나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31122 [4] 대구광역시 달성군 하빈면 기곡리 433 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)~(6)토지는 대구광역시 달성군 하빈면 기곡리에 소재(하빈지 남동측 인근 및 근
거리)하는 부동산(답, 전, 임야)으로서 부근은 근교 농촌지대의 기존 촌락지대와 주변의 농
경지대 및 임야지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 기호(1)(2)(4)~(6)토지까지는 일반차량 등 접근 가능하나 기호(3)토지까지는 어려우며,
공히 근교 농촌지대에 위치하여 본건 및 인근까지의 대중교통여건을 포함한 제반 교통여건은
대체로 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호(1)토지: 사다리형의 토지로서 인근지대와 평탄하게 조성되어 있으며 '농경지-답'로 이
용중임.

기호(2)토지: 삼각형의 토지로서 인근지대와 평탄하게 조성되어 있으며 '농경지-전'로 이용
중임.

기호(3)토지: 사다리형의 토지로서 북서의 완경사지대에 위치하며 '미경작 농경지'로 이용중
임.

기호(4)(5)토지: 부정형의 토지로서 인근지대와 대체로 평탄하게 형성되어 있으며 '농경지-
전'로 이용중임.

기호(6)토지: 부정형의 토지로서 북서 및 남동향의 완경사~중경사를 이루면 '자연림'으로
이용중임.

인접 도로상태

기호(1)토지: 북동측으로 약 3.5미터 가량의 포장농로에 접하고 있음.

기호(2)토지: 북서측으로 약 3미터 가량의 포장농로에 접하고 있음.

기호(3)토지: 지적 및 현황 '맹지'임.

기호(4)(5)토지: 불가분 토지로서 남동측으로 약 3.5미터 내외 가량의 포장도로에 접하고 있
음.

기호(6)토지: 지적상 맹지에 가까우나 남측으로 약 6미터 가량의 포장도로에 인접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)(2)토지:
자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발
제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, <추가
기재>농지법제8조의규정이적용되는농지

기호(3)토지:
자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발
제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 영농여
건불리농지, <추가기재>농지법제8조의규정이적용되는농지

기호(4)토지:
자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발
제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,<추가기
재>농지법제8조의규정이적용되는농지

기호(5)토지:
자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발
제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

기호(6)토지;
자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발
제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공익용
산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 기호(2)토지상에 타인소유로 조사되는 농사용비닐하우스 5동이 소재함.(평가제
외)

물건 비고

일괄매각.
농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수).
특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에 그 공유자는 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없음)
특별매각조건(매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31122 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOO

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 대구광역시 달성군 하빈면 기곡리 433

용도: 전 (밭)

토지면적: 684.00㎡ (약 206.91평)

토지지분: 28.5228㎡ (약 8.63평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

1.3. 감정평가액

감정가: 2,525,100원 (이 금액은 지분 매각 대상 토지 전체 면적에 대한 감정가일 수도 있으므로, 실제 매각 대상 지분 가치는 별도 확인이 필요합니다.)

1.4. 권리분석 요약

등기부상 채권총액: 38,400,000원

말소기준권리: 2014-10-15 접수된 대구신용보증재단 근저당권

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 공유자우선매수신고, 공동담보, 재매각, 지분매각

주의사항:

* 일괄매각 (다만, 본건은 토지 일부 지분 매각이므로, 일괄매각의 의미는 현장 확인 필요)

* 농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 보증금 몰수)

* 특별매각조건: 공유자 우선매수권 행사 관련 내용 명시. 공유자 우선매수권 행사 후 매수보증금 미납 시, 향후 매각기일에서 우선매수권 행사 불가.

* 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

1.6. 현황 및 이용상태

* 위치 및 주위 환경: 본건 토지는 대구광역시 달성군 하빈면 기곡리에 소재하며, 하빈지 남동측 인근에 위치합니다. 부근은 근교 농촌 지대와 주변 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 일반 차량 접근은 가능하나, 근교 농촌 지대에 위치하여 대중교통 여건은 대체로 무난합니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

* 기호 (1) 토지: 사다리형, 농경지-답 이용 중.

* 기호 (2) 토지: 삼각형, 농경지-전 이용 중. (타인 소유 농사용 비닐하우스 5동 소재 - 평가 외)

* 기호 (3) 토지: 사다리형, 북서 완경사지, 미경작 농경지 이용 중.

* 기호 (4), (5) 토지: 부정형, 농경지-전 이용 중.

* 기호 (6) 토지: 부정형, 북서 및 남동향 완경사~중경사, 자연림 이용 중.

* 인접 도로상태:

* 기호 (1) 토지: 북동측 약 3.5m 포장 농로 접함.

* 기호 (2) 토지: 북서측 약 3m 포장 농로 접함.

* 기호 (3) 토지: 지적 및 현황 맹지.

* 기호 (4), (5) 토지: 남동측 약 3.5m 포장 도로 접함.

* 기호 (6) 토지: 남측 약 6m 포장 도로 인접.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 (1), (2), (4) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역, 농지법제8조 규정 적용 농지.

* 기호 (3) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역, 영농여건불리농지, 농지법제8조 규정 적용 농지.

* 기호 (5) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역.

* 기호 (6) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역, 공익용산지, 보전산지.

* 공부와의 차이: 없음.

* 제시 외 물건: 없음 (단, 기호 (2) 토지상에 타인 소유 농사용 비닐하우스 5동 소재 - 평가 외).

* 임대차 현황: 임대관계 미상. 인수 보증금 합계 0원.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 대구광역시 달성군 하빈면 기곡리에 위치하며, 농촌 및 임야 지대로 형성된 지역입니다. 하빈지 남동측 인근에 위치하고 있어 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

일반 차량의 접근은 대체로 용이하나, 일부 필지는 접근이 어려울 수 있습니다. 근교 농촌 지대에 속해 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다. 현재는 대구 시내로 가려면 구불구불한 산길을 이용해야 하지만, 향후 다사-왜관 광역도로 개통 시 접근성이 개선될 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

본 건은 답, 전, 임야 등 다양한 형태의 토지로 이용되고 있으며, 일부 필지는 경작되지 않은 농경지나 자연림으로 되어 있습니다. 특히, 기호 (2) 토지 위에 타인 소유의 농사용 비닐하우스 5동이 존재하나 평가 대상에서는 제외되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2014년 10월 15일 접수된 대구신용보증재단의 근저당권 (을1) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 사항 없음)

* 채권 총액: 38,400,000원

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금이나 차임이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.2. 채권자 및 채무 관계

채권자는 대OOOOOOO이며, 등기부 채권총액은 38,400,000원입니다. 본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건은 농촌 및 자연 녹지 지역에 속해 있어 상업 시설이 발달한 도심 상권과는 거리가 있습니다. 주로 농업 활동이 이루어지는 지역이며, 인근에 작은 마을들이 산재해 있을 것으로 보입니다.

4.2. 상업 및 편의시설

구체적인 상업 시설이나 대형 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 농촌 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설 (마을회관, 소규모 마트 등)은 존재할 수 있으나, 풍부한 상업 인프라를 기대하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변은 근교 농촌 지대와 기존 촌락 지대, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 전원생활 또는 농업을 영위하기에 적합한 환경입니다.

5.2. 교육 및 복지시설

하빈면 지역은 학교 등 교육 시설이 있으나, 대규모의 문화, 복지 시설 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 기타

하빈면 기곡리 일대는 개발제한구역으로 지정되어 있어 향후 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금 몰수 등 불이익이 발생합니다.

6.2. 지분 매각 및 공유자 우선매수

토지 일부 지분만 매각되므로, 공유자와의 관계 및 향후 토지 이용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 관련 특별 매각 조건이 있으니 입찰 시 유의해야 합니다.

6.3. 개발 제한 및 구역 지정

본 물건은 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축 행위에 제약이 따릅니다.

6.4. 제시 외 건물 존재

기호 (2) 토지 위에 타인 소유의 비닐하우스 5동이 평가 외로 존재하므로, 향후 명도 문제 발생 가능성이 있습니다.

6.5. 맹지 가능성

기호 (3) 토지는 지적 및 현황상 맹지이므로, 토지 이용에 제약이 따릅니다.

6.6. 재매각 물건

재매각 물건으로, 이전 입찰에서 낙찰되었으나 잔금 미납 등의 사유로 다시 경매에 나온 경우입니다. 이는 낙찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 하빈면 기곡리의 전(밭)으로, 일부 지분만 매각되는 토지입니다. 농촌 지역 특성상 자연환경은 양호하나, 대중교통 이용이나 편의시설 접근성은 다소 제한적입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 농지 취득 자격 증명 발급, 토지 지분 매각, 공유자 우선매수권, 제시 외 건물 존재, 맹지 가능성 등 여러 제약 조건과 주의사항이 존재합니다. 개발제한구역 등 토지 이용 규제도 확인되었습니다. 재매각 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 목적 투자

농업 종사자나 농지를 취득하고자 하는 투자자에게는 기회를 제공할 수 있습니다.

8.2. 낮은 감정가 (참고)

제시된 감정가 (2,525,100원)는 해당 지분 물건에 대한 잠재적 투자 비용을 고려하는 데 참고할 수 있습니다. 다만, 실제 매각 대상 지분 가치는 별도 확인이 필요합니다.

8.3. 전원생활 가능성

자연 녹지 지역에 위치하여 조용하고 쾌적한 전원생활을 희망하는 개인에게는 매력적인 조건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지 일부 지분 매각이며, 여러 특별 매각 조건 및 제한 사항이 존재합니다. 또한, 감정가 2,525,100원에 대한 실제 지분 가치 산정 방식에 따라 낙찰가는 달라질 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성, 재매각 물건이라는 점, 농지 취득 자격 증명 필수 요건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

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