나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경105196 [3] 서울특별시 관악구 봉천동 218-30 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울인현초등학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으서, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제3층 제301호 외 5개호로서, - 외벽 : 석재붙임 마감 등 - 창호 : 하이 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가)~바) : 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, "공동주택 외1" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 5M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<서울특별시 문화재보호 조례>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과 및 서울특별시(문화재과)로 문의)<서울특별시 문화재보호 조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)임. 일련번호 2) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

대상물건 일련번호 가)~라)는 귀 제시목록상 301호, 302호, 401호, 501호이나 현황 301호, 302호, 303호, 304호, 305호, 401호, 402호, 501호, 502호로 확인되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경105196 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 관OOOOOOO

1.2. 물건내역

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 218-30 4층401호

용도: 도시형생활주택

건축일자: 2020년 5월 26일 (사용승인일 기준)

감정가: 510,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 37.52㎡ (약 11.35평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.45㎡ (약 18.00평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울인현초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

남동측으로 폭 약 5M의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2020년 6월 3일 주식회사상상대부금융 근저당 (을1)

말소 예정 권리:

* 소유권보존 (갑1)

* 근저당 (을1)

* 주택임차권 (을6)

* 가압류 (양진석, 성현진, 이아현, 최혜지, 김혜원)

* 압류 (국민건강보험공단, 기흥세무서장)

* 임의경매개시결정 (갑9)

* 1번근저당부채권질권설정 (을1-4, 을1-5)

3.2. 임차인현황

* 임차인: 김

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2020-11-13

배당신고일자: 2023-07-07

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권 (을6) 등재, 말소 예정

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-05

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-23

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 인수 대상 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제4층 제401호이며, 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이새시입니다.

4.2. 주변 매매/임대 시세 (분석)

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 거래가는 면적, 건축연도, 층수 등에 따라 상이합니다.

* 2026년 7월 6일 거래: 전용면적 약 69㎡, 2003년식, 4층, 385,000,000원 (약 558만원/㎡)

* 2026년 7월 3일 거래: 전용면적 약 39.75㎡, 2022년식, 6층, 540,000,000원 (약 1,358만원/㎡)

* 2026년 7월 1일 거래: 전용면적 약 26.98㎡, 2016년식, 3층, 283,000,000원 (약 1,049만원/㎡)

본건 감정가는 59.45㎡에 대해 510,000,000원 (약 858만원/㎡)으로, 비교적 신축인 2022년식 물건보다는 낮으나, 2003년식 물건보다는 높은 수준이며, 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 설비내역

기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비가 구비되어 있으며, 승강기 설비가 설치되어 있습니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 각종 법규에 따른 제한사항 (가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역, 과밀억제권역 등) 이 다수 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 건축 관련 법규 위반으로, 향후 철거 명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있는 중대한 위험 요인입니다.

6.2. 공부와의 차이

현황 조사 결과, 공부상의 호수 표기(가)~라)와 실제 호수(301호, 302호, 303호, 304호, 305호, 401호, 402호, 501호, 502호) 간에 차이가 확인되었습니다. 본건 401호의 정확한 현황 파악이 필요합니다.

6.3. 별도등기된 토지

대지권의 목적이 되는 토지(1, 2필지)가 건물과 별도로 등기되어 있어, 대지권 관련 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

6.4. 높은 채무 총액

총 등기부채권액이 2,628,000,000원에 달하여, 채무 총액이 감정가 및 시세 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 비교적 양호한 입지에 위치한 도시형생활주택입니다. 교통 및 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 건축물 자체는 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당합니다.

그러나, 위반건축물 등재, 공부와의 호수 불일치, 별도 등기된 토지 등의 중대한 권리 및 물건상의 하자가 존재합니다. 특히 위반건축물 문제는 해소에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 법적 리스크가 크므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

권리관계상으로는 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 봉천동 지역의 주거 수요를 바탕으로 한 잠재적 가치 보유

* 향후 위반건축물 등재 사항이 해소될 경우, 가치 상승 가능성 존재

* 중대한 하자에도 불구하고, 시세 대비 저가 매수 기회 가능성

9. 예상 입찰가

본건은 위반건축물 등재, 공부상 호수 차이 등 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 약 80% 수준인 410,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가는 잠재적 위험에 대한 평가를 기반으로 한 제안이며, 실제 입찰 시에는 위반건축물 해소 비용, 법률 자문 결과, 현장 추가 조사 등을 바탕으로 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

10. 주변 혐오시설 관련 정보

제공된 자료 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 학교 인근 지역이므로, 이와 관련된 특이사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.