나이스옥션 법원경매 대전 2024타경368 [1] 충청남도 금산군 부리면 예미리 1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2024.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 부리면 예미리 소재 "한국타이어연수원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 금강 인근으로 농경지, 임야, 단독주택, 펜션 및 연수원 등이 소재하며 전반적인 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 대체로 차량의 접근 가능하고, 인근에 지방도601호선 및 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호(1) : 대체로 부정형 완경사지의 토지로서, 포장된 나지상태임.
- 기호(2) : 대체로 부정형 평지의 토지로서, 잡종지상태임.
- 기호(3,4) : 대체로 사다리형 완경사지로서, 도로로 이용중임.
- 기호(5) : 정방형 완경사지로서, 단독주택 건부지 상태임.
- 기호(6,70,75) : 부정형 완경사지로서, 도로로 이용중임.
- 기호(7) : 대체로 사다리형 완경사지로서, 주상용 건부지임.
- 기호(8) : 가장형 완경사지로서, 나지상태임.
- 기호(9) : 부정형 완경사지로서, 자연림, 법면, 도로 등으로 이용중임.
- 기호(10) : 부정형 완경사지로서, 자연림, 잡종지상태 등으로 이용중임.
- 기호(14-22,26-30,32,33,35,36,38,39,46-50,52,53,56-58,60,61,64-66,68,69,71,77) : 대체로 사다리형 평지로서, 야영장 부지로 이용중임.
- 기호(23-25,31,34,37,40-45,51,54,55,59,62,63,67,78) : 대체로 부정형 평지로서, 야영장 부지로 이용중임.
- 기호(72,73) : 부정형 완경사지로서, 자연림, 법면 등으로 이용중임.
- 기호(74,76) : 부정형 완경사지로서, 야영장 부지로 이용중임.
- 기호(80) : 부정형 완경사지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 야영장시설 부지내 세로의 포장도로를 통해 단지 북측 소로의 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
기호(1) : 계획관리지역(비도시지역), 보전관리지역, 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, (금강)수변구역{금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률}, 배출시설설치제한지역{물환경보전법}, 배수구역{하수도법}, 하천구역(금강(국가)){하천법}, 영농여건불리농지,
기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, (금강)수변구역{금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률}, 배출시설설치제한지역{물환경보전법}, 배수구역{하수도법}, 영농여건불리농지,
기호(3-8,14-69,77,78,80) : 계획관리지역(비도시지역), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, (금강)수변구역{금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률}, 배출시설설치제한지역{물환경보전법}, 배수구역{하수도법},
기호(9) : 보전관리지역, 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, (금강)수변구역{금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률}, 배출시설설치제한지역{물환경보전법}, 준보전산지{산지관리법}, 배수구역{하수도법}, 하천구역(금강(국가)){하천법},
기호(10) : 계획관리지역(비도시지역), 보전관리지역, 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, (금강)수변구역{금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률}, 배출시설설치제한지역{물환경보전법}, 준보전산지{산지관리법}, 배수구역{하수도법},
기호(70-76) : 계획관리지역(비도시지역), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, (금강)수변구역{금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률}, 배출시설설치제한지역{물환경보전법}, 준보전산지{산지관리법}, 배수구역{하수도법}임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

- 기호(1)은 공부상 지목은 답이나 현황은 포장된 나지상태이며, 기호(2)는 공부상 지목은 전이나 현황은 잡종지상태임.
- 기호(9)는 공부상 지목은 임야이나 현황은 일부 도로, 법면, 잡종지상태이며, 기호(10)은 공부상 지목은 임야이나, 현황은 일부 잡종지상태임.
- 기호(72)는 공부상 지목은 임야이나, 현황은 일부 법면, 잡종지상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷ 기호(11) 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상2층 건물로서,
- 외벽: 몰탈위 페인트 및 드라이비트 마감 등,
- 내벽: 벽지마감 및 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호임.

▷ 기호(12) 건물은 일반목구조 기타지붕 단층 건물로서,
- 외벽: 목재 마감 등,
- 내벽: 벽지마감 등,
- 창호: 새시창호임.

▷ 기호(13) 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
- 내,외벽: 판넬 마감 등,
- 창호: 새시창호임.

▷ 기호(79) 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
- 내,외벽: 판넬 및 강화유리 마감 등,
- 창호: 새시창호임.

이용상태

- 기호(11) : 공부상 다가구주택임,
- 기호(12) : 공부상 단독주택이나 현황 관리실로 이용중임,
- 기호(13) : 공부상 버섯재배사이나, 현황은 매점, 관리사무소 등으로 이용중임,
- 기호(79) : 공부상 소매점이나, 현황 공실상태임.

설비내역

- 기호(11,12) : 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 및 전기설비 등이 되어 있음.
- 기호(13) : 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.
- 기호(14) : 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 별지 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물 등(㉠-㉢) 및 제시외 기계기구(ⓐ)(수변전설비)이 소재함.

공부와의 차이

기호(13)은 공부상 버섯재배사이나, 현황은 매점, 관리사무소 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서의 지적 및 건물개황도 ㉠, ㉡)을 매각에 포함.
이동 및 철거가 용이한 글램핑시설은 매각에서 제외함.
주로 야영장(글램핑시설)으로 이용중이며 각 형태 및 이용상태, 현황 등은 감정평가서 및 현황조사서 참조.
목록1,2는 농지취득자격증명 제출(첨부된 회신서 참조) 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
목록9 지상의 "강화유리 및 목조 테크길(감정평가서의 지적 및 건물개황도 ㉢)", "수변전설비 22900V 600Kw(감정평가서의 제시외 기계기구 ⓐ)"는 토지(예미리 1-18번지) 감정평가 및 매각에 포함되며, 목록9의 최저매각가격은 이를 포함한 가격임.
바닥 콘크리트구조물은 토지의 감정평가 및 매각에 포함됨.
지상의 조경수, 석축, 철제펜스 등은 각 토지 가액 및 매각에 포함됨.
목록1은 공부상 "답"이나, 현황은 "포장된 나지"상태임.
목록2는 공부상 "전"이나, 현황은 "잡종지"상태임.
목록9는 공부상 "임야"이나, 현황은 "일부도로, 법면, 잡종지"상태임.
목록10은 공부상 "임야"이나, 현황은 "일부 잡종지"상태임.
목록11은 공부상 "다가구주택"임.
목록12는 공부상 "단독주택"이나, 현황은 "관리실"로 이용중임.
목록13은 공부상 "버섯재배사"이나, 현황은 글램핑장 내 "매점, 관리사무소 등"으로 이용중임.
목록72는 공부상 "임야"이나, 현황은 "일부 법면, 잡종지"상태임.
목록79는 공부상 "소매점"이나, 현황은 "공실"상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2024타경368 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 금산군 부리면 예미리 1번지이며, 용도는 상가주택으로 분류됩니다.

총 감정가는 13,878,926,800원입니다.

토지 총 면적은 33,775.00㎡ (약 10,217.2평)이며, 건물 총 면적은 1463.75㎡ (약 442.8평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 한밭새마을금고입니다.

2. 입지조건

주위 환경

본 건은 충청남도 금산군 부리면 예미리 소재 "한국타이어연수원" 동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 금강 인근의 농경지, 임야, 단독주택, 펜션 및 연수원 등이 소재하여 전반적인 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

본 건 및 본 건 인근까지 대체로 차량 접근이 가능합니다.

인근에 지방도 601호선과 버스 승강장이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로 상태

본 건 야영장 시설 부지 내 세로의 포장도로를 통해 단지 북측 소로의 포장도로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한 상태

토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, (금강)수변구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하천구역, 영농여건불리농지, 준보전산지 등 다양한 토지이용계획 및 제한을 받고 있습니다.

3. 권리분석

등기부 요약

본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 14일 접수된 한밭새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리 외 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시결정 등으로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 명시되어 있으나 구체적인 내용이 없어, 지상권의 존재 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황

* 김 : 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2022-06-15, 대항력 있음.

* (주)라곰: 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2022-07-04, 대항력 있음.

* (주)라곰애견글램핑: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-21, 대항력 없음.

인수 가능한 보증금 합계는 2,000,000원입니다.

4. 상권분석

이용 현황

본 건은 주로 야영장(글램핑 시설)으로 이용 중이며, 제시외 건물(감정평가서의 지적 및 건물개황도 ㉠, ㉡)은 매각에 포함됩니다.

이동 및 철거가 용이한 글램핑 시설은 매각에서 제외됩니다.

건물(11)은 다가구주택, 건물(12)는 공부상 단독주택이나 현황 관리실, 건물(13)은 공부상 버섯재배사이나 현황 매점, 관리사무소 등으로 이용 중입니다. 건물(79)는 공부상 소매점이나 현황 공실 상태입니다.

목록9 지상의 강화유리 및 목조 테크길, 수변전설비 등은 토지 감정평가 및 매각에 포함됩니다.

주변 시설

지도 검색 결과, 본 물건은 금강 인근의 자연경관이 좋은 지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 농경지, 임야, 일부 주택 및 펜션, 연수원 등이 산재해 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 레저 및 휴양 시설과 연관된 상권으로 형성될 가능성이 높습니다. 인근에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 현재 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

주변 연립, 다세대, 빌라 시세

본 물건은 단독 또는 다수의 건물과 광대한 토지로 구성되어 있어, 일반적인 연립, 다세대, 빌라와 직접적인 비교는 어렵습니다. 정확한 시세 분석을 위해서는 주변 유사 용도의 토지 및 건축물 거래 사례에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

중복 병합 사건

본 건은 중복 병합 사건으로 진행되고 있어, 관련 사건과의 연관성을 파악해야 합니다.

농지취득자격증명 필요

목록1, 2 토지는 공부상 '답' 및 '전'이나 현황은 '포장된 나지', '잡종지' 상태입니다. 해당 토지 매각 시 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하므로 유의해야 합니다.

법정지상권 가능성

'물건명세서 참고사항'에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 기재가 있어, 인수해야 할 지상권이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

공부상 지목과 현황 불일치

토지 일부(기호 1, 2, 9, 10, 72)는 공부상 지목(답, 전, 임야)과 현황(포장된 나지, 잡종지, 일부 도로, 법면 등)이 상이합니다.

건물(13)은 공부상 버섯재배사이나 현황은 매점, 관리사무소 등으로 사용 중입니다.

이러한 차이는 향후 재산권 행사나 개발 시 제약이 될 수 있습니다.

글램핑 시설 제외

이동 및 철거가 용이한 글램핑 시설은 매각에서 제외되므로, 현재 운영 중인 사업의 일부가 이전될 수 있습니다.

높은 채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액이 57억 원을 초과하는 것으로 나타나, 채무 규모가 매우 큽니다.

7. 종합 의견

본 건은 광대한 토지와 다수의 건물을 보유한 복합 용도의 부동산입니다. 현재는 야영장 및 글램핑 시설 등으로 활용되고 있으며, 금강 수변 지역이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 등 잠재적 인수 권리 가능성, 공부상 지목과 현황의 불일치, 제외되는 시설 등의 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 높은 채권 총액은 경매 절차의 복잡성을 시사합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 33,775㎡ (약 10,217평)의 넓은 면적은 다양한 사업(레저, 관광, 개발 등)으로의 활용 잠재력이 높습니다.

* 자연 친화적 입지: 금강 수변에 위치하여 자연 경관을 활용한 휴양 및 관광 시설로서의 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 복합 건물 활용: 주택, 근린생활시설(매점, 관리실 등) 등 다양한 용도로 활용 가능한 건물들을 보유하고 있습니다.

* 기존 시설 활용: 현재 야영장 및 글램핑 시설로 운영 중인 점을 감안할 때, 기존 인프라를 활용한 사업 재개 또는 개선이 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 13,878,926,800원입니다.

다만, 본 보고서에서는 제공된 정보만으로 상세한 시장 조사를 수행하기 어려워 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

임차인 중 인수해야 할 보증금은 총 2,000,000원으로, 이는 매수인이 부담해야 할 금액이며, 본 감정가 및 추후 시장 상황을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 부동산 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 향후 개발 가능성, 그리고 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려한 추가적인 전문가 컨설팅이 필요합니다.

본 감정가를 기준으로 향후 시장 상황과 경매 진행 상황을 면밀히 모니터링하며 입찰 전략을 수립하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.