021년 8월 24일이며, 확정일자는 2022년 11월 30일입니다. 임차인은 대항력 있으며, 등기부등본상 해당 임차권은 인수 조건입니다. 즉, 임차인이 배당받지 못한 보증금이 있다면 매수인이 이를 인수해야 합니다.

3.3. 특이사항 (대지권 미등기)

대지권이 미등기 상태이나, 감정평가 및 매각 목적물에 포함되어 있습니다. 2024년 10월 17일자 김포시 사실조회 회신서에 따르면, 토지(8.7300㎡)가 포함된 부동산거래계약신고필증이 제출된 것으로 확인되었습니다. 이는 대지권 문제가 매각으로 해소될 가능성을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 풍무동은 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 인근에 학교와 상업시설이 있어 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

풍무초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 김포골드라인 풍무역을 이용한 이동 및 상업시설 접근도 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

본 물건 주변 환경 조사 결과, 대규모 공장이나 폐기물 처리 시설 등 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 관련 위험

대지권이 미등기 상태로 있어 소유권 행사 및 추후 재산권 행사에 제한이 발생할 수 있습니다. 다만, 현재 평가 및 매각에 포함되었고, 관련 서류가 제출된 점은 긍정적입니다.

6.2. 선순위 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 선순위 임차인인 김형철 씨의 보증금 252,000,000원 인수 가능성입니다. 이 금액이 배당으로 전부 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가로 부담해야 하므로 총 매입 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미확인

이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 현재 임차인 외의 다른 임대 관계나 점유 현황은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 사용승인)된 오피스텔로, 풍무역 역세권에 위치하고 있습니다. 대지권 미등기 문제는 관련 서류 제출로 일부 해소될 가능성이 있으나, 선순위 대항력 있는 임차인의 거액 보증금(2억 5천 2백만원)을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 따라서 입찰 시 해당 보증금 인수 비용까지 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔(2019년 준공)로 상품성이 양호합니다.

* 김포골드라인 풍무역 인근의 역세권 입지를 가지고 있습니다.

* 대지권 미등기 문제가 해결될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 293,000,000원이며, 주변 시세는 280,000,000원에서 310,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 252,000,000원을 인수해야 한다는 점을 고려할 때, 낙찰 후 총 실투자금액이 상당히 높아질 수 있습니다. 따라서 인수되는 보증금을 제외한 부동산 자체의 가치 및 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 및 인수되는 보증금 부담을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 270,000,000원 (2억 7천만원)으로 제안합니다. 단, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.