나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경105196 [4] 서울특별시 관악구 봉천동 218-30 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울인현초등학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으서, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제3층 제301호 외 5개호로서, - 외벽 : 석재붙임 마감 등 - 창호 : 하이 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가)~바) : 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, "공동주택 외1" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 5M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<서울특별시 문화재보호 조례>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과 및 서울특별시(문화재과)로 문의)<서울특별시 문화재보호 조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)임. 일련번호 2) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

대상물건 일련번호 가)~라)는 귀 제시목록상 301호, 302호, 401호, 501호이나 현황 301호, 302호, 303호, 304호, 305호, 401호, 402호, 501호, 502호로 확인되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경105196 (4)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 218-30 5층501호 (신주소: 서울특별시 관악구 낙성대역8길 44-7)

용도: 도시형생활주택

감정가: 476,000,000원

토지면적: 34.99㎡ (약 10.59평)

토지지분: 34.99㎡ (약 10.59평)

건물면적: 55.44㎡ (약 16.77평)

건물지분: 55.44㎡ (약 16.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 관악신용협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울인현초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 아파트단지, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 접근 및 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로, '공동주택 외1' 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접하고 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 기타 건축 및 개발 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 6월 3일 접수된 주식회사상상대부금융의 근저당권(을1)으로, 본 경매 절차로 인해 소멸될 예정입니다. (주의: 제공된 정보에 '말소기준권리' 표기와 '말소' 표기가 혼재되어 있어 해석에 주의가 필요하나, 임의경매의 특성상 말소기준권리 이하 권리는 소멸하는 것이 일반적입니다.)

등기부상 확인된 권리 중 소유권 보존 등기, 다수의 가압류, 압류, 주택임차권(을6), 근저당권부 채권질권 설정 등기 등이 확인되었으나, 모두 말소 예정으로 분석됩니다.

경매물건의 채권 총액은 등기부채권 총액 2,428,000,000원으로 확인됩니다.

인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-06

확정일자: 2023-03-02

배당신고일자: 2024-06-07

대항력: 없음

* 임차인: 유

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-25

확정일자: 2023-09-25

배당신고일자: 2024-04-09

대항력: 없음

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 초등학교 및 근린생활시설이 인접하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

주변 배후 수요는 다세대 및 아파트 거주자, 학생 등으로 형성되어 있습니다.

지역 내 상권은 성숙 단계에 있으며, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

인근 '서울인현초등학교'와 다수의 근린생활시설을 통해 교육 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

건축물은 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

건축물은 철근콘크리트 구조로, 7층 건물 내 5층에 위치하며 전용면적 55.44㎡(약 16.77평) 규모입니다.

1.5. 잠재적 리스크

집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 시정명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

등기부와 공부상 현황의 차이가 일부 존재합니다. (공부: 301, 302, 401, 501호 / 현황: 301, 302, 303, 304, 305, 401, 402, 501, 502호) 특히 본건은 501호로 확인되었으나, 해당 층의 실제 호수 표기나 면적 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

토지 및 건물에 대한 별도 등기가 존재합니다. 이는 토지 소유권과 건물 소유권이 분리되어 있음을 나타내며, 권리관계 파악 및 향후 관리/처분 시 복잡성이 수반될 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다.

주변 지역에 대한 광범위한 조사 결과, 본건과 인접한 주거 지역에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다.

최근 7월 2026년의 매매 사례들을 분석한 결과, 본건과 유사한 연식의 다세대 주택의 경우 평당 약 558만원에서 1,050만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본건 감정가는 약 858만원/평으로, 시세 대비 합리적인 수준으로 보입니다. (단, 신축 건물인 2022년식 39.75㎡ 주택이 5.4억원(약 1,358만원/평)에 거래된 사례는 고려 시, 건물의 연식 및 상태에 따른 시세 편차가 큼을 유의해야 합니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 교육 및 주거 환경이 혼재된 지역에 위치하며, 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

경매 절차상 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, '위반건축물' 등재 사실은 향후 재산권 행사에 상당한 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크입니다.

토지별도등기 및 공부상 차이 등 추가적인 확인과 주의가 필요한 사항들이 존재합니다.

전반적으로 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 위반건축물 문제 해결 방안을 사전에 철저히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

서울 시내 역세권(낙성대역 인근)에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회입니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

위반건축물 문제 해결 시, 정상적인 건축물로서의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 476,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 전용면적(55.44㎡) 및 건축 연도(2020년)를 고려할 때, 평당 858만원 수준의 감정가는 합리적으로 판단됩니다.

그러나, 집합건축물대장상 위반건축물 등재 사실, 토지 별도 등기, 공부상 차이 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가율은 감정가 대비 다소 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

위반건축물 시정 비용 및 법적 제약 등을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위한 예상 입찰가는 430,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.