나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34176 [1] 광주광역시 북구 연제동 31-1 새한아파트 102동 12층1209호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 연제동 "본촌근린공원" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독주택, 중·소규모 공장 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 제12층 제1209호(동향, 복도식)로서 외벽 : 시멘트몰탈위페인팅, 내벽 : 도배벽지, 타일 등, 창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

일반적인 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대로서 자체지반은 대체로 평탄하게 조성된 유사 사다리형의 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지내 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2016-02-01)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-06-15)(접합), 상대보호구역(아이림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주지방법원에서 진행 중인 2025타경34176(1) 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 광주광역시 북구 연제동 31-1에 위치한 새한아파트 102동 12층 1209호입니다.

용도는 아파트로, 감정평가액은 108,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 26.75㎡(약 8.09평)이며, 건물 면적은 59.95㎡(약 18.13평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 현OOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건이라는 점이 있습니다.

새한아파트는 1996년 3월 18일 사용승인이 되었으며, 총 20층 건물 중 12층에 해당합니다.

해당 아파트 단지는 총 480세대로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 236대입니다.

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 연제동에 위치하며, "본촌근린공원" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 단독주택, 중소규모 공장 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 단지 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

단지 내 진입로가 개설되어 있습니다.

토지 이용계획상으로는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)의 도로에 접해 있습니다.

또한, 아이림유치원과 관련된 상대보호구역 및 비행안전제3구역(전술)에 해당합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 12월 19일 접수된 현대해상화재보험주식회사의 근저당(을11, 채권액 99,360,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

구체적으로 갑구의 소유권이전(갑9, 갑10, 갑11, 갑12), 을구의 근저당(을11), 갑구의 가압류(갑13, 갑14), 갑구의 임의경매(갑15) 등이 말소 대상에 포함됩니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에는 지상권개요만 기재되어 있으며, 현재로서는 해당 권리가 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계가 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 연제동 지역은 주거지와 소규모 공장이 혼재된 복합적인 주거지대입니다.

인근에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 주거 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

본촌근린공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

1.4. 생활정보

새한아파트는 1996년에 준공된 아파트로, 약 30년의 건축 연혁을 가지고 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

주변에는 아이림유치원을 포함한 교육 시설들이 있으며, 일상생활에 필요한 각종 편의시설 및 상업 시설은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 담보로 제공된 다른 부동산의 경매 진행 여부나 결과에 따라 채권 변제율에 영향을 받을 수 있습니다.

또한, 1996년에 건축된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

본건은 안정적인 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 위치한 본촌근린공원은 입주민들에게 쾌적한 휴식 공간을 제공합니다.

아파트 단지로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확한 편입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 연제동의 기존 주거지대에 위치한 아파트 경매 물건입니다.

교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 공동담보 물건이라는 점과 건축 연혁을 고려해야 합니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되어 인수되는 권리가 없는 점은 긍정적입니다.

최근 매매 사례와 감정가를 종합적으로 고려한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 면적(59.95㎡)의 새한아파트 매매가는 다음과 같습니다.

2026년 5월 28일: 90,000,000원 (15층)

2026년 5월 13일: 107,000,000원 (11층)

2026년 6월 6일: 87,000,000원 (11층)

본건의 감정가는 108,000,000원이며, 이는 2026년 5월 13일에 거래된 11층 물건의 실거래가와 유사한 수준입니다.

다만, 2026년 6월 6일에 거래된 11층 물건이 87,000,000원으로 상대적으로 낮은 가격에 거래된 점을 감안할 때, 시세 변동성을 고려할 필요가 있습니다.

본건은 12층에 위치하고 있으며, 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 최고가 거래액 및 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 105,000,000원에서 115,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.