나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경307 [1] 서울특별시 동작구 상도동 126-84 다중주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경307 [1] 서울특별시 동작구 상도동 126-84 다중주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매12계 2024타경307 | 소재지: 서울특별시 동작구 상도동 126-84 | 감정가: 3,765,565,200원 | 최저가: 3,012,452,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울중앙지방법원 2024타경307 (1)이며, 용도는 다중주택으로 분류되나 현황 단독주택으로 이용 중인 물건입니다.

감정가는 3,765,565,200원이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

본 경매는 부동산임의경매이며, 소유자는 김OO, 채무자는 오OO, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 $264.00 m^2$ (약 $79.86$ 평)입니다.

건물면적은 $579.73 m^2$ (약 $175.37$ 평)이며, 제시외 건물 $20.04 m^2$ (약 $6.06$ 평)이 포함되어 총 $599.77 m^2$ (약 $181.43$ 평) 규모입니다.

(아파트가 아니므로 전용/분양면적은 표기하지 않습니다.)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

서울특별시 동작구 상도동 소재 숭실대입구역(7호선) 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 역세권 인근의 주거 입지입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 숭실대입구역(7호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 현황

북측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

남측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 특이 사항

본건은 토지 및 건물 일괄매각이며, 주의사항에 명시된 바와 같이 제시외 건물 ㄱ) 18.08 $m^2$ 및 ㄴ) 1.96 $m^2$ (총 $20.04 m^2$)이 포함되어 일괄 매각됩니다.

제시외 건물은 매각에 포함되므로, 별도의 지분 처리나 철거 위험은 없습니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상임'으로 기재되어 있습니다.

정확한 임차인 현황 및 대항력 유무는 현장 조사 및 법원의 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 환경

주거 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설 이용이 용이합니다.

숭실대입구역 역세권에 근접하여 기본적인 편의시설 및 상권 접근성이 좋습니다.

4.2. 생활 정보 및 제한 사항

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하여 주거 개발 밀도가 높은 지역입니다.

가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속하며, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)으로 지정되어 있습니다.

4.3. 혐오 시설 검색

외부 검색 사이트를 통한 상도동 126-84 주변 혐오 시설 검색 결과, 인근에 특기할 만한 대형 쓰레기 소각장, 장례식장 등의 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주요 리스크 요인

가장 큰 잠재적 리스크는 *공부와의 현황 차이*입니다.

① 지하 1층 일부, 1층 및 2층의 일반건축물대장상 용도는 "기타사무소"이나, 현황은 "주택"으로 이용 중입니다.

② 건축물현황도 상 3층에 설치된 공동주방 또한 현황 "주택"으로 이용 중입니다.

이는 건축법상 용도 위반에 해당할 수 있으며, 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령의 리스크가 존재합니다. 매수인은 이 용도 위반 부분을 양성화(용도변경)할 수 있는지, 또는 이행강제금 수준을 사전에 파악해야 합니다.

5.2. 건물의 이용 현황

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 개별난방 및 승강기 등이 설비되어 있어 주거 편의성은 양호한 편입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 7호선 숭실대입구역 역세권에 위치한 제3종일반주거지역 내 주택으로, 입지적 가치가 우수합니다.

다만, 건축물대장상 용도(기타사무소)와 현황 용도(주택)가 불일치하는 부분이 있으므로, 이는 명확한 권리분석 및 법적 검토가 필요한 사안입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 7호선 숭실대입구역에 근접한 역세권 주택으로, 향후 높은 임대 수요를 기대할 수 있는 우수한 주거 입지입니다.

개발 잠재력: 제3종일반주거지역에 위치하여, 장기적으로 재건축 또는 용도 변경을 통한 자산 가치 상승 여력이 있습니다.

면적의 효율성: 토지 $79.86$ 평, 총 건물 $181.43$ 평 규모로 다중주택 또는 단독주택으로서의 활용도가 높습니다.

6.3. 결론

리스크 요인(용도 위반)에 대한 철저한 분석과 해결 방안(양성화 가능성, 이행강제금 규모)을 수립한다면, 우수한 입지를 바탕으로 안정적인 임대수익과 시세차익을 기대할 수 있는 투자 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계