나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30478 [1] 전북특별자치도 정읍시 산내면 장금리 16-21 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한택 · 평가일 2025.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 정읍시 산내면 종성리 소재 ‘황토마을’ 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택과 농경지, 임야 등이 주를 이루는 옥정호 주변 산간 농경지대입니다.

교통상황

대상토지까지 차량 접근이 가능하고, 정읍시 중심지 까지는 차량으로 약 30분 정도 소요되는 거리이며 근거리에 버스정류장이 소재하나, 대중교통사정은 다소 불편합니다.

형태 및 이용상태

자루형의 토지로서 조사일 현재 임야상태입니다.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 3~4미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)은 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수원함양보호구역<산림보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법> 영농여건불리농지입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : --

물건 비고

현 임야상태이며 일부지상에 석축이 소재한다고 현황조사서에 기재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 개요

사건번호: 정읍지원 2025타경30478 (1)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 산내면 장금리 16-21

용도: 임야

감정가: 830,332,000원

토지면적: 6806.00㎡ (약 2058.77평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 현 임야상태이며 일부 지상에 석축이 소재한다고 현황조사서에 기재되어 있습니다.

2.2. 감정평가 요약

토지감정요항표에 따르면, 해당 토지는 전북특별자치도 정읍시 산내면 종성리 소재 ‘황토마을’ 북서측 인근에 위치하며, 주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 주를 이루는 옥정호 주변 산간 농경지대입니다. 차량 접근은 가능하나 정읍시 중심지까지는 차량으로 약 30분이 소요되며, 근거리 버스정류장이 있으나 대중교통 사정은 다소 불편합니다. 토지는 자루형의 임야 상태이며, 남동측으로 폭 약 3~4미터의 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 수원함양보호구역, 준보전산지, 공장설립제한구역, 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

대상 토지는 옥정호 주변의 산간 농경지대에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

3.2. 교통 및 접근성

차량으로 대상 토지까지 접근이 가능하며, 정읍시 중심지까지는 차량으로 약 30분 정도 소요됩니다. 인근에 버스정류장이 있으나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

3.3. 토지 현황

조사일 현재 임야 상태의 자루형 토지이며, 남동측으로 폭 약 3~4미터의 도로에 접해 있습니다.

3.4. 토지 이용계획 및 제한

해당 토지는 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대금지지역), 수원함양보호구역, 준보전산지, 공장설립제한구역, 영농여건불리농지로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 09월 06일에 접수된 전주대건신용협동조합의 근저당권(채권액 900,000,000원)이며, 해당 권리보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

4.2. 등기부 요약

주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 김요지(2006.01.20), 김광수(2006.08.10), 임천환(2019.08.28, 대물변제)

* 근저당권: 전주대건신용협동조합(2019.09.06, 900,000,000원), 오은숙(2020.08.19, 42,000,000원), 홍성현(2021.01.28, 350,000,000원), 진분순(2022.12.14, 75,000,000원)

* 지상권 설정: 전주대건신용협동조합(2019.09.06) - 말소됨.

* 압류: 북전주세무서장(2022.03.25), 전주세무서장(2023.07.17), 완주군(2023.07.21), 전주시(2024.01.03), 국민건강보험공단(2024.03.18)

* 임의경매개시결정: 전주대건신용협동조합(2025.10.27, 750,000,000원)

4.3. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 1,367,000,000원입니다.

4.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역적 특성

대상 토지가 위치한 정읍시 산내면은 옥정호 인근에 자리한 산간 농경지대로, 지역 특성상 상업 시설보다는 농림업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

5.2. 관광 및 개발 호재

옥정호는 최근 임실군 지역의 상수원 보호구역 해제와 함께 "섬진강 르네상스" 사업이 추진되는 등 관광 자원으로서의 개발이 활발히 이루어지고 있습니다. 옥정호 물안개길, 붕어섬 출렁다리 등 수변 산책로와 관광 기반 시설이 조성되고 있으며, 4월에는 벚꽃 터널, 가을에는 단풍 등 계절별 경관이 아름다워 관광객 유입이 기대됩니다. 또한, 장금리 일대는 '장금이파크'와 같은 복합문화공간이 조성되어 역사·문화 자원을 활용한 체험형 테마 공간으로 운영되고 있으며, 새로운 전원마을 택지 조성 사업도 진행되어 도시민 유치를 통한 지역 활성화를 도모하고 있습니다.

5.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 공공 도로 및 관광지 정보에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 정읍시 산내면에서 폐기물공장, 레미콘공장 신설과 관련한 민원이 발생한 사례가 있어, 향후 유사 시설 입지 가능성에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

대상 토지 인근의 산내면 지역에는 농촌체험센터의 식당 및 세미나실 등이 운영되고 있으며, 옥정호 인근에는 경관 좋은 카페들이 조성되어 있습니다. 정읍시 중심지까지 차량으로 이동 시 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 주거 환경

산내면 장금리 일대에는 전원주택 단지 조성 등 도시민 유치를 위한 택지 개발이 진행되어 왔으며, 옥정호 주변의 수려한 경관과 함께 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 옥정호 인근에는 펜션 등 숙박 시설도 다수 운영되고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용의 제약

해당 토지는 임야 상태이며, 일부 지상에 석축이 소재하는 것으로 파악됩니다. 또한, 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대금지지역), 수원함양보호구역, 준보전산지, 공장설립제한구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하여 개발 및 활용에 있어 추가적인 검토와 절차가 필요합니다.

7.2. 대중교통 접근성

인근에 버스정류장이 소재하나, 정읍시 중심지까지의 원활한 대중교통 연계는 다소 부족한 편입니다.

7.3. 임대 관계 미상

임대차 관계가 미상으로, 추후 권리 분석 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전북 정읍시 산내면의 옥정호 인근에 위치한 대규모 임야입니다. 아름다운 자연 경관을 배경으로 하고 있으며, 옥정호 관광 개발 및 장금이파크와 같은 문화 공간 조성 등 주변 지역의 발전 가능성이 엿보입니다. 그러나 농림지역, 보전관리지역 등의 엄격한 토지이용규제와 임야 상태라는 점은 개발 시 제약 요인으로 작용할 수 있습니다. 복잡한 권리 관계와 높은 채권 총액에도 불구하고, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 자연경관 및 관광 잠재력

옥정호 인근의 수려한 자연경관은 향후 관광 휴양 시설 또는 전원주택단지 개발 시 중요한 가치로 작용할 수 있습니다.

9.2. 지역 개발 사업과의 연계 가능성

옥정호 주변 관광 개발 사업 및 장금이파크와 같은 복합문화공간 조성 사업과 연계하여 토지의 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

9.3. 넓은 토지 면적

총 6,806㎡ (약 2,058.77평)의 넓은 토지 면적은 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

10. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 토지의 실질적인 활용 가능성 및 개발 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사와 분석이 필수적입니다.

본 물건의 감정가는 830,332,000원이며, 등기부채권 총액은 1,367,000,000원입니다. 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 일정 비율 이하에서 결정되나, 해당 물건의 경우 소멸되지 않는 권리가 없고 임차인의 인수 부담이 0원이므로, 입찰가는 잠재적 가치와 향후 개발 가능성을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 전문가의 정밀한 가치 평가와 함께 현지 부동산 시장 동향을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.