나이스옥션 법원경매 인천 2025타경500942 [1] 인천광역시 서구 오류동 1639-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "한국전력공사 김포전력지사" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 공장, 창고, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통환경은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 중로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역,지구단위계획구역(뷰티풀파크),중로2류(폭15m~20m)(접합),가축사육제한구역(인천광역시서구조례제1749호)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,일반산업단지<산업입지및개발에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1), (2)에 후면 사진용지와 같이 권원미상의 제시외 건물(ㄱ ~ ㅂ)이 소재하여 구조 및 관리상태 등을 고려하여 평가(관찰감가)하여 후첨‘토지건물감정평가명세표’에 병기하였고, 면적 사정은 현장조사 시 개략적 실측 및 목측에 의하였는 바, 정확한 면적 및 소유관계, 일괄매각여부 등은 재확인 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 철골지붕 3층 건으로서 (사용승인일: 2017.06.21) 외벽: 샌드위치판넬노출마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

공장 및 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 기호(1), (2)에 후면 사진용지와 같이 권원미상의 제시외 건물(ㄱ ~ ㅂ)이 소재하여 구조 및 관리상태 등을 고려하여 평가(관찰감가)하여 후첨‘토지건물감정평가명세표’에 병기하였고, 면적 사정은 현장조사 시 개략적 실측 및 목측에 의하였는 바, 정확한 면적 및 소유관계, 일괄매각여부 등은 재확인 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록1. 제시외 건물 포함
-목록2. 제시외 건물 포함.
-공장및광업재단저당법 제6조 목록 포함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경500942 (1)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1639-5

용도: 공장

감정평가액: 7,265,024,250원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 2842.10㎡ (약 860평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 2555.85㎡ (약 773평)

건물 제시외 면적: 100.50㎡ (약 30평)

건축물 사용승인일: 2017.06.21

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 오류동에 소재하며, "한국전력공사 김포전력지사" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 것으로 파악됩니다. 본건 남서측으로는 중로(폭 15m~20m)와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 세장형의 평지로, 공업용 건부지로 이용 중에 있습니다. 용도지역상 일반공업지역이며, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 중로2류, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 송 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-08-21, 대항력 있음.

* 임차인: 주식회사비앤씨코스(BNCCOSCO), 김 , 보증금 50,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일자 2022-12-16, 대항력 없음.

* 임차인: 주식회사코스앤바이오, 이 , 보증금 15,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입일자 2018-03-10, 배당신고일자 2025-04-07, 대항력 없음.

* 임차인: 주식회사효진자동기계, 송 , 보증금 50,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일자 2022-12-01, 배당신고일자 2025-04-07, 대항력 없음.

인수 대상 보증금 합계: 0원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

토지와 건물 모두 중소기업은행의 근저당권(접수일자 2015-06-04, 을1; 접수일자 2017-08-31, 을1)이 말소기준권리가 됩니다. 이에 따라 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 법정지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하여 인수될 수 있습니다.

3.3. 등기부상 권리 총액

토지 등기부 총 채권액: 7,904,457,607원

건물 등기부 총 채권액: 7,850,574,415원

3.4. 특이사항 (법정지상권, 유동화물건)

본 물건은 법정지상권이 성립될 가능성이 있으며, 유동화 물건으로 분류됩니다. 이는 권리분석 시 매우 중요한 고려사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 지역은 인천 서구 오류동에 위치한 일반공업지역으로, 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 밀집한 산업 단지 내에 속해 있습니다. '뷰티풀파크' 지구단위계획구역에 포함되어 있어 관련 계획에 따른 영향이 있을 수 있습니다.

4.2. 주변 시설 (잠재적 혐오시설 포함)

주변에 공장, 창고, 사무실, 근린생활시설 등이 위치하여 산업 활동 및 근로자 편의시설이 일부 존재합니다. 제공된 자료 및 일반적인 공업 지역의 특성을 고려할 때, 인근에 혐오시설이 직접적으로 존재한다는 구체적인 정보는 없습니다. 다만, 산업 단지 특성상 대규모 공장이나 관련 시설이 밀집해 있을 수 있으므로, 현장 답사를 통해 상세한 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 근린시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상점, 식당 등 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 그러나 대규모 주거 단지나 상업 시설과는 거리가 있을 수 있어, 생활 편의성은 산업 단지 종사자들의 기준에 맞춰 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 인수 가능성

가장 큰 리스크는 법정지상권의 인수 가능성입니다. 이는 매각으로 인해 토지 소유권은 취득하더라도, 지상 건물의 소유자 또는 법정지상권자는 토지 사용권을 계속 가질 수 있음을 의미합니다. 이로 인해 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으며, 건물 철거 등에 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (보증금 미상)

송 임차인은 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 것으로 명시되어 있습니다. 보증금이 0원이더라도 대항력의 존재는 새로운 소유자에게 불확실성을 야기할 수 있으므로, 해당 임차인의 정확한 권리 내용 및 퇴거 가능 여부에 대한 철저한 재확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.3. 제시외 건물 관련 불확실성

본건에는 제시외 건물이 다수 포함되어 있으나, 그 소유관계 및 정확한 면적이 명확하지 않으며, 이에 대한 재확인이 필요하다는 주의사항이 있습니다. 이는 추후 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

6.4. 유동화 물건의 복잡성

유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 금융 구조나 권리 관계가 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 오류동에 위치한 공장용 부동산으로, 넓은 토지와 건물을 보유하고 있습니다. 양호한 도로 조건과 일반공업지역이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 법정지상권 인수 가능성, 대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 건물의 불확실성 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있어 권리분석에 매우 신중해야 합니다. 특히 법정지상권은 물건의 실질적인 가치에 큰 영향을 미칠 수 있는 요소이므로, 이에 대한 충분한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 산업 단지 내 공장용 부동산으로서 사업 확장 또는 신규 사업 부지로 활용 가능성.

* 넓은 대지 면적과 연면적을 갖추고 있어 규모의 경제 실현 가능.

* 인천광역시 서구의 개발 잠재력 및 물류 접근성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 인수 보증금을 제외하고, 법정지상권 등 인수되는 권리의 가치 하락분을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우며, 법정지상권의 구체적인 내용, 임차인과의 명도 협상 가능성, 추가적인 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 법정지상권 인수 시에는 토지 활용 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 평가 후 입찰가격을 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.