나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20435 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 신기리 109 대지 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20435 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 신기리 109 대지 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매4계 2025타경20435 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 신기리 109 | 감정가: 38,069,000원 | 최저가: 30,455,000원 | 용도: 대지

1. 마산지원 2025타경20435 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20435 (2)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 신기리 109

용도: 대지

감정가: 38,069,000원

토지면적: 149.00㎡ (약 45.07평)

토지 지분율: 14900 (본건 토지 전체 지분으로 파악됨)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 102.10㎡ (약 30.87평) - (주택, 창고, 다용도실, 가추 등)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 목OO

채무자: 목OO

채권자: 경OOOOOOO

특이사항: 법정지상권, 제시외 건물 존재 (매각 불포함)

주의사항:

- 본건은 주거용 건부지로서 지상의 미등기건물(블록조 시멘트기와지붕 단층주택 등)은 매각 대상이 아니며, 최저매각가격은 제시외건물의 소재를 감안한 금액입니다.

- 지상의 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. (제시외건물 임차인의 임대인이 채무자임)

- 대항력 있는 임차인이 있을 수 있습니다.

감정평가서 요약 (토지):

- 위치 및 주위환경: '죽전마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지대 및 순수 농촌지대로서 전반적인 환경은 보통입니다.

- 교통상황: 대상 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 교통 사정은 보통입니다.

- 형태 및 이용상태:

일련번호1): 부정형의 완경사지로서, 현황 농경지(전) 상태입니다.

일련번호2): 사다리형의 평지로서, 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태:

일련번호1): 지적도상 맹지로서, 인접지에 개설된 농로를 통해 도보로 출입 가능합니다.

일련번호2): 남동측으로 노폭 약 2~3미터의 도로와 접합니다.

- 토지이용계획 및 제한상태:

일련번호1): 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역.

일련번호2): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(우산초등학교).

- 제시목록 외의 물건:

일련번호2) 토지상:

ㄱ) 주택 (약 55㎡ / 16.64평)

ㄴ) 창고 (약 24.5㎡ / 7.41평)

ㄷ) 다용도실 (약 2.8㎡ / 0.85평)

ㄹ) 가추 (약 19.8㎡ / 5.99평)

- 공부와의 차이: 없음.

- 임대관계 및 기타: 임대관계 미상.

1.2. 입지조건

본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 신기리 '죽전마을' 북서측 인근에 소재합니다.

주변 환경은 농경지와 주택이 어우러진 전형적인 농촌 마을의 형태를 띠고 있습니다.

차량 접근은 비교적 원활한 편이나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

특히 일련번호1) 토지는 지적도상 맹지라는 점은 건축 등 토지 활용 시 반드시 확인해야 할 부분이며, 인접 농로를 통해 출입이 가능합니다.

일련번호2) 토지는 남동측으로 약 2~3미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 이용에 불편함이 적습니다.

인근에 우산초등학교가 위치하여 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 토지 매각 건입니다.

가장 주의 깊게 살펴봐야 할 사항은 법정지상권 성립 여부 및 대항력 있는 임차인의 존재 가능성입니다.

감정평가서 상에 지상의 미등기 건물(제시외건물)을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다.

또한, 제시외 건물의 임차인이 제출한 권리신고 및 배당요구신청서에 첨부된 임대차계약서상의 임대인이 본 건 채무자인 점을 고려할 때, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다.

만약 법정지상권이 성립하거나 대항력 있는 임차인이 인수될 경우, 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 되므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 건의 소재지는 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역입니다.

상업 시설이나 편의 시설은 발달하지 않은 지역으로, 일상생활을 위한 쇼핑, 의료, 금융 등의 서비스는 차량 이동을 통해 인근 시가지로 나가야 할 가능성이 높습니다.

지역 특성상 조용하고 한적한 환경을 선호하는 실수요자에게는 적합할 수 있으나, 상권 활성화나 편의 시설 접근성을 중요하게 생각하는 투자자에게는 다소 불리할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변이 농경지와 마을로 이루어져 있어 전원생활이나 귀촌 생활을 꿈꾸는 분들에게는 쾌적하고 조용한 환경을 제공할 수 있습니다.

인근에 우산초등학교가 있어 어린 자녀가 있는 가정의 경우 통학에 편리할 수 있습니다.

다만, 현대적인 생활 편의 시설(대형마트, 병원, 은행 등)은 차량을 이용해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

자연 친화적인 환경 속에서 조용히 생활하고자 하는 분들에게는 매력적인 입지입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 법정지상권 및 대항력 있는 임차인 인수 위험: 본건의 가장 큰 리스크는 지상의 미등기 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부 및 대항력 있는 임차인의 존재 가능성입니다. 이로 인해 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

2. 제시외 건물 존재: 매각 대상이 아닌 제시외 건물들이 토지 위에 존재하여 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 향후 이들 건물의 처리 문제 발생 가능성이 있습니다.

3. 맹지(일부 토지): 일련번호1) 토지가 지적도상 맹지이므로, 건축 행위 제한이나 활용에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

4. 과거 환경 시설 관련 민원: 과거 2003년경 마산시 진동면 인곡리 일원에서 쓰레기 소각장 설치 관련 주민 반대 민원이 있었던 기록이 있습니다. 현재 시점에서는 해당 시설의 운영 여부 및 직접적인 관련성은 불분명하나, 지역의 환경적 민감성이나 과거 이슈가 간접적인 영향으로 작용할 가능성을 고려할 수 있습니다.

5. 용도지역 제한: 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 개발 시 해당 용도지역의 관련 법규 및 규제를 준수해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 토지 자체만을 매각 대상으로 하는 부동산강제경매 물건으로, 토지 면적은 149.00㎡ (약 45.07평)입니다.

토지는 주거용 건부지와 농경지가 혼재된 상태이며, 일부는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

하지만, 지상의 미등기 건물로 인한 법정지상권 성립 여부, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성은 매우 중요한 권리 분석 요소이며, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 명도 문제로 이어질 수 있는 주요 리스크입니다.

또한, 일부 토지가 맹지라는 점과 과거 진동면 일대에서 쓰레기 소각장 관련 민원이 있었던 점은 본건의 잠재적 위험 요인으로 고려해야 합니다.

따라서 본건에 대한 투자를 고려하신다면, 법률 전문가와 반드시 상담하여 권리 관계를 명확히 확인하고, 현장 조사를 통해 제시외 건물 및 임차인 현황을 상세히 파악하는 등 철저한 사전 준비가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 개발 잠재력: 제1종일반주거지역으로 지정된 부분이 있어, 향후 건축 등을 통한 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 실수요자 접근: 전원생활 또는 조용한 환경을 선호하는 실수요자에게는 매력적인 조건의 토지가 될 수 있습니다.

3. (주의) 저평가 가능성: 복잡한 권리 관계 및 제시외 건물 문제로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

4. (전략) 권리 분석 명확화: 만약 법정지상권이 성립하지 않거나 대항력 없는 임차인만 존재하여 관련 부담을 최소화할 수 있다면, 토지 자체의 가치로 투자가 가능합니다.

법원 정보

마산지원 경매4계