나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경115971 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1691-10 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경115971 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1691-10 단독주택 경매

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서울중앙지방법원 경매12계 2024타경115971 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1691-10 | 감정가: 1,943,288,560원 | 최저가: 1,554,630,000원 | 용도: 단독주택

1. 경매 개요

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경115971 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1691-10

용도: 단독주택 (현황 다중주택 이용)

경매구분: 부동산강제경매 (중복사건)

감정가: 1,943,288,560원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 물건 상세

토지면적: 137.70㎡ (약 41.65평)

건물면적: 264.96㎡ (주건물, 약 80.15평)

건물 제시외면적: 44.60㎡ (제시외 건물, 약 13.49평)

총 건물면적: 309.56㎡ (약 93.64평)

소유자/채무자: 오OO

채권자: 권OO

2. 입지 분석 및 현황

2.1. 입지 조건 및 교통상황

본건은 서울 지하철 2호선 "낙성대역" 남동측 인근에 위치하며, 도보 및 대중교통 이용이 용이하여 교통 편의도는 무난한 수준입니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지역으로, 서울대학교와의 접근성 및 강남 주요 업무지구로의 출퇴근이 편리한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

2.2. 토지 및 건물 현황

토지: 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하는 장방형 및 세장형의 완경사 토지입니다. 일부 토지(기호1)가 로폭 약 4m의 포장 도로 일부로 이용 중이며, 주된 토지(기호2)는 북동측 로폭 약 4m 포장도로와 접합니다.

건물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물이며, 현재 다중주택으로 이용 중입니다. 급·배수, 위생 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

특이사항: 본 건물 1층~3층은 공부상 면적(각 64.08㎡)보다 확장되어 현황 면적(각 72.72㎡)이 더 크며, 제시외 건물(44.60㎡)이 포함되어 일괄매각됩니다. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 철거 및 법정지상권 문제의 리스크가 적습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권: 본건이 위치한 봉천동 및 낙성대역 인근 지역은 서울대와의 접근성 및 2호선 역세권의 영향으로 대학생, 연구원, 직장인 등 1인 가구 비중이 높고 임대 수요가 견고한 지역입니다. 낙성대역길, 행운길 등 골목상권 활성화가 추진된 지역으로, 생활 편의시설 및 근린 상업시설 이용이 편리합니다.

주변환경: 단독/다세대/아파트 등이 혼재된 일반적인 주거지역으로, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역)으로 지정되어 있어 학군 관련 시설의 안정성이 확보되는 한편, 일부 업종 제한이 있을 수 있으므로 추후 임대 운영 시 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건이며, 채무자 오OO의 소유이므로 소유권 이전에 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

특이사항으로 '중복사건'이므로 경매 취하 여부를 면밀히 관찰해야 합니다.

매각대상은 '토지/건물 일괄매각'이며 '제시외 건물 포함'이므로, 낙찰 후 제시외 건물에 대한 법정지상권이나 철거의 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

제시외 건물 포함: 제시외 건물(44.60㎡)이 매각에 포함되어 있으나, 현황과 공부상의 차이가 발생할 수 있으므로 현장조사를 통해 정확한 이용 상태 및 면적을 확인해야 합니다.

임대차 관계 미상: 토지 및 건물의 임대 관계가 미상인 바, 낙찰 후 명도 진행 시 실제 점유자 및 임차인의 유무, 대항력 여부 등을 철저히 조사하고 명도계획을 수립해야 합니다. 다중주택으로 이용 중이므로 다수의 임차인이 존재할 가능성이 높습니다.

공부와의 차이: 건물 1층~3층의 현황 면적이 공부상 면적보다 넓은 바, 향후 건축물대장 정리 또는 양성화의 필요성이 발생할 수 있습니다.

혐오시설: 인근에 특정한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않으며, 인근 지역의 개발계획(재개발 등) 및 도로 사업소 이전 등의 이슈가 있었으나, 본건에 직접적인 부정적 영향은 낮은 것으로 판단됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 지하철 2호선 낙성대역 인근의 제2종일반주거지역 내 단독주택(현황 다중주택)으로, 우수한 입지와 견고한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대수익 창출이 가능한 물건으로 평가됩니다.

특히 다중주택으로 이용 중이므로 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승 가능성이 있으며, 주변의 높은 1인 가구 수요를 충족시킬 수 있는 임대사업용 투자 물건으로 적합합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2호선 낙성대역 인근으로 강남 접근성이 우수하여 임대 수요가 풍부한 지역입니다.

안정적인 수익 가능성: 다중주택으로 운영 중이며, 주변 지역의 1인 가구 비중이 높아 공실 위험이 적고 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

가치 상승 여력: 제2종일반주거지역에 위치하고, 확장 면적이 존재하며 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 향후 리모델링 또는 개발을 통한 자산 가치 증대 가능성이 높습니다.

낮은 권리 리스크: 토지/건물 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건으로, 낙찰 후 권리상의 불확실성이 낮은 편입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계