나이스옥션 법원경매 대구 2024타경9235 [1] 경상북도 영천시 고경면 청정리 102 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움 · 평가일 2025.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 고경면 청정리 소재 "요광마을" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는
농경지, 축사 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

북서하향의 완경사의 부정형 토지로서 기호1): 양어장, 기호2): 전임.

인접 도로상태

기호1): 북서측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 접함.
기호2): 지적도상 서측으로 폭 약2미터의 도로에 접하나, 폐도상태로서 기호1)토지를 경유
하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한1km(한육우
2400㎡미만 젓소 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(일부제한400m(한육우 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한
구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한1km(한육우
2400㎡미만 젓소 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(일부제한400m(한육우 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-1), 2-2) 강파이프구조 칼라강판지붕 단층 건으로서,
- 벽체 : 판넬 마감.
- 바닥 : 콘크리트 pit 마감.
- 창호 : 샷시창임.
2-3) 경량철골구조 칼라강판지붕 단층 건으로서,
- 벽체 : 판넬 마감.
- 바닥 : 콘크리트 마감.
- 창호 : 샷시창임.
2-4) 일반철골.경량철골구조 판넬지붕 2층 건으로서,
- 벽체 : 사이딩판넬, 벽지 및 타일 마감.
- 바닥 : 장판지 및 타일 마감.
- 창호 : 샷시창임.

이용상태

2-1), 2-2) : 양식장.
2-3) : 창고.
2-4) : 관리사.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등 되어 있으며, 기호2-4) 관리사에는 난방설비되어 있음.

부합물 및 종물

기호1) 지상에는 후첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 "제시외 건물 ㉠∼㉦" 이 소재하고
있음.

공부와의 차이

기호2-4) 건물 1층의 공부상 용도는 "창고" 이나 실제 2층과 같이 관리사임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함.
-목록3 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수함).
-목록1, 3 지상의 조경수 매각 포함(토지에 포함하여 평가함).
-목록2 지붕위에 설치된 태양광설비 매각 포함(건물에 포함하여 평가함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경9235 (1)

소재지: 경상북도 영천시 고경면 청정리 102 (신주소: 경상북도 영천시 청정길 104)

용도: 동물 및 식물 관련시설 (건축물 표제부상 새우양식장으로 확인됨)

감정평가액: 641,176,780원

토지 면적: 4,060.00㎡ (약 1,228.15평)

건물 면적: 1,066.52㎡ (약 322.62평)

제시외 건물 면적: 132.50㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 수협은행 (근저당권 설정)

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 유동화 물건

주요 고지사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 목록3(농지)에 대한 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 매수보증금 몰수).

* 토지 지상 조경수 및 건물 지붕 태양광 설비 매각 포함.

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 영천시 고경면 청정리 소재 "요광마을" 남측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 주로 농경지, 축사 및 임야로 이루어져 있어 농촌 지역의 특성을 보입니다.

차량 접근은 가능하나, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

기호1 토지는 폭 약 3미터 포장도로에 접하나, 기호2 토지는 폭 약 2미터 도로에 접하나 폐도 상태로 기호1 토지를 경유해야 접근 가능합니다.

3. 권리분석

인수되는 권리: 제공된 정보에 의하면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 통상적으로 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

말소기준권리: 2016년 3월 4일자 수협은행 근저당권 (을9, 390,000,000원)

등기부채권 총액: 520,000,000원 (수협은행 390,000,000원 + 포항수산업협동조합 130,000,000원)

소멸 예상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

* 임차인 관련하여 보증금 및 차임 금액이 미상일 경우, 실제 인수 여부 및 금액을 확인하는 데 주의가 필요합니다. 현재 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건의 소재지는 농경지와 임야, 축사가 혼재된 농촌 지역으로, 일반적인 상업 시설보다는 특정 목적(동물 및 식물 관련 시설)에 특화된 환경입니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설은 없을 것으로 예상됩니다.

해당 용도의 시설(양식장 등)에 대한 지역 내 수요나 공급 상황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

농촌 지역의 특성상, 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 및 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 차량을 이용한 이동이 필수적일 것으로 보입니다.

인근 마을과의 연계는 가능하나, 생활 편의 측면에서는 주변 도시 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록3 토지는 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있는 중대한 사항입니다.

* 도로 접근성: 기호2 토지의 경우, 도로가 폐도 상태이고 기호1 토지를 경유해야 하는 점은 물건 이용 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 해당 토지는 계획관리지역으로 일부 지정되어 있으나, 여러 종류의 가축사육 제한 구역에 해당하므로 축산업 관련 시설 확장이나 신축 시 법적 제약을 받을 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (현황상 인수 보증금 0원이므로 대항력 있는 임차인 없을 가능성 높음)

* 제시외 건물 및 설비: 제시외 건물, 조경수, 태양광 설비 등이 매각에 포함되어 있어, 인수 시 추가적인 관리 또는 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영천시 고경면 청정리의 농촌 지역에 위치한 동물 및 식물 관련 시설(양식장)로, 토지 및 건물 면적이 상당합니다.

법원 감정가는 6억 4천여만원 수준이며, 등기부상 채무 총액은 5억 2천만원입니다.

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 발급 필수 여부이며, 이를 충족하지 못할 경우 매수 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

도로 접근성, 가축사육제한 구역 지정 등 토지 이용상의 제약 사항들을 고려해야 합니다.

인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 보이나, 임대 관계 미상이라는 점은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 특정 용도의 시설(양식장 등)을 직접 운영하려는 실수요자에게는 메리트가 있을 수 있습니다.

* 상당한 면적의 토지를 확보할 수 있습니다.

* 포함된 조경수 및 태양광 설비는 초기 투자 비용을 절감하는 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 예상되는 명도 비용, 예상 수익률 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

통상적으로 감정가의 일정 비율로 시작하며, 경쟁 상황에 따라 달라집니다.

전문가와의 상담을 통해 상세한 가치 평가 및 입찰 전략 수립을 권장합니다.

참고로, 본 물건의 감정평가액은 641,176,780원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.