나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경105196 [5] 서울특별시 관악구 봉천동 218-30 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울인현초등학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으서, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제3층 제301호 외 5개호로서, - 외벽 : 석재붙임 마감 등 - 창호 : 하이 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가)~바) : 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, "공동주택 외1" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 5M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<서울특별시 문화재보호 조례>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과 및 서울특별시(문화재과)로 문의)<서울특별시 문화재보호 조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)임. 일련번호 2) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

대상물건 일련번호 가)~라)는 귀 제시목록상 301호, 302호, 401호, 501호이나 현황 301호, 302호, 303호, 304호, 305호, 401호, 402호, 501호, 502호로 확인되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경105196 (5)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 218-30 6층601호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 사용승인일: 2020년 5월 26일

* 감정가: 503,000,000원

* 토지 면적: 69.89㎡ (약 21.14평)

* 토지 지분: 69.89337025316455㎡ (약 21.14평)

* 건물 면적 (전용 면적): 58.59㎡ (약 17.72평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 관악신용협동조합

* 건축물대장상 정보:

* 전체 연면적: 578.51㎡ (약 175.03평)

* 대지 면적: 251.76㎡ (약 76.17평)

* 건축 면적: 139.8㎡ (약 42.34평)

* 건폐율: 55.53%

* 용적률: 197.69%

* 총 층수: 지하 1층, 지상 7층

* 해당 층수: 6층

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울인현초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건은 다세대주택, 아파트 단지, 교육 시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상황: 남동측으로 폭 약 5미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 6월 3일 접수된 주식회사상상대부금융의 근저당권 (을1)입니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 말소기준권리인 근저당권 외 다수의 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정, 주택임차권, 근저당권부 채권질권설정 등기 등이 존재하나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 6일

* 확정일자: 2023년 3월 13일

* 배당신고일자: 2024년 4월 12일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인 정 에게 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

* 기타 권리사항:

* 공동담보 물건입니다.

* 토지에 별도 등기가 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 지역은 다세대주택과 아파트 단지가 밀집한 주거 지역입니다.

* 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 서울인현초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육: 서울인현초등학교가 인근에 있어 통학이 용이합니다.

* 교통: 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 건축물 관련 제재나 활용에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 추가적인 비용 발생 또는 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

* 토지 별도 등기: 토지권의 목적인 토지에 별도 등기가 존재합니다. 이는 토지 사용이나 소유권 행사와 관련하여 추가적인 확인 및 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 약 43억원 이상으로 매우 높아, 부동산의 담보 가치 대비 채무 부담이 상당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구의 주거 지역에 위치한 도시형생활주택입니다. 입지 조건 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주변에 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 집합건축물대장에 위반건축물로 등재된 점과 토지 별도 등기가 있다는 점은 주요 리스크 요인으로, 투자 시 반드시 확인하고 해결 방안을 모색해야 합니다. 이러한 위험 요소를 고려할 때, 감정가는 이러한 단점을 반영한 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 시내 중심부에 위치한 주거용 부동산으로, 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)에 해당합니다.

* 위반건축물 및 토지 별도 등기 문제를 해결할 경우, 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 인근 지역의 지속적인 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 시세 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본건의 전용면적(58.59㎡)과 건물 연식(2020년)을 고려할 때, 감정가(503,000,000원)는 위반건축물 등의 위험 요소를 감안한 가격으로 판단됩니다. 최근 실거래가 정보를 분석하면, 유사 면적 및 연식의 주택은 약 10.5백만원/㎡ ~ 13.6백만원/㎡ 수준에서 거래되는 것으로 나타났습니다. 이를 본건의 면적에 대입하면 약 614백만원 ~ 795백만원 수준의 잠재적 시장 가치를 예상할 수 있습니다. 그러나 위반건축물 및 토지 별도등기 리스크를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가를 417,500,000원으로 제시합니다. (감정가 503,000,000원의 약 83% 수준)

* 이 금액은 인수되는 보증금이 없다는 전제 하에 산정된 것이며, 실제 입찰가는 개인의 투자 성향, 현장 조사 결과, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.