나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경120948 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 388-13 답 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경120948 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 388-13 답 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매9계 2024타경120948 | 소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 388-13 | 감정가: 1,450,460,000원 | 최저가: 1,160,368,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경120948 (1)이며, 부동산임의경매 사건입니다.

소재지는 서울특별시 영등포구 신길동 388-13번지로, 공부상 지목은 답(논)입니다.

감정가는 1,450,460,000원으로 책정되었으며, 매각대상은 토지매각입니다.

토지면적은 282.00㎡ (약 85.31평)이며, 제시외 건물 면적은 150.00㎡ (약 45.38평)로 확인되나 이는 매각대상에 포함되지 않는 타인 소유 물건입니다.

소유자 및 채무자는 이OO이며, 채권자는 남OO입니다.

1.2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건 토지는 서울특별시 영등포구 신길동에 위치하며 대영중학교 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 학교, 아파트 단지, 단독주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 혼재 지대입니다. 제반 주위환경은 무난한 편으로 평가됩니다.

교통상황은 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

도로 상태는 남서측 노폭 약 5~6미터 포장도로와 남동측 노폭 약 3~4미터 포장도로에 각 접하고 있어 차량 진출입 및 인근 지역으로의 연계가 용이합니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주거지역 내에 위치하여 생활 편의성이 양호하며, 인근에 각급 학교(대영중학교 등)가 소재하여 학군 여건도 갖추고 있습니다.

상권은 각종 근린생활시설이 혼재된 지역 상권으로 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

외부 검색 결과, 해당 지역은 주거 밀집 지역으로 판단되며, 물건지 인근에 특별히 주거 환경을 저해할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 최종 입찰 전 임장(현장 확인)을 통한 주변 시설 확인이 필수적입니다.

3. 법적 및 행정적 검토

3.1. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자(이OO)와 소유자(이OO)가 동일하여 채무 변제 등의 사유로 경매가 취하될 가능성이 상존합니다.

기본적인 소유권 관계는 명확하나, 토지 임차인이 설치한 제시외 건물(컨테이너 2동 및 데크, 150.00㎡)이 '타인소유 물건'으로 감정평가에서 제외되어, 매각 후 인도(명도) 시 해당 제시외 건물에 대한 철거 또는 소유권 주장 등 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

3.2. 행정적 제한 및 현황 문제

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하여 건축 및 개발 잠재력은 높습니다.

다만, 공부상 지목은 '답(논)'이나 현황은 '가설건축물 부지, 도로, 타인점유(담장 및 대문)' 등으로 이용 중으로, 지목과 현황이 상이합니다.

가장 중요한 주의사항은 다음과 같습니다.

1) 농지취득자격증명(농취증) 제출 필요: 본 건은 농지에 해당하므로, 매각결정기일까지 농취증을 제출해야 하며 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않습니다.

2) 원상회복 명령 위험: 지목이 농지(답)임에도 불구하고 현황이 타용도로 이용되고 있어, 관할 관청으로부터 "타용도 일시사용신고" 요청이나 "원상회복명령" 등의 행정절차가 진행될 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

3) 타인 점유 및 법정지상권: 본 건 토지 중 타인 점유 부분(12㎡)이 소재하며, 이에 따라 법정지상권 성립 여부 및 점유취득시효 완성 여부 등을 경매 진행 과정에서 재확인할 필요가 있습니다.

4. 투자 전략 및 결론

4.1. 잠재적 리스크

1) 농지법 관련 리스크: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 및 원상회복 명령 가능성.

2) 법률적 복잡성: 제시외 건물(150.00㎡) 및 타인 점유 부분(12㎡)이 존재하여, 낙찰 후 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 타인 점유 부분에 대한 법정지상권 또는 점유취득시효 문제로 토지의 완전한 사용이 제한될 수 있습니다.

3) 현황 불일치: 지목은 답, 현황은 대지화된 상태이므로 향후 개발 시 관련 법규 및 행정 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

1) 우수한 입지: 서울특별시 영등포구 내 제2종일반주거지역(7층 이하)의 토지라는 희소성을 가집니다.

2) 개발 잠재력: 주거지역에 위치하며, 인근에 아파트 단지가 형성되어 있어 향후 개발을 통한 주거용 건물 신축 등에 대한 잠재력이 높습니다.

3) 가격 경쟁력: 토지 면적이 282.00㎡ (약 85.31평)로 대규모 개발보다는 개별 필지 단위의 개발에 적합하며, 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰 시 높은 시세차익이 기대됩니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 내 '제2종일반주거지역'이라는 최고의 입지적 장점과 개발 잠재력을 갖추고 있으나, 농지취득자격증명(농취증) 요구, 제시외 건물 및 타인 점유 등 법률적/행정적 난제가 복합적으로 얽혀있는 '고위험-고수익' 물건입니다.

따라서 입찰자는 농취증 발급 가능성에 대한 사전 확인, 타인 점유 부분(12㎡)에 대한 법정지상권/점유취득시효 분석, 제시외 건물(150.00㎡)에 대한 명도 전략 및 철거 비용 등을 포함한 면밀한 권리 분석과 전문가의 조언을 반드시 거친 후 입찰에 참여해야 합니다. 난이도가 매우 높은 특수물건으로 분류됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계