나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31122 [5] 대구광역시 달성군 하빈면 기곡리 산30 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)~(6)토지는 대구광역시 달성군 하빈면 기곡리에 소재(하빈지 남동측 인근 및 근
거리)하는 부동산(답, 전, 임야)으로서 부근은 근교 농촌지대의 기존 촌락지대와 주변의 농
경지대 및 임야지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 기호(1)(2)(4)~(6)토지까지는 일반차량 등 접근 가능하나 기호(3)토지까지는 어려우며,
공히 근교 농촌지대에 위치하여 본건 및 인근까지의 대중교통여건을 포함한 제반 교통여건은
대체로 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호(1)토지: 사다리형의 토지로서 인근지대와 평탄하게 조성되어 있으며 '농경지-답'로 이
용중임.

기호(2)토지: 삼각형의 토지로서 인근지대와 평탄하게 조성되어 있으며 '농경지-전'로 이용
중임.

기호(3)토지: 사다리형의 토지로서 북서의 완경사지대에 위치하며 '미경작 농경지'로 이용중
임.

기호(4)(5)토지: 부정형의 토지로서 인근지대와 대체로 평탄하게 형성되어 있으며 '농경지-
전'로 이용중임.

기호(6)토지: 부정형의 토지로서 북서 및 남동향의 완경사~중경사를 이루면 '자연림'으로
이용중임.

인접 도로상태

기호(1)토지: 북동측으로 약 3.5미터 가량의 포장농로에 접하고 있음.

기호(2)토지: 북서측으로 약 3미터 가량의 포장농로에 접하고 있음.

기호(3)토지: 지적 및 현황 '맹지'임.

기호(4)(5)토지: 불가분 토지로서 남동측으로 약 3.5미터 내외 가량의 포장도로에 접하고 있
음.

기호(6)토지: 지적상 맹지에 가까우나 남측으로 약 6미터 가량의 포장도로에 인접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)(2)토지:
자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발
제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, <추가
기재>농지법제8조의규정이적용되는농지

기호(3)토지:
자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발
제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 영농여
건불리농지, <추가기재>농지법제8조의규정이적용되는농지

기호(4)토지:
자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발
제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,<추가기
재>농지법제8조의규정이적용되는농지

기호(5)토지:
자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발
제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

기호(6)토지;
자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발
제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공익용
산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 기호(2)토지상에 타인소유로 조사되는 농사용비닐하우스 5동이 소재함.(평가제
외)

물건 비고

입목포함평가.
분묘소재시 분묘기지권 성립 여지 있음.
특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에 그 공유자는 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없음)
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1.1. 물건 현황

사건번호: 대구서부지원 2025타경31122 (5)

소재지: 대구광역시 달성군 하빈면 기곡리 산30

용도: 임야

감정가: 34,211,960원

총 토지면적: 62,678.00㎡ (약 18,963.09평)

매각 토지 지분 면적: 2,613.6726㎡ (약 790.74평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 공동담보, 지분매각, 재매각 물건입니다.

* 입목(나무)을 포함하여 평가되었습니다.

* 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다.

* 특별매각조건: 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각기일에서 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

* 기호(2) 토지상에 평가 외의 타인 소유 농사용 비닐하우스 5동이 소재하는 것으로 조사되었습니다.

## 2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 대구광역시 달성군 하빈면 기곡리에 소재하며, 하빈지 남동측 인근 및 근거리에 위치합니다. 주변은 근교 농촌지대로 기존 촌락과 농경지, 임야 지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

기호(1), (2), (4)~(6) 토지까지는 일반 차량 접근이 가능하나, 기호(3) 토지는 접근이 어렵습니다. 전반적인 대중교통 여건을 포함한 교통 상황은 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 형태

* 기호(1) 토지: 사다리형, 평탄지, '농경지-답'으로 이용 중입니다.

* 기호(2) 토지: 삼각형, 평탄지, '농경지-전'으로 이용 중입니다.

* 기호(3) 토지: 사다리형, 북서 완경사지, '미경작 농경지'로 이용 중입니다.

* 기호(4), (5) 토지: 부정형, 평탄지, '농경지-전'으로 이용 중입니다.

* 기호(6) 토지: 부정형, 북서 및 남동향 완경사~중경사, '자연림'으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

* 기호(1) 토지: 북동측 약 3.5미터 포장 농로 접함.

* 기호(2) 토지: 북서측 약 3미터 포장 농로 접함.

* 기호(3) 토지: 지적 및 현황 맹지입니다.

* 기호(4), (5) 토지: 남동측 약 3.5미터 포장도로 접함.

* 기호(6) 토지: 지적상 맹지에 가까우나 남측 약 6미터 포장도로 인접함.

## 3. 권리 분석

3.1. 말소기준권리

을1, 접수일자 2014-10-15, 근저당권, 채권자 대구신용보증재단, 채권최고액 38,400,000원입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리인 을1 근저당권보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 본 건의 경우, 갑3번의 임의경매개시결정(2025타경31122) 등기 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 권리분석상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는다고 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. (등록된 임차인이 없거나 보증금이 미상인 경우입니다.)

3.5. 기타 권리 분석 관련 사항

* 지분 매각으로 인해 공동 소유자들과의 관계를 고려해야 합니다.

* 분묘 소재 시 분묘기지권 성립 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

## 4. 상권 분석

본 물건은 대구광역시 달성군 하빈면 기곡리의 농촌 지역에 위치하고 있어, 전통적인 상업 시설보다는 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역입니다. 주변은 농경지와 임야가 혼재되어 있으며, 근교 농촌 지역의 특성을 보입니다. 도심의 상권과는 거리가 있어 상업적 가치보다는 토지 자체의 이용 가치나 농업적 활용 가능성을 중심으로 판단해야 합니다.

## 5. 생활 정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 주변의 편의 시설이나 공공기관에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다. 대중교통 접근성은 대체로 무난한 것으로 파악되나, 일부 토지의 경우 차량 접근이 어려울 수 있습니다.

## 6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제

* 본 물건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

* 일부 토지(기호3)는 영농여건불리농지로 분류됩니다.

* 기호(6) 토지는 공익용산지 및 보전산지로 지정되어 있습니다. 이러한 지역들은 개발 및 이용에 상당한 제한이 따릅니다.

6.2. 맹지

기호(3) 토지는 지적 및 현황상 맹지로, 도로 접근성에 문제가 있어 활용에 제약이 있습니다.

6.3. 분묘기지권

분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있어, 해당 토지의 사용 및 처분에 있어 분묘 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 지분 매각 및 공유자

본 건은 토지 일부 지분 매각으로 진행되므로, 공유자들과의 협의가 필요하며 소유권 행사에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

6.5. 재매각 물건

재매각 사유가 발생한 물건으로, 이전 입찰에서 낙찰되었으나 잔금 미납 등의 사유로 다시 경매에 나왔을 가능성이 있습니다. 이는 물건 자체의 문제 또는 이전 낙찰자의 자금 사정 등 복합적인 요인이 작용했을 수 있습니다.

6.6. 특수 물건 정보

공유자 우선매수신고, 분묘기지권, 공동담보, 지분매각, 재매각 등의 특수 사항으로 인해 일반 물건보다 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

6.7. 주변 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 검색된 정보 내에서 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학 시설 등)이 인접해 있다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 상기 토지 이용계획상의 규제(개발제한구역, 가축사육제한구역 등)는 지역 환경 및 개발 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다. (참고: 대구광역시 달성군 다사읍에 SRF 발전소가 있으나, 본 물건 소재지(하빈면 기곡리)와는 거리가 있습니다.)

## 7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군에 위치한 임야 지분 매각 건으로, 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다. 감정가는 34,211,960원으로, 총 토지 면적 대비 지분 면적은 약 790.74평에 해당합니다. 주요한 리스크 요인으로는 개발제한구역 등 엄격한 토지 이용 규제, 맹지(기호3), 분묘기지권 성립 가능성, 지분 매각으로 인한 공유자 문제 등이 있습니다. 또한, 재매각 물건이라는 점은 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다. 입목이 포함 평가되었고, 일부 토지는 농경지로 이용 중이라는 점은 현 상태에서의 활용 가능성을 보여줍니다.

## 8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 임야 및 농지 지분을 비교적 낮은 감정가에 취득할 기회입니다.

* 토지 이용 계획상 제한이 많으나, 장기적인 관점에서 개발 가능성이나 농업적 활용 가치를 고려할 수 있습니다.

* 입목이 포함 평가되어 있어, 벌목 후 조림 등 산림 자원 가치에 대한 고려도 가능합니다.

* 공유자 우선매수권 행사가 가능한 만큼, 기존 공유자와의 협의를 통해 유리한 조건으로 전체 지분을 확보할 가능성도 있습니다.

## 9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 34,211,960원을 기준으로 시장 상황, 물건의 잠재적 가치, 그리고 앞서 언급된 다양한 리스크 요인(토지 이용 규제, 맹지, 분묘기지권, 지분 매각, 재매각 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 제시된 감정가는 시장 가격과는 다를 수 있으며, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 파악된 정보를 바탕으로 입찰 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.